壹，多產權建築的現狀及成因
多產權建築多為商業建築，涉及餐飲、娛樂、商場、酒店等行業。平均每棟樓有3-4個產權單位，委托給物業管理公司。由於產權分散，用戶眾多，且物業管理公司只是壹個委托管理機構，缺乏有力的手段和措施對樓內用戶進行約束，日常維護管理薄弱。裝修期間，業主擅自改變消防平面布局、堵塞消防通道、占用和拆除消防設施的現象十分普遍，極易導致疏散通道、消防通道堵塞、消防設施不正常使用等各種火災隱患，消防安全狀況不容樂觀。
受客觀因素影響，多產權樓產生的原因主要有:壹是企業改制。企業改制後，由於各種遺留問題，接管單位無力管理原建築，仍由原產權單位自行管理。有些改制單位只留壹個人看管或者根本沒人管理，導致這些樓失控，漏管。二是多方投資。這種樓建設之初，很多單位都投資進去了。因為多產權建設，多產權分開使用管理，壹些使用者後來擅自改變了建築的局部使用功能，破壞了原有建築的疏散通道和消防設施。三是破產企業。當企業破產時，其建築物被層層拍賣或出售，即出現了建築物的多產權問題。鹽城亭湖區的森風汽摩大廈就是這樣壹棟多產權建築。四是出租或出售給個人。主要出現在大型綜合市場和商場。這類建築由建設單位開發後，只管理部分攤位或樓層，其余出售給社會個人，形成壹棟樓多個產權單位的現狀。
二、多產權建築消防安全管理存在的問題
由於多產權建築的特殊性，其產權眾多，使用人分散，在消防安全管理方面有壹些特點。比如整棟樓的消防設施是壹體化的，每壹層樓，每壹部分樓層都是不同的操作者和使用者，這就涉及到* * *使用的安全通道和疏散樓梯，容易被占用。在改造重建過程中，由於經營布局的需要，樓內各經營戶任意增加隔斷或擴大防火分區面積，極易滋生先天性火災隱患，增加消防安全管理難度。
(壹)建築內消防管理落實不到位的
目前多產權單位消防管理相對落後，問題較多。有的開發單位把產權賣給很多單位；有的建築因使用中產權變更而出現多重產權，消防管理無牽頭單位；有的物業公司雖然維護了大樓的日常運行，但並不能真正履行職責，承擔消防設施的維護管理；有的樓根本不委托物業服務公司，業主各自為政，日常消防安全管理制度形同虛設。比如沒有委托物業服務公司，樓裏有很多地方是自己管理的。監管人員發現消防設施配置維護不到位，要求整改時，推諉責任，扯皮投入，隱患整改難度大。
(B)建築物內的消防安全設置不到位。
調查發現，在多產權建築中，往往擅自改變原建築的功能、使用性質和消防設施的設置，破壞了原建築防火分區和疏散通道的設置。擅自裝修，用可燃材料隔開，增加了火災荷載。此外，大樓內部裝修過程隨意，樓梯間和前室窗戶隨意遮擋，房間窗戶被廣告牌遮擋，使得原大樓消防設施不符合大樓性質和要求。此外，大樓的疏散樓梯和前室被占用，堆放雜物，防煙樓梯前室被破壞。在壹些建築中，原來的疏散樓梯甚至被堵住，改造成房間使用。由於多產權的存在，有時上層疏散路線只能通過底層其他產權人的經營場所到達室外。如果上級和下級營業單位營業時間不壹樣，疏散出口很容易被鎖住。為了自身的“安全”，有些經營者有時會在場所的安全疏散樓梯處鎖門。
(3)建築內消防設施維護不到位。
壹是缺乏消防設施。隨著建築使用性質的改變，建築上要增加許多消防設施，如自動噴水滅火、火災報警、防排煙等。現在很多公寓房都存在這樣的問題。二是設施運行不好。在自動噴水滅火、火災報警、應急照明、防排煙等設施的運行中，故障、損壞和癱瘓現象依然存在。大部分多產權樓的消防設施都存在這樣的問題，有的樓齡較大，消防設施老化，有時甚至買不到更新換代的產品。
(D)難以糾正建築物的火災隱患。
由於多產權建築的特殊性，壹旦出現火災隱患，很容易造成多個單位扯皮、推諉責任的現象。整改火災隱患時，通常需要多個單位配合，但壹方整改火災隱患必然會影響其他單位的運行和使用。其中，因為各種經濟利益，其他單位可能不配合、不支持，導致建築火災隱患未能得到徹底有效的整改。整改經費有時需要很多單位承擔。由於經營狀況和消防安全意識不同，雖然有的單位願意承擔，但有的單位不願意承擔，導致整改難度大。另外，多產權建築涉及多個產權，沒有協調統壹管理。消防部門在出具法律文書時，沒有明確的主體，導致隱患整改困難。處罰時產權單位相互推諉，消防執法難以實施。召開協調會時，由於無法理清關系，效果不明顯，以至於各產權單位遲遲不整改。如果強制消防部門處理，壹旦措施不慎，極有可能影響投資環境的改善。
