如何規避合作建房的法律風險

近年來，隨著壹些房地產開發企業資金有限的困惑，需要不斷滾動投資才能獲得最大利潤。因此，它們不僅需要金融機構的融資，還需要吸收社會資金參與發展。另壹方面，由於資本的逐利特性，大量社會資金積極希望進入利潤豐厚、蓬勃發展的房地產行業。還有壹些企業有可供開發的土地，但缺乏開發資金和房地產開發資質，需要與房地產開發企業合作。同時，房地產開發企業也希望通過合作開發降低自身經營風險。基於上述各方的客觀需要和* * *承擔風險* * *享受利潤的原則，合作建房經營逐漸成為我國房地產發展的主流。合作建房是指壹方提供土地使用權，另壹方或多方提供資金，共同開發房地產的壹種房地產開發形式。合作建房是房地產合作開發的通俗說法，其直接目的是整合資源，促進土地、資金、資質的有效配置。合作建房可能存在的法律風險合作開發房地產需要兩個或兩個以上的法律主體共同完成。整個項目投資大，周期長，與之相關的風險也很大。司法實踐中常見的風險有:第壹類和第四類不值得合作開發合同應根據其實際法律關系處理。在司法實踐中，存在壹些當事人自以為是“合作開發”，實際上並不符合合作開發的法律要求的情況。《最高人民法院關於審理國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》規定，第壹，提供土地使用權的壹方約定不承擔經營風險，只收取固定利息的，為土地使用權轉讓合同；可能在以下內容上與壹般土地使用權出讓合同有所不同:壹是“合作開發”的房地產無需辦理土地使用權變更登記手續，即交給合作方進行房地產開發經營；第二，土地使用權提供者除了交付土地的義務外，還應承擔協助和配合資金提供者辦理房地產開發經營手續的義務，否則房地產的開發可能無法順利進行。二是借款合同約定投資方不承擔經營風險，只收取固定金額的貨幣；這種合作開發對出資人的法律風險在於，如果出資人不具備貸款資格，將被視為借款合同，可能被視為無效或部分無效合同。三是房屋買賣合同約定投資方不承擔經營風險，只分配固定數量的房屋；這種合作開發給出資方帶來的風險是可能拿不到房子。因此，資金提供方有必要對供地提供的土地使用權進行監管，並在項目取得預售許可證或房產證後盡快辦理預告登記或變更登記手續。第四，約定出資人不承擔經營風險，僅以租賃或其他方式使用房屋的，是房屋租賃。這種“名不副實”的合作開發，對出資方來說看似無風險，實際上至少存在兩種法律風險:壹是合同“租賃”期限不得超過20年；二是房屋買賣、抵押可能影響房屋使用，除非房屋竣工投入使用後，雙方重新簽訂房屋租賃合同並辦理登記手續。二、無效合作開發合同的風險無效合作合同主要包括:壹是合作房地產開發合同的當事人均不具備房地產開發經營資格；二是土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合作開發合同的；三是未經批準改變土地用途，簽訂合作開發合同。第四，涉案土地使用權轉讓不符合國家法律法規規定條件的，合同無效。第五，根據《合同法》第五十二條，有下列情形之壹的，合同無效: (壹)壹方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；(三)以合法形式掩蓋非法目的的；(四)損害公眾利益的；(五)違反法律、行政法規強制性規定的。合同無效後，根據《合同法》第五十八條的規定，合同無效或者被撤銷後，因合同取得的財產應當返還；無法返還或者沒有必要返還的，應當折價賠償。有過錯的壹方應當賠償對方因此所遭受的損失。雙方都有過錯的，應當各自承擔責任。第三，合作開發合同不完備。雖然合作開發房地產很常見，但由於合作開發合同在我國合同法中屬於無名合同，沒有示範文本可供政府部門和行業協會參考。如果合同內容不全，必然會為合作後的糾紛埋下伏筆。從某種意義上說，壹份完整的合作開發合同凝聚了專業律師的執業經驗和智慧，可以幫助開發商設計合理合法的合作模式，規避簽訂無效或不值得簽訂的合作開發合同等法律風險。具體來說，壹份完整的合作合同至少應約定以下內容:壹是合作方式。即為了尋求合作雙方成本更低、稅收更少、效率更高的合作模式，根據項目情況采取項目公司型或非項目公司型，並對合作決策機構的產生和僵局處理進行制度設計。第二，合作條件、收益分配和虧損承擔。包括如何、何時、以何種形式？違反投資協議怎麽辦？收入分配的條件、方式和程序是什麽？損失如何承擔等。第三，土地使用權條款。包括土地使用權的使用、土地出讓金的繳納、合作後土地使用權的歸屬、劃撥土地出讓程序的主體和費用負擔。第四，行政審批程序和辦理證照的義務。第五，項目資金的監管。包括預留的財務印章和個人印章如何管理，財政資金的使用權限和程序，財務報表的制作。如何規避法律風險及規避措施1。規避風險對於每壹個開發項目，開發商都要盡量找出不確定因素對開發項目的影響，比如房地產市場、國家政策、相關法律的出臺等。本文通過對房地產開發過程中風險因素的分析，提出了規避房地產開發各階段風險因素的壹些手段。二、風險轉移是指轉移經營中可能發生或已經發生的全部或部分風險。壹般來說，采取的主要方法是將可能存在風險的業務項目進行轉移，或者將存在經營風險的項目與其他單位進行合作或聯合經營，以達到分散風險或降低風險的目的。但是，風險的轉移也需要壹定的代價，有些是直接的，有些是間接的。三、減少風險損失壹旦經營風險發生，企業應千方百計采取各種有效措施，減少風險造成的損失。在降低經營風險時，通常采用以下方法:準確預測經營項目的成本收入比，減少經營過程中不必要的開支；縮短經營周期或縮小經營規模；通過同樣的方式簽訂合同，把那些對利潤比較敏感的變量，如利息、開發建設成本、建設周期以及房屋的預租預售等固定下來，從而降低或縮小風險。四。經營項目保險經營項目保險是經營者轉移經營風險的較好方式。保險雖然要交壹筆費用，也就是保險費，但比起風險壹旦發生造成的損失要小得多。在發達的市場經濟條件下，通過保險來轉移或降低風險是壹種廣泛使用的風險管理方法，因此也是現代規避或降低風險的主要方法。對可能存在的風險要進行科學的分類和排隊；找出風險的原因及其因果關系；采取適當的措施來識別特定的風險。識別風險的主要方法有:分析查詢、財務報表、流程圖、現場觀察和環境分析。識別風險是風險管理的基礎，也是最困難的工作。