①通過公開招標占領市場。
這種方式就是通過公開招標的方式獲得物業管理權。這是物業管理市場化最根本的方式。但是，目前通過公開招標取得物業管理權的物業很少，在整個物業管理市場中所占的比例也很小，而且主要集中在壹些政府所有的物業中。(2)通過協議招標占領市場，即通過協議招標取得物業經營權。壹般優秀物業的開發商都會邀請壹些知名品牌物業管理公司進行管理。目前，在物業管理市場上，這種方式較為普遍，項目數量較多。(3)通過自我建設、自我管理，擁有市場。這種情況就是房地產開發商將其開發的物業委托給下屬物業管理公司進行管理。這是目前非常普遍的現象。這種管理模式影響了物業管理的市場化進程。由於工業園區物業管理費定價較低，業主或物業使用人的經濟承受能力有限，管理難度大。
補充:
對市場化的物業管理企業吸引力較小，此類物業市場化程度不高。壹般由政府指定的物業管理企業管理，或者由開發商建設。3)規劃布局不夠合理，房屋設計使用功能不夠全面。目前，無論是國務院批準的國家級開發區，還是省、市人民政府批準的省級、市級開發區，雖然工業園區都是按照統籌規劃、因地制宜、綜合開發、配套建設的原則建設的，但產業數量眾多。比如很多標準工廠衛生間很少，分布不合理，導致企業員工很難進廁所。這樣就大大增加了物業管理的難度，使得我們的物業管理人員成了“消防員”，到處救火。4)工業園區配套設施不完善。中國的大部分開發區都建在遠離市區或者市區邊緣的地方。雖然地理位置優越，但基礎設施配套不完善。無論是科技含量高的高新技術開發區，工業含量高的工業開發區，還是金融貿易含量高的金融商業開發區，其供水、供電、供氣、排水、道路、工人食堂、宿舍、賓館、商店、醫院、學校等基礎設施和配套設施都不完善。3.工業園區物業管理發展1)中國物業管理行業發展現階段，中國物業管理行業還沒有真正形成規範化、產業化、市場化的發展格局。除深圳、上海、北京的物業管理市場相對成熟外，全國大部分地區的物業管理處於起步階段，市場化程度較低。從物業管理行業發展到壹定水平的深圳來看，還存在以下問題:①行業發展的主要特征是數量，導致數量多、分布廣、規模小、規模效益差、發展潛力不足等問題。以2000年底的統計數據為例，全市共有大小物業管理企業1100家，正式註冊的只有500家。按2000年全市物業開發量約800萬平方米計算，11000家物業管理企業平均分布不到10000平方米。②企業發展大同小異，企業運營方式大同小異，大量低水平、重復的產業團隊湧現，導致管理方式落後，管理水平參差不齊，產品(服務)結構不合理，產品(服務)檔次低。企業運營成本居高不下、市場競爭力差的局面③由於物業管理行業普遍存在低水平重復建設的現象，大量小而全的物業管理企業勢必造成資源配置不合理、資源浪費的嚴重後果:壹方面，“全能”機構極大浪費人力、物力、財力，企業成本增加；另壹方面，各種工程技術人員的工作量極不飽和，復雜的現代化設施設備所產生的重大技術問題仍需依靠專業公司；同時，庫存的備用材料和低耗材料占用了企業大量的營運資金。
補充:
僅僅以開發商的項目支持為優勢，以政府指導價為保護傘，以純粹的物業管理為主業，用“全方面”的組織架構來養活大量員工的企業發展模式，在壹定程度上仍然延續了計劃經濟體制下的後勤管理模式，並沒有從根本上改變計劃經濟體制給企業發展帶來的種種弊端。這種模式顯然已經不能滿足成熟市場、變化市場和競爭市場的發展需求。
從全國範圍內的行業發展現狀來看，觀念落後、法制不健全已成為嚴重制約整個行業整體規範發展的關鍵因素，而國有物業管理企業體制改革和產權制度改革方向不明等問題嚴重阻礙了企業的市場化發展進程。
