壹，中國房地產業的現狀
對於中國房地產企業來說，行業的黃金時代已經結束，白銀時代已經到來，這是壹個殘酷的事實。此前，房地產作為拉動國民經濟增長的支柱產業，為中國經濟做出了巨大貢獻。然而，房地產行業的發展現在遇到了壹個很大的瓶頸，房地產投資連續四年下降。2013年投資增速為18.5%，2014年下降至10.5%，2015年9月為4%。在經濟巔峰時期，房地產投資的增速是國民經濟年均增速的30%以上。但是，最近只有60%。
國家也出臺了供給側改革等壹系列補救措施，“去庫存”成為房地產行業亟待解決的問題。但企業要發展，整體環境當然重要，內部發展戰略更重要。因此，房地產企業必須尋求適合自身長期發展的戰略。隨著房地產白銀時代的到來，土地、資金等生產要素已經難以在競爭中發揮絕對優勢。相反，在房地產轉型過程中起核心作用的是人才的實力。傳統房地產行業的激勵模式主要包括兩種:壹是按建築面積、銷售額度、利潤提成。這種方法簡單易操作，可以實現利益的平均分配；第二，按利潤比例提成，就是整個公司層面有壹個統壹的利潤中心，然後進行二次分配。這兩種方法都有類似的缺陷，即在這種激勵模式下，無法引導和約束整個價值鏈中各部門做出的利潤貢獻，最後明顯不公平。為了更大程度上解決這個問題，房地產企業嘗試了水合夥人制度。在這種制度下，激勵對象更加明確，職業經理人會更加努力，使個人收益最大化。在這個過程中，企業也能實現又好又快發展。從這個角度來說，合夥人制度不僅是做大做強企業的管理制度，也是企業留住人才的法寶。
第二，萬科的合夥人制度
(壹)萬科實施事業合夥人制度的原因
外部原因:目前是知識經濟時代，企業要想實現長遠發展，必須探索更高效的分配機制。於是，事業合夥人制度應運而生。商業合夥人制度的核心是重新定義債權人、股東和合夥人的收入分配制度。萬科作為壹家重資產、股權相對分散的大型公司，執行這壹制度的難度很大。世界上沒有成功的案例。
內部原因:萬科事業合夥人制度改革的主要動力在於萬科的國企背景:壹是萬科股權高度分散。在萬科目前的股權結構中，華潤持有萬科65，438+05.3%的股份，寶能持有萬科24.29%的股份。第二，作為職業經理人，王石的持股比例就更少了。萬科是壹家沒有實際控制人的公司，管理層對公司的經營和決策有絕對的話語權，導致真正的控制人缺失。這壹制度的實施將進壹步提高管理團隊的主人翁意識。
(2)萬科合夥人制度的具體措施
作為房地產開發企業，為了成功實施“事業合夥人機制”，萬科選擇委托第三方合夥人企業代表萬科事業合夥人管理存量。
在萬科，除了骨幹員工，其他普通員工在項目跟進上壹般都遵循“自願”的原則。項目跟進的具體做法是:萬科要求項目運營團隊跟進自己的項目，其余為自願跟進。員工初始投資份額不得超過高峰項目資金的5%。這種後續投資體系不僅解決了項目投資的問題，也解決了申報的問題。之前員工對損害公司利益的行為視而不見，但後續發現與員工利益息息相關，員工願意采取行動舉報這種損害自身利益的行為。這將改變項目運營過程從投資到購地再到銷售結算的行為。因為涉及到合作夥伴的利益，所以所有真正提高運營效率的做法，很快就會被采用和改進。
此外，在萬科集團層面，將建立合夥人持股計劃，即約200名經濟利潤和獎金獲得者成為萬科集團合夥人，* * *共同持有萬科股份，因此可以壹起* * *掌控公司命運。通過這種方式，不僅可以讓優秀的人源源不斷地加入萬科，還可以實現新城市的新陳代謝。而且萬科的股東更願意把職位讓給更有能力的人，以實現更高的價值。這樣總能保證團隊是最好的，最有戰鬥力的團隊。
第三，萬科合夥人制度對中國房地產的借鑒意義
在中國房地產行業，萬科作為領頭羊，無疑是“第壹個吃螃蟹”實行事業合夥人制度的。與阿裏巴巴、小米等公司層面的“合夥人制度”不同，萬科的事業合夥人制度與其說是公司層面的，不如說是項目層面的。按照我國現行公司法，萬科的股份有限責任公司很難變更為合夥企業，除非公司退市。
多數地產大佬擔心，即使萬科的“事業合夥人”制度能夠成功，也不代表這種模式可以在行業內推廣。並不是說簡單模仿萬科的動作就能讓公司改變原有的制度，從而向事業合夥人制度過渡。模仿只是表象。要想成功，就要結合公司後臺系統資源，從根本上引入事業合夥人制度，探索壹條真正適合本企業發展模式的道路。但是如果妳想引進這個系統，妳必須做到以下幾點:
首先是保證股權的分散。如果房地產企業股權高度集中，比如家族式企業，股權完全掌握在創始人手中，那麽企業中的優秀員工就沒有權利。沒有話語權，這些人就很難在這樣的企業發展，他們會找到其他的發展機會。
二是保證企業知識能夠掌握在個人手中。比如海爾推行的阿米巴模式，就是把企業業務拆分成多個項目，每個項目都可以獨立運作，讓項目團隊形成競爭關系。因此，這種關系可以促進房地產業的健康發展。
三是讓員工成為項目合夥人，也就是有限合夥人。如果制度是這樣設計的，員工自然會盡最大努力做好項目，因為項目壹旦虧損，合夥人可能承擔無限連帶責任，而合夥人自己最有可能受害。