缺乏立法
從賣到租售並舉。
“我國此前的住房租賃政策壹直強調‘居者有其屋’。正是由於這種政策導向，在最初的法律制度設計中，我國把商品房的開發和銷售作為住房發展的重中之重。比如《城市房地產管理法》和《合同法》中，對房屋買賣做了大量的法律規定，但對房屋租賃的立法相對不足，對租賃期限、租賃價格以及租賃期間雙方的諸多權益都沒有明確的規定，導致承租人的居住環境。中央財經大學法學院院長、北京市法學會房地產法研究會副會長兼秘書長殷飛指出。
2065438+2006年6月，國務院辦公廳發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，旨在規範發展住房租賃市場，推動我國住房市場由銷售為主向租售並舉轉變。
中國社會科學院城市與競爭力研究中心副研究員鄒認為，中國目前的住房租賃市場仍存在許多不規範之處。房源匱乏、房租高企、黑中介橫行、租房糾紛難、群租房亂象頻發，成為制約住房租賃市場健康發展的瓶頸，這些問題亟待立法解決。
殷飛建議，國家層面應盡快出臺相關立法，限制住房租賃市場。保護房屋租賃雙方的權益，改善居住環境，尋求快速解決房屋租賃糾紛的機制，明確中介公司的責任，擴大租賃房源等。，應該在立法中明確規定。
據悉，今年5月，住建部發布的《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》對租金、租賃期限、承租人居住權保護等方面作出了規定。
此外，北京、廣州、成都等城市也準備出臺住房租賃地方法規。
權利較少
壹是優化租賃登記制度。
國務院辦公廳去年發布的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》早就規定，非本地戶籍承租人可以按照《居住證暫行條例》等相關規定申領居住證，享受國家規定的義務教育、醫療等基本公共服務。
《房屋租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》也提出，經登記的房屋租賃合同可以作為承租人有合法穩定住所的證明。承租人可憑登記的住房租賃合同依法申領居住證，享受基本公共服務。
“實行住房租賃備案制度，規範合同，是租購同權順利實施的前提條件。”程曉註意到，現在出租屋登記率很低，造成了租賃市場的混亂。合同簽訂不規範，租客經常遭遇權屬不清、轉租、房東任意加租、租客任意驅逐或出租房屋正常磨損不維修等不公平待遇，導致大量租客權益得不到有效保障。
“值得註意的是，如果按照以前的‘放養’模式管理租賃市場，‘租購同權’必然無法落地。”程曉建議，優化租賃登記備案制度，各地區根據當地實際情況完善實施細則，使登記備案成為維護租賃雙方權益的有效途徑。
低信用
建立房屋租賃信用信息系統
殷飛介紹，對於租賃市場，我國監管體系存在漏洞，使得壹些黑中介成為無法約束的“害群之馬”。
殷飛曾向有關部門建議，應在立法中明確規定，建立有效的住房租賃征信系統，記錄那些無良從業人員的行為，並在統壹平臺上向社會公示。租客可以隨時查詢自己的信用記錄，應該受到相應的處罰。造成嚴重後果、社會影響惡劣的，應當終身禁止從事中介行業。
“另外，提高從業人員的門檻也是非常有必要的。要進行業務相關法律知識的培訓和考核，取得執業證書後才能從事房地產代理工作。”程嘯認為，這可以在壹定程度上防止素質不高的從業者降低行業水平。
殷飛認為，中介行業應該建立自我凈化機制。中介公司有責任提供有效的區域信息，保證住房租賃市場供求信息、交易規則和信用體系的透明，建立嚴格的違法違規處罰制度，完善行業內自查自糾機制，自覺履行公示制度，並接受相關主管部門和行業協會的不定期監督抽查。
住房減少
鼓勵市民“享受”閑置房屋。
很多租客反映，找不到房的情況非常普遍。目前包括北京在內的很多城市已經開始在土地出讓過程中明確要求，部分房屋要作為出租房使用。比如壹塊地的規劃面積是30萬平方米，開發商需要拿出65438+萬平方米來建租賃房。
“這是壹個很好的探索。”殷飛表示，鼓勵房地產企業以租代售，作為去庫存的壹種方式，是壹個有效的解決辦法。
對於社會上大量閑置的房屋，程嘯認為，我國在制定住房租賃立法時也應該對此有所規劃。
“很多個人房子閑置，想租房的人卻無門可租，導致供需不暢。如果把這部分閑置的房子拿出來出租，會解決壹部分租客的煩惱。”程曉建議，應該鼓勵這些人把房子拿出來享受。
環境差
制定硬性安全標準，禁止群租亂象
據記者了解，群租房者以員工和年輕人為主，流動性大，行動不規律，人員吵鬧，幹擾周邊居民正常休息；群租房空間狹小，物品堆放多，生活用火用電不規範，存在消防安全隱患；不註意維護環境衛生，導致小區環境惡化。
對此，程曉建議，增加更多的廉租房和公租房，緩解多人轉租的壓力。
“除了提供更便宜的租房環境，制定硬性的安全標準也是必不可少的，應該結合起來。”鄒建議，應出臺相關安全整治標準，減少和消除安全隱患。
記者註意到，《房屋租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》明確規定，出租人應當達到單間出租人數和人均出租面積的標準。具體標準由直轄市、市、縣人民政府制定。廚房、衛生間、陽臺、地下儲藏室等非居住空間不得出租居住。
程曉表示，為了通過立法明確提出“確保居住安全”，應當禁止出租存在建築、治安、消防隱患的房屋。壹經發現，住建、公安等部門應責令其改正，並給予相應處罰。出租人的權益也應受到法律保護。擅自破壞房屋設施或參與其他非法出租房屋的住戶，應由城管等部門予以辭退，造成環境破壞和財產損失的應受到相應處罰。
7月，壹大波租房新政密集來襲——
4日，上海打響了招租賣地第壹槍:拿地，只準租，不準賣。
17日，廣州出臺“租賃16條”發展住房租賃市場，其中“租購同權”得到保障，引起公眾關註。
20日，住建部等九部委聯合發布《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在住房租賃需求旺盛的大中城市加快發展住房租賃市場。
目前，住建部會同有關部門已選擇廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市開展第壹批住房租賃試點。
業內人士表示，壹系列租賃政策的出臺，釋放了住房租賃市場可能迎來新壹輪發展的重大信號。
讓我們拭目以待！