第壹，對當前城市化和服務業發展的誤解
城鎮化不只是農民上樓。城鎮化的內涵包括城鎮能夠為城鎮居民提供全面的城鎮化服務，如商業服務、通信服務、建築及相關工程服務、流通服務、教育服務、環境服務、金融服務、衛生服務、旅遊服務、娛樂、文化體育服務、交通服務以及其他服務。因此，從這個意義上說，推進城鎮化從根本上取決於服務業的快速發展。
服務業特別是現代服務業在促進農業現代化和農村集約化發展中發揮了基礎性作用。此外，城鎮的生活、商貿物流、產業承載、旅遊休閑、文化傳播、社會組織等基本功能都離不開城市服務業的發展。可以說，沒有城市服務業的發展和完善，就不可能實現產業、經濟、社會、文化的融合互動，就不可能有城市化的持續健康發展。
同時，城鎮聚集了相對密集的知識人口、相對集中的企業群體和購買力較強的相對高收入消費者，提供了相對完善的軟硬件設施，反過來又從市場需求、資金和勞動力供給、基礎設施保障等方面促進了城鎮服務業的發展。國內外大量的實證研究也證實，隨著經濟水平的提高，壹個國家的城市化進程與其服務業發展水平呈現高度的正相關關系。
其次，農村城鎮化可以促進產業結構的優化。城市化直接為二、三產業的發展提供了發展平臺，提高了二、三產業的集聚經濟效應。城市化還創造了二、三產業發展對環境的外部經濟效應，如勞動力整體素質的提高、公共服務設施和信息服務的改善等。為產業結構從“二、三、三、二、壹”轉型升級提供了新動力。
目前，大量農民工生活在城市，被算作城市人口，但他們無法平等享受城市的各種公共服務，收入水平和消費模式也無法與普通城市居民平等。其中，雖然有戶籍制度的制約，但城市服務業發展滯後是加快城市化進程的根本制約，這壹點可以從廣東城市化的發展進程中得到印證。
二、城市化與服務貿易的發展困境
中國的城市化應該是開放的城市化。目前對於我國廣大的中西部地區來說，城鎮化不可能復制廣東先發地區的城鎮化模式，即依靠出口導向的加工貿易模式。但是，開放的基本屬性沒有變。在當前條件下，我國城鎮化應依靠發展服務貿易來推動新型城鎮化建設，特別是發展特色服務貿易。
通過城鎮化，在夯實服務業經濟基礎、改善基礎服務的同時，努力提高旅遊服務、信息服務、文化創意、體育服務等重點服務業的競爭力，擴大服務貿易出口。而且城市化服務水平的提高可以帶來人口密集、勞動密集、產業密集、土地密集、資本密集、技術密集，使生產要素從分散無序狀態向規模密集轉變。城鎮有比較完善的公共設施，交通、通信、商業金融、服務業、教育、文化娛樂、衛生和社會保障的不斷發展，可以形成高度的聚集效應，降低服務業發展成本，增加利潤，為產業結構調整特別是二、三產業集聚創造有利條件。
此外，城市化將在避免貿易壁壘方面發揮重要作用。從目前的趨勢來看，勞工權益保護越來越受到國際社會的關註。國際勞工標準、核心勞工標準、社會條款、企業社會責任守則、SA8000社會責任標準相繼出現，對我國企業的影響也各不相同。從長遠來看，勞工權益保護是經濟全球化的必然趨勢，部分勞工標準可能成為貿易壁壘。在農民轉化為產業工人的過程中，中國應按照國際勞工標準(SA8000)為轉移工人提供相應的待遇，避免國外市場以就業為借口限制中國對外貿易的發展。只有這樣，才能有效保護產業工人的合法利益，提高他們的收入和生活水平；另壹方面可以規避貿易壁壘，擴大出口，為中國創造良好的條件。
第三，制約城市化和服務貿易發展的制度瓶頸
目前制約我國城鎮化和服務業發展的關鍵在於土地制度改革滯後，我國現行土地管理制度沒有明確界定農村集體土地的產權主體，導致農民無法適當享有土地收益權。同時，現行征地制度的價格剪刀差也嚴重損害了農民的利益。壹般來說，政府的征地價格低，而賣給征地單位或企業的市場價高。但是，微薄的土地出讓金被鎮、鄉、村層層剝離，農民無法全部拿到。在中國經濟持續發展、土地價值不斷提高的背景下，農民利益未能跟上城市化進程。此外，中國還缺乏嚴格的土地管理和耕地保護制度。在農地非農化中，土地市場管理的法律法規和制度沒有得到有效落實，政府對土地市場的宏觀調控和監管措施遠未發揮作用。
這些問題使得中國城市化進程中的農民權益保護無從談起。壹方面，農民進城後仍然面臨收入低的局面。另壹方面，農民仍然享受不到基本的城市服務。這樣，農民既不能快速促進城市消費，也不能為城市發展特別是服務貿易的發展提供優質的勞動技能，進而導致中國城市化出現偽城市化的困境。
目前我國城市化率的統計數據與實際擁有城鎮戶籍並享受城鎮居民待遇的居民人數並不相符。大量長期居住在城市的農民工和居住在鄉鎮的農業戶籍人口，實際上是城市化了。然而，城鎮生活成本高、傳統土地保障喪失、城市戶籍制度限制、社會保障程度低，導致大量偽城市人口未能持續推動城市化可持續發展，未能有效督促這部分人口進行人力資本投資，從而未能為城市產業結構升級、服務經濟和服務貿易發展提供優質勞動力。