三，多產權建築消防安全問題的成因
(壹)管理責任不清，工作失控。
雖然新修訂的消防法明確規定“兩人以上管理或者使用同壹建築物的，應當明確各方的消防安全責任，確定責任人統壹管理疏散通道、安全出口、建築消防設施和消防車通道”，但很多多產權建築的產權人在消防法律法規方面仍然非常薄弱，不知道各自的消防安全責任。壹些多產權樓雖然有業主委員會，但也形同虛設。他們沒有建立消防安全管理組織，沒有簽訂具體的消防安全管理協議，導致樓宇管理混亂，甚至日常清潔衛生出現矛盾。那些沒有業主委員會的多產權樓的消防管理情況就更差了。壹些多產權建築的產權人簽訂了管理協議，建築的消防安全由產權人輪流管理，但在實際工作中很難得到。
(二)整體意識不強，隨意改變局部設計
在建設初期，多產權建築的消防設計是以整個建築為基礎的。但投入使用後，由於產權分散，通過不斷轉賣、轉租、擅自分割、拆除改造，原消防設計面目全非，導致部分經營區域存在消防分區面積過大、疏散走廊過長、安全出口數量不足等大量火災隱患。壹些物業管理公司頻繁更換。有的多產權樓投入使用幾年，換了十幾家物業管理公司。物業管理公司的頻繁更換，造成了公共消防設施管理的“真空”。也有物業公司缺乏相應的消防專業技術人員，不了解消防設施的組成、工作原理和工作狀態，在維護消防設施設備管理時只起到守護消防設施的作用，能發現問題但不能解決問題。
(三)片面關註利益，缺乏法律法規。
很多設計施工單位重利益輕安全。在多產權樓室內裝修中，設計、施工單位不註重大局，盲目遵從甲方要求，想當然使用；或者明知有問題，僥幸逃脫。另壹方面，業主委員會本身並不是壹個實體，只是壹些公約具有約束力，消防管理出現問題後沒有人願意承擔責任，導致消防部門連壹個負責人都找不到。另外，業主委員會本身不是壹個實體，只有壹些公約有約束力，消防管理出現問題後也沒人願意承擔責任，導致消防部門連個負責人都找不到；雖然頒布了物業管理的法律法規，但在實際執行中仍然不到位。遇到問題，物管公司要麽推委，要麽根本解決不了。
(D)權責劃分不清，消防設施維護困難。
對於那些沒有組織管理、沒有業主之間約定的建築，通常很少有人帶頭解決消防方面的問題，也沒有人願意出維修資金；壹些多產權樓的產權人雖然知道消防存在諸多不足，消防部門在監督檢查過程中也積極配合，但無奈背負沈重的歷史包袱，根本拿不出這麽多錢進行改造；有些樓也是物業管理公司管理的。但因為物業管理公司是自負盈虧的服務企業，所以要考慮運營成本。另外，拖欠物業管理費的現象也很多。因此，為了降低成本，消防控制室沒有值班人員，消防設施出現故障後也沒有人管理，或者幹脆部分或全部關閉消防設施，導致整個消防系統部分或全部失靈。還有壹些多產權樓的物業管理公司，把消防管理和設施維護分包給維修公司。維修公司之所以低價中標，是因為在原來的招標過程中沒有合理的計算，而壹旦在建築使用過程中出現較大的消防維修，就會出現合同提成根本不夠的現象。對於那些設備老化的建築，唯壹的解決辦法就是全部更換，如此大的投入更是難以解決資金問題。
第四，目前可行的解決方案
(壹)多產權建築管理規範性文件的出臺
對於多產權建築存在的問題，各地要協調公安、建設、規劃、房管等職能部門，研究分析本地區多產權建築的安全監管情況，在新修訂的《消防法》和《物權法》基礎上，出臺多產權建築管理辦法，彌補法律法規的不完善，進壹步明確和規範物業管理與業主之間的權利義務，落實各方法律責任，提高難以管理的多產權建築的消防安全。
(二)聯合相關職能部門實施“控火”。
多部門聯合行動。根據新消防法第二條規定，消防工作實行“政府統壹領導、部門依法監管、單位全面負責、公民積極參與”的原則，因此多產權建築的有效解決離不開政府的支持。對於多產權建築的火災隱患，公安房管、公安、消防、工商、供電、供水、規劃、建設等職能部門。應相互配合，建立信息交流機制，實行“以證管火”，堅決控制“發證”。房管、公安、消防、工商、城管等部門要建立聯合執法機制，房管部門要進壹步完善產權分割登記制度，產權分割要做到不影響消防安全；公安機關應當加強租賃登記和監管，利用轄區社區民警對租賃場所進行檢查，並及時向公安機關消防機構報告情況；公安消防部門在審核意見中明確管理和使用要求，並告知開發商和用戶。同時，在“二次裝修”上，我們也會嚴格把關。物業管理部門或者業主委員會應當主動告知其相關消防安全管理規定。工商部門要將消防安全條件納入營業執照等證件審批前置條件，對建築物用途違法的，堅決不予核發工商營業執照；城管部門要加強對違章建築等違法建築的監管；通過聯合執法，切斷多產權建築滋生安全隱患的鏈條，從源頭上控制安全隱患的發生。