(2)工業園區物業管理的發展
從國內市場來看，隨著我國城市化進程的加快，工業園區建設不斷加強，工業園區物業管理市場日趨成熟。政府和開發商在行業競爭中的角色會隨著市場的變化而逐漸變化，政府在行業競爭中的監管作用也會隨著市場的規範發展而逐漸淡化。工業園區物業管理正逐步走向規範化、法治化。
從國際市場來看，隨著中國加入WTO，大量外資物業管理企業的存在直接影響了國內物業管理企業的發展，使國內企業面臨巨大的競爭壓力和沖擊。WTO帶來的是壹個公平競爭的市場環境。如果是機遇，就是國內外企業的機遇，那麽必然會出現“與狼共舞”的格局。工業園區還將有三級物業管理企業。壹是國內企業與國外企業聯姻形成的合資控股企業將會出現。二是外商獨資物業管理企業進入中國，企業歡迎“洋管家”；第三，國內物業管理企業走出國門，為其他國家的外國人服務。
補充:
二，社區型工業園區物業管理模式
1，工業園區物業管理的基本思路
(1)樹立“以人為本，顧客至上”的服務理念
不可否認的是，“物業管理”這壹新生事物曾經被簡單的認為是對房產的管理和維護，這種對物業管理的機械理解至今仍有影響。我們不否認管理“物業”的重要性和必要性，但把物業工作所面對的服務對象的方方面面都看成是管理主體之外的附屬物，是壹種嚴重的誤解。
這種誤解會導致認識模糊從而形成工作的無序狀態，隨之而來的是物業人員的強硬管理和業主的被動接受；然而，當業主不斷要求時，物業管理人員不堪重負，手忙腳亂，工作量越來越大，業主滿意率越來越低。原因是我們沒有抓住根源。物業管理不僅僅是對“物”的管理，更是人與人之間生動有機的交流。物業管理離開“人”這個服務主體，就像魚離開水壹樣。高質量的物業管理永遠是心與心之間的溝通和理解，而不是人與物之間機械的、不活躍的聯系。
因此，物業管理企業必須樹立“以人為本，顧客至上”的服務理念，盡力為業主或物業使用人服務。
(2)建立工業園區物業管理的基本商業模式。
工業園區的物業管理面向企業。如果服務質量不高，會影響政府招商引資。因此，如何建立更加完善的管理模式將是工業園區物業管理企業極其重要的課題。現有工業園區的物業管理主要有三種模式:
(壹)委托物業管理。
這種管理模式是物業管理企業通過全權委托的方式接管物業。主要表現為:壹是通過完全委托的方式接管上級開發商開發的物業，這是自建自管的模式；另壹種方式是通過完全委托的方式接手其他開發商開發的物業。壹般情況下，這類物業是優秀的，有壹定的利潤空間。
補充:
(2)顧問式物業管理。
這種管理模式是壹個物業管理企業不直接管理物業，而是為另壹個物業管理企業的物業管理活動提供顧問和咨詢。這種管理主要表現在以下幾個方面:壹是物業很優秀，開發商不願意任命全委會；二是物業不太好，咨詢公司不願意全委。
③合作經營物業。
這種管理模式是兩家物業公司通過股份制合作管理。這種情況壹般是:壹是物業比較好，有壹定的盈利空間；第二，兩家物業公司想通過合作把雙方的利益聯系起來，加強合作，降低風險。
(3)建立社區工業園區
社區型工業園區是指建立“以人為本，服務至上”的服務理念，在工業園區內科學設置各種基礎功能，如社區活動中心(老年活動中心、青年活動中心)、超市、銀行、郵政、衛生院、新華書店、菜市場等。，為入駐企業提供全方位、多功能、綜合性的物業服務。社區型工業園區的建立主要考慮以下因素:
(1)確定適當的人口容量。
工業園區的適宜人口是社會經濟發展水平、消費水平、自然資源和生態環境的函數，是在滿足壹定生活質量前提下的合理人口規模。
②充分考慮地域因素和社會心理因素。
