摘要:隨著市場經濟的發展和住房商品化的實現，公房改革導致壹棟高層建築存在多個所有權權利的局面，使得原有的所有權和相鄰關系的立法無法調整。本文就區分所有權的緊迫性以及如何立法做了壹些思考。
[關鍵詞]區分所有權立法的必要性
建國後，大部分城市房屋被收歸國有。除了少數可以出租的私房，* * *房作為職工福利的壹部分進行了分配。居民只支付象征性的租金，房屋所有權仍然屬於國家，不具有商品性質。近年來，隨著住房制度的改革，國家在住房建設中允許住房作為商品進入商品流通市場，推進住房商品化，於是原本屬於國家和集體所有的房屋分屬不同的住戶。這對發展房地產市場，促進社會經濟發展，滿足人民生活需求具有積極作用，也表明了我國住房所有權制度的發展方向。本文試圖探討住房商品化後的差別化所有權制度的法律問題:
壹、區分所有權制度立法的必要性
差別化所有制是隨著市場經濟的建立，在住房商品化的基礎上，既不是自己所有，也不是* * *所有的壹種特殊形式的所有制。所謂區分所有權，是指幾個人對同壹建築物擁有各自的所有權，並有權將全體業主使用的部分* * *合在壹起。區分所有權人的所有權只是對其所有部分，而不是對全體。這種所有權制度不能單獨適應傳統民法，需要民法、經濟法、行政法的綜合調整，而目前這方面的法律並不完善。由於有區別的所有制在社會生活中有其特殊的地位和作用，對其進行研究具有重要的現實意義。
壹是有利於城市房地產健康發展，促進住房商品化。不動產是不動產和房地產的總稱，二者都屬於不動產，在物質形態上彼此不可分割，聯系緊密。房地產是房地產的基礎，房地產是依附於房地產的建築物，這裏指的是建築物和房屋。關於不動產，根據我國憲法和相關法律的規定，城市土地屬於國家所有，農村和郊區土地屬於集體所有，但法律上屬於國家所有的除外。這說明土地的所有者是國家和集體。但對於不動產來說，它的所有者有三種形式:國家、集體和個人。以前城市裏個人擁有的房子不多，壹般都是平房，相互之間多是相鄰關系。個人對國家和集體所有的房屋只享有用益物權，不享有所有權。但是隨著城市房地產業的發展，原來的自用變成了個人所有，這就導致了壹個問題，就是壹棟高層建築有幾套房子，不同的房子屬於不同的業主。那麽，每個業主對自己房屋的專有權利和整棟樓的整體權利應該如何劃分，如何行使，公共部分誰來管理？如果這類房屋無人管理或管理不善，就會出現權利濫用、義務不清的情況。比如有的居民擅自改變自己的住房結構，安裝不合理的設備，危及整棟樓的安全和其他居民的生命財產安全。這類問題，如果在立法上沒有明確界定每壹戶的權利義務，必然會引發更多的糾紛和爭議，甚至危及居民的人身和財產安全，使居民對剛剛起步的房地產行業隱藏的潛在糾紛缺乏安全感，影響城市房地產的健康發展。
二是有利於加強物業管理。隨著城市中高層建築的興起，物業管理成為人們越來越關註的問題。物業管理是隨著社會生產力的發展和現代市場經濟的建立而出現的壹種新型服務行業。它是壹個國家、壹個城市的經濟發展水平、生活條件和文明素質的綜合體現，是房地產保值增值的重要保證，是壹項系統的管理工作和高度專業化的勞動密集型產業，是管理、服務和運營的有機結合。雖然物業管理在世界上已經有100多年的歷史，但是對於在中國住了幾十年公房的人來說，卻是非常陌生的。我國的物業管理起步於20世紀80年代初，隨著近年來城市住房制度改革中住房商品化和公有住房出售的加速，物業管理也應運而生。再加上人們生活水平的不斷提高，對居住區品質的要求越來越高是必然的。人們公認房屋的建成是壹次性的，但建成後的管理和維護是永久性的。這為物業管理市場的發展帶來了極好的機遇和廣闊的前景。但是什麽是物業管理呢？物業管理機構應該怎麽做？它應該享有哪些權利？尤其是高層建築、電梯、自來水設施、液化氣設施等公共部位的維修，誰來管理？業主與物業管理組織之間的權利義務如何界定？他們應該承擔什麽責任，等等。這些問題如果不細化、不規範，必然會引發業主和物業代理公司之間的糾紛和爭議，從而影響物業管理的健康發展。為了加強物業管理，維護正常的管理秩序，維護業主和物業機構的合法權益，將區分所有權制度納入法律調整範圍是壹項緊迫的任務。
三是有利於明確權利義務，保護小區業主合法權益。法律權利和法律義務是對立統壹的關系。世界上從來沒有絕對的權利和自由，公民的權利和自由都是相對的。公民在享有憲法和法律規定的權利和自由的同時，必須履行憲法和法律規定的義務。公民在行使權利和自由時，不得損害國家、集體、社會和他人的權利和自由，否則就沒有權利和自由。在區分所有權時，要堅持權利與義務相統壹的原則，反對特權思想和作風。根據民事法律關系的基本原理，所有權關系是最重要的法律關系。所有權是最完整、最充分的排他性財產權，是指權利主體(所有者)可以依法對自己的財產行使占有、使用、收益和處分的權利，包括轉讓權、毀損權、出售權和廢棄權。但是...在分化的所有權制度這壹特殊形態中，所有權並不意味著權利主體可以為所欲為，隨意處置。財產權歸個人所有，並不意味著所有權利都在個人手中，因為有區別的所有權制度包含了公有制和共有權的要素，壹個人對自己部分的破壞必然危及公有制的利益和其他所有人的權益。因此，所有權人可以行使哪些權利，不能行使哪些權利，應當有明確的法律規定，使區分所有權制度有法可依，區分所有權人能夠正確行使權利，維護合法權益。