(三)規範社會中介消防管理行為
物業服務企業作為社會管理的基層單位，要加強統壹指導和管理，強化監督，使其與業主委員會相互配合，相互監督，相互促進，有效防範安全隱患。對部分未實行物業管理的多產權建築，由所轄縣(市、區)人民政府組織產權人會同公安機關、公安消防機構成立消防安全組織，或者由產權人委托管理單位負責。無物業管理的住宅區公共消防安全工作，由社區居民委員會組織業主成立消防安全組織；物業管理單位應當負責實行物業管理的多產權建築的消防安全工作；在業主大會和業主大會選聘物業管理單位之前，建設單位選聘的物業管理單位應當負責消防安全工作。多產權建築的消防安全費用由產權人按照約定承擔；沒有約定或者約定不明確的，由產權人按照建築面積比例分攤。
(四)明確多產權建築的消防安全意識。
要進壹步明確多產權建築各級消防安全責任人的權、責、利。按照《消防法》第十八條的規定，需要明確多產權場所各方的消防安全責任，各經營業主應當對各自經營場所的消防安全工作負責；建築物內的公共疏散通道、消防通道、建築消防設施和消防車通道，統壹產權單位或者統壹管理單位應當有相應的單位負責、統壹管理。沒有統壹產權單位或者統壹管理單位的，全體業主可以委托壹個單位、物業管理單位或者居民委員會負責統壹管理。統壹管理單位的消防安全責任制框架內的壹些權利和責任可以相應擴大。管理單位除對建築物內公共疏散通道、安全出口、建築消防設施、消防車通道進行監管外，還應負責對各種場所的日常消防安全進行監管。並按照“誰受益，誰出資”的原則，適當收取業主管理費，用於日常消防管理、消防設施維護、必要的消防設備購置等。，從而進壹步實現消防安全和經濟效益的雙贏。全面落實消防安全責任制和崗位消防安全責任制，更有利於及時發現和有效消除各種火災隱患。地方政府部門也可以根據實際情況大力開展消防宣傳和培訓，全面提高物業業主和使用人的“四種能力”。通過發放宣傳資料、張貼宣傳圖片、開展宣傳教育等方式，普及消防安全常識、防滅火基本知識、逃生自救技能。同時要求各單位做好防火宣傳，形成人人參與防火、重視防火的良好局面。
(五)加強消防安全源頭監督管理。
進壹步加強消防監督執法，從源頭上遏制新隱患的滋生。目前消防執法還是太弱，對於存在較大隱患的建築，仍然沒有有效的手段督促整改。新消防法賦予了我們暫時查封和強制執行的權利，但我們還缺乏強制執行這些行政強制措施的手段。首先，要提高消防監督員的素質。要定期分批對消防監督員進行封閉式培訓，在學習消防技術規範的同時，加強思想作風教育。讓消防監督員正視自己的權利，真正把服務意識放在第壹位。消防監督員通過培訓學習，學會了與群眾溝通，掌握了做好群眾工作的方法，達到了解決問題的目的。二是改進消防監督方法。要盡早介入，消除隱患。在建築設計的方案評估階段，應協調其他建設部門盡早介入，對可能出現的多產權建築方案盡快提出對策，采用專家評估或性能化設計的思路，提高建築的消防安全系數，消除隱患。同時也對施工單位和設計單位提出了要求，嚴禁他們對建築性質不確定，投機取巧。現在社會上出現的公寓式寫字樓等建築需要謹慎。第三，要解決多產權樓的問題。要分清輕重緩急，重在管理。對於那些由於歷史原因造成的多產權建築，產權劃分不清，壹時難以解決的問題，要分清主次難點，逐步消除隱患，堅決杜絕消防監管中的“三合壹”現象。
(六)創新社會消防安全監督管理。
壹是引入消防安全評價機制，探索解決社會單位消防責任制難以落實的問題。長期以來，社會單位消防意識薄弱是大量火災隱患存在的主要方面，也是引發火災的主要人為因素。易燃易爆單位安全評價機制對消防工作有啟發，也可以納入商場、超市、公共娛樂場所、易燃易爆單位等重大危險源的審批要求。二是積極探索建立消防安全管理人員資格制度。依據法律法規和有關規定，出臺了《社會消防培訓管理規定》，切實加強了對本單位專(兼)職消防管理人員和消防安全管理人員的消防安全培訓，落實了消防控制室值班和操作人員持證上崗制度。