壹、建築物區分所有權制度概述:
《物權法》第七十三條規定:“建築區劃內的道路屬於所有權人，但屬於城鎮道路的除外。建築區劃內的綠地屬於所有權人，但城市公共綠地或明示個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公共設施和物業服務用房歸業主所有。”
從《物權法》第73條的規定來看，該條包含三層含義:
(1)建築區劃內綠地原則上歸業主所有；
(二)城市公共綠地屬於國家所有；
(3)對於明確屬於個人所有的綠地，如房屋買賣合同中約定由業主個人使用的地面花園，應按約定歸業主個人所有。
二、建築物所有權制度的缺陷:
專屬權利的範圍不明確
《物權法》第七十四條規定了專有權利:“業主對其建築物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。”專有權利的客體是建築物的專有部分。專有部分的範圍如何確立建築物專有所有權的範圍不明確，建築面積的計算也沒有明確的標準。
(二)* * *有權難落實
《財產法》第76條承認建築區劃內的綠地、道路、物業管理用房、俱樂部和車庫為* * *題為建築物所有權的客體。從實際情況來看，大多數提供健身娛樂等服務的會所都是開發商作為獨立房屋出售或出租，而不是按照建築附屬設施歸業主所有。因此，可以單獨列出俱樂部的各個部分。
(三)成員權的規定不規範
《物權法》沒有明確規定業主委員會的職權和責任以及業主大會的效力。出於實際原因，可以規定“所有建築物、基地和附屬設施的管理和使用，以及業主之間的關系等。，應當在管理規約中規定，法律另有規定的除外”
(4)註冊機構不明確。《物權法》第10條雖明確規定了不動產統壹登記制度，但仍采取擱置統壹登記機構的方式，沒有明確哪個機構是統壹登記機構。
(5)相鄰權的規定過於簡單。在區分所有的情況下，更容易產生各種相鄰關系的糾紛。專有部分使用不當，對相鄰權的行使造成障礙的；各區人民行使專屬權利時，應為其鄰人行使專屬權利提供必要的便利。
3.建築物區分所有權制度的立法建議(如何借鑒國外制度)
1.取消“快遞”的表述。
這是因為:(1)對於建築區劃內綠地屬於城市規劃的部分，規劃內的綠地應當歸全體業主所有，不應當有“明示”約定歸個人所有。(2)在滿足城市規劃對綠地率的最低要求後，開發商在自己的開發用地內建設綠地後，有權以自治的形式處分綠地，無需明確限制他人使用和占有。“快遞”沒必要。即“快遞”屬於“不應該”和“不必要”。
2、明確地下車庫的權屬。
從《物權法》第七十六條第二款“會所、車庫的所有權，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除了建設單位能夠證明其享有所有權外，實際意義不大。應明確規定業主對建設單位擁有的商業停車場有優先購買和租賃權，以充分發揮建築物配套設施的使用效率。
3、地下建築物的權屬登記:
我國目前的不動產登記制度還很不完善。不動產登記機關不辦理他人所有的不動產權證，不動產權證不記載車位的合法權屬。在登記制度不完善的情況下，小區車庫的所有權由當事人約定，勢必會損害業主的利益。
4、完善“應首先滿足業主需求”的含義:
雖然《物權法》第74條第1款規定，停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，但這壹規定過於粗略、原則，容易造成歧義。如果不加以澄清，肯定會在今後的司法實踐中造成混亂。關於如何理解“首先滿足業主的需求”，筆者認為“首先滿足需求是指開發商首先向業主出租、出售車位、車庫，而不是高價向第三人出租、出售。”該條實際上賦予了業主優先購買或租賃小區車庫的權利，從“同等條件”的突破上可以實現“首先滿足業主需求”的立法目的。
5.正確處理物權法、土地管理法和房地產管理法的關系。
物權法主要處理平等主體之間財產權的設立、轉讓和保護，不應包含過多的管理規範。這些內容應該主要由土地管理法等法律規定。同時，物權法是壹部基本的民事法律，應當長期保持其穩定性。在建立社會主義市場經濟體制過程中采取的未定型、過渡性措施，不宜在物權法中規定，可以由其他法律或行政法規規定。
改善建築物區分所有權制度的不足，可以通過出臺司法解釋不斷完善，以適應區分新舊建築物的形勢，滿足社會發展的需要。樹立新的物權理念，借鑒國外立法經驗，制定完善的建築物所有權法，既面向現實，又面向未來，以順應世界潮流，滿足現代社會生活的需要。