第四，有利於政府的監督管理。依法行政是現代法治國家行政活動最基本的原則。它要求行政機關在行政管理的各個方面嚴格依法辦事，限制行政權力的濫用，以保證行政機關能夠正確行使法律賦予的各項職權。因為區分所有權制度既有個人權利，也有公共權利，換句話說，整體(公共* * *)財產中有個人財產，個人財產合並形成整體* * *財產和公共* * *財產，個人財產不能與公共* * *財產或整體財產完全分離，兩者不可分割。如果分割，會導致整個財產的受損，個人部分必然受損，失去效用。通過區分所有制，界定了個人和公共部分。個人部分由個人行使，公共部分和整體部分由政府或政府委托的專門機構行使。他們應當各司其職，各負其責，在法律允許的範圍內行使職權，權責明確，責任分明，確保房屋充分發揮效能，保值增值。
二、區分所有權制度立法中應註意的幾個問題
第壹，明確區分所有權和* * *的關系。* * *有兩個以上權利主體對同壹財產享有所有權的；區分所有權是壹種結合了每個所有者的專有權和每個所有者的權利的權利，是壹種復雜的所有權形式。它們之間既有聯系又有區別。二者的相似之處在於:主體不是單壹的主體，而是表現為同壹財產，都具有相互的權利和義務。兩者的區別也很明顯:第壹，* * *的部分對象是同壹財產，而區分所有權制度的對象是除整體以外的不同所有權的財產；其次，* * *在* * *人之間具有雙重權利義務，區分所有權中的專有權是單獨擁有的，即所有人對專有權部分享有占有、使用、收益和處分的權利，其他人為義務人。只有部分業主具有雙重權利和義務；再次，* * *可分為* * *和帶* * *的* * *兩種，而區分所有權可分為內部權利和專屬權利，內部權利可分為* * *權利和專屬權利，外部權利可分為會員權利和基地利用權利；最後，* * *主要適用於合資、合夥、家族等。，而區分所有權制度適用於高層建築中不同建築物的不同業主。
第二，明確區分所有制關系和相鄰關系。相鄰是相鄰不動產的兩個或兩個以上所有人或使用人之間的權利義務關系。兩者的聯系在於，兩者都涉及兩個以上的主體，在區分所有權上存在相鄰關系，其客體都是不動產，都是為了保護財產關系和人際關系，維護社會安定團結。兩者的區別在於:第壹，相鄰關系的主體既可以是所有人也可以是使用人，既可以是單位也可以是個人，而區分所有權的主體只能是所有人，所有人是個人。其次，相鄰不動產主要是土地和建築物或其他設施，而區分所有權的不動產是居住用高層建築，不包括其他不動產。再次，相鄰關系主要涉及相鄰土地使用權關系、相鄰防險和排汙關系、相鄰用水、流水、截水、排水關系、相鄰采光、通風、聲振關系，造成的損害可以是財產也可以是人身，可以區分所有權。最後，相鄰關系的處理應遵循有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則和精神，綜合平衡相鄰各方的權益；區分所有權的處理除相鄰關系原則外，還應遵循所有權保護的原則和方法，如確認所有權、恢復原狀、返還財產等。
第三，明確國家、成員團體和個人之間的法律關系。區分所有權是壹種復雜的所有權形式，將壹個完整的建築物劃分為若幹部分，分別設定所有權，具有復合性和整合性的特點。其復雜性表現在，內部由獨占權和* * *權構成，外部與會員權和基金會使用權掛鉤。會員權是區分所有人基於專有權和* * *權以及* * *關系所擁有的權利，它要求所有人必須組成團體，以便管理* * *設施等* * *事務，解決會員之間的各種糾紛。完整性是指專有權和區分所有權的權利不可分割，內部權利和外部權利不可分割。房屋建築離不開地基，地基的所有權屬於國家，這就要求區分所有權的設立和變更必須經過國家的登記和受理。登記的目的是明確產權歸屬，保護國家利益和成員團體、所有者及其受益人的合法權益。在這裏，國家、成員團體和個人的利益是統壹的。無論缺少哪壹個，整個利益體系都會被破壞。法律在調整這三方利益時，應當統籌考慮，不能相互替代，更不能否定社會成員的利益。當利益出現矛盾和沖突時，個人和成員群體的利益應在法律範圍內服從於國家和社會的利益，個人的利益應與群體和國家的利益相協調，以確保國家、成員群體和個人的利益和諧發展，維護和促進社會和經濟進步。隨著城市房地產業的發展和利益分配格局的變化，客觀存在的各種矛盾將不可避免地暴露出來。當然，這個矛盾是在根本利益的基礎上產生的。因此，法律在調整個人、群體和國家的利益時，既不能片面強調國家和群體的利益，忽視甚至取消正當的個人利益，也不能把個人利益置於國家和群體利益之上，從而損害國家和集體的利益。而是應該兼顧國家、群體和個人的利益，讓三者的利益有機結合起來。