四。改革土地制度的政策建議
針對上述問題，我們認為，解決我國城市化發展問題，促進我國服務業和服務貿易快速發展的關鍵在於加快改革我國現有土地制度中不合理的部分。
首先，最近三年要確權發證，就是從土地使用、管理、流轉上明確規定農村居民的權利，通過發證的形式來確認。
盡快修改《土地管理法》、《城市房地產法》等法律中背離憲法精神的集體土地必須由政府征收後才能進入土地壹級市場的規定。盡快取消對公民、法人或其他組織取得集體建設用地的征收征用審批程序；盡快將集體土地和國有土地按照同地、同價、同權的原則納入有序的土地市場。
要確立鄉鎮集體土地所有權在基層管理層面的規範地位和村社集體土地所有權的主體地位，形成權屬清晰、鄉鎮主體明確的集體土地所有權結構體系。在試點基礎上，逐步擴大農民土地使用權範圍，賦予農民土地使用權、收益權、處置權等部分權利，確保農村集體土地使用權證的長期性和市場化，體現市場在土地資源優化配置中的基礎性作用。
其次，到“十二五”末，在確權發證的前提下，用五年時間進壹步完善土地制度，需要通過立法保護農民從農村土地中獲得的增值收益。
壹是改革土地征收征用制度，規範土地征收征用行為，保護農民合法權益。對於現行的土地征收征用制度，要明確界定公共利益的內涵和外延，科學界定土地征收征用後的土地使用性質，堅決杜絕土地征收征用中囤積土地的現象，保證土地征收征用的適度規模，從根本上杜絕為非公共利益侵害農民財產權利的土地征收。
二是實行土地用途管制制度，重點保護耕地和基本農田。逐步建立和完善耕地特別是基本農田保護機制。在確保耕地特別是基本農田總量和質量不減少的前提下，在市場條件成熟的地區實施耕地特別是基本農田的保護措施，確保土地用途管制制度的實施。
三是依法保障農村建設用地審批，完善農村建設用地審批制度。目前我國農村集體土地的審批主要在鄉鎮企業用地和農村居民住宅用地。無論是轉包、轉讓、租賃、入股、互換，農村土地規模經營所必需的生產經營用房審批，都可以利用現有農村宅基地和復墾廢棄地，或者申請臨時建設用地解決。但必須以不改變集體土地所有權為前提，符合土地利用總體規劃，並按規定繳納土地復墾保證金。必須按照《農村土地流轉管理條例》確定的權限逐級審核報批，做到耕地占補平衡，必須依法報批。
再次，用8年時間，到2020年實現農村宅基地能夠順利進入二級流轉市場，並在此基礎上重新調整中央和地方的財權，從而改變目前地方在財政體制層面的土地財政問題。
搞好農村土地流轉，要大力培育土地流轉市場，建立符合社會主義市場經濟體制要求的土地流轉市場機制。壹方面，要充分發揮市場對資源的基礎性配置作用，充分實現農村土地的價值。在不改變土地耕種條件和用途的前提下，發展多種經營，探索多種模式，加大農業結構調整力度，統籌農村土地流轉，實現農村土地價值。同時，實行農村土地使用權有償、有期限使用機制，確保土地保值增值。在建立健全農村土地有償、有期限使用相關法律法規的前提下，在市場條件成熟時，對需要流轉的合法農村土地進行招拍掛，促進農村土地利用規模化、集約化，體現農村集體土地的資產性質。此外，要按照市場運行機制，合理構建農村土地流轉市場體系，培育和完善與農村土地流轉密切相關的土地流轉中介服務組織，擴大土地流轉市場範圍。
建立健全農村土地流轉運行機制，確保農村土地流轉規範有序。農村土地流轉包括農用地和集體建設用地流轉，應區別對待，分類實施，有機結合，共同發展。首先，農地流轉要在符合土地利用總體規劃和不改變土地用途的前提下，走適度規模經營的道路。在市場運行層面，要體現公平、公正、合理，也要體現市場配置資源的作用。其次，在保護耕地和基本農田的前提下，農村集體建設用地流轉要通過土地開發整理、農村宅基地和荒地復墾等方式補充新增占用的土地(主要是耕地)。同時，利用農村土地流轉範圍內的空閑山和淺山坡學車。在具體實施過程中，要做到四個統壹(統壹規劃、統壹布局、統壹實施、統壹建設)，保證農村土地流轉基礎設施用地要求，節約利用。
對於農用地和集體建設用地的綜合流轉，既要保證農用地的農業用途不改變以解決吃飯問題，又要保證鄉鎮企業建設和社會主義新農村發展。關鍵是要保證三農問題的解決，保證土地的可持續發展，實現兩者的有機統壹。實現規模化經營模式，建立健全產業帶動機制，無論哪種土地流轉模式，都需要實現農村土地的規模化經營，產生規模效益，帶動周邊地區農村經濟發展。要保持農用地用途，探索都市觀光農業發展模式，根據實際需要適度進行城鎮化發展。
建立健全農村保障機制，為農村土地流轉提供可靠保障。目前，土地是中國農村農民的生存基礎和收入來源。鑒於農民整體科技水平和應對市場風險能力的局限性，建立多層次、全方位的農村保障機制是農村土地流轉順利進行的有力保障。