所謂地域要素，是指以城市主幹道為界或以自然邊界為界，具有生存和發展的硬件設施的相對獨立穩定的區域。工業園區壹般是政府為了發展區域經濟和吸引外資而建設的。因此，必須充分考慮工業園區的地理位置和交通條件。
所謂社會心理因素，是指群體對個體行為產生決定性影響，形成相同的生活方式、行為規範和心理取向。社區成員對社區有歸屬感，產生參與群體的集體意識和行為。雖然工業園區重在生產，但我們仍然不能忽視企業的社會心理，不能脫離整個社會環境。
(3)研究工業園區內企業的需求。
不同的企業對工業園區有不同的需求。在工業園區物業管理過程中，既要考慮經濟合理性，又要考慮工業園區內企業的不同需求，盡可能滿足企業的合理要求，為政府招商引資做出貢獻。
補充:
(4)完善物業配套設施。目前工業園區物業配套設施不全，給入駐企業員工帶來諸多不便。因此，必須加強工業園區的配套設施建設，建立員工宿舍、食堂、社區活動中心、超市、銀行、郵政、電信、衛生所、新華書店、菜市場等。，為入駐企業提供全方位、多功能、綜合性的物業服務。⑤加強精神文明建設，在工業園區建立社區文化工業園區，無疑是物質文明建設的基礎，但也要重視精神文明建設。倡導“文明家園、和諧創造”的社區精神，在園區倡導“和睦相處、互敬如賓”、“溝通互助”的良好風尚，讓企業互通有無、和諧相處、互助共進、共同發展，實現園區企業大家庭的“大家庭”理念，打造各具特色的社區文化。企業不再僅僅滿足於解決生產問題，逐漸開始關註建築群體的人性化需求(如環境需求、運動需求、安全需求、購物需求等。).物業管理行業是公認的微利行業，物業管理企業追求利益最大化。尤其是入世後，在物業管理費不能隨便大幅度提高的情況下，挖掘新的經濟增長點是唯壹的出路。企業為了生存和發展，必須千方百計降低經營成本，提高服務質量，發掘新的經濟增長點，在業務發展中以速度和質量取勝。工業園區的社區化不僅滿足了入駐企業的需求，也為工業園區的物業管理企業創造了更多的經濟增長點。發展社區經濟不僅可以帶來經濟效益，還可以方便業主或物業使用人，提高工業園區物業服務質量的滿意度。社區型工業園區可以涉及的領域很廣，市場前景廣闊。如社區教育業、社區文化娛樂業、社區商業服務業、社區衛生服務業、社區中介業、社區商業、社區餐飲業、社區汽車服務業及其他連鎖店等。工業園區物業管理的特點和難點1)工業園區物業管理的特點①工業園區標準廠房產權多元化②大部分工人素質低③廠房內存放過多的機器和貨物可能超過樓板結構的承重標準④機器運轉時振動噪音會對環境造成磁幹擾⑤電梯頻繁使用，造成巨大損失⑤工業建築老化磨損加速。維護費用高⑦廠房內存放易燃材料和物料多，火災危險性大⑧公共場所和消防通道經常堆放雜物。2)工業園區物業管理困難。1)由於工業園區標準廠房的多樣性，物業管理難度加大。2)危險，由於經常使用或使用不當，房屋損壞，結構發生變化。
補充:
危險是不可預測的。而且車間設備損壞嚴重，維護維修費用高。廠區內存放的易燃易爆物品、有害危險品容易發生火災或危險，電器安裝不當、機器用電不當也容易引起火災；另外，廠區內車輛和人員多，給安保工作帶來困難。④特殊功能。由於使用的特殊性，很難保持幹凈整潔，汙水處理也不方便。3.在工業園區建立物業管理組織。工業園區物業管理企業應設立相應的組織機構，實施規範化管理。該機構的職能是:①負責廠區建築管理的日常事務；(2)統壹對外聯絡，協調落實街道辦事處下達的社會任務；(3)協調各生產企業對* * *的使用，維護綠色布局，監督衛生制度的實施；(4)負責整體設備及配套設施、* *用配件的管理、維護、維修工作，根據需要聘請維護人員、公共* * *場地清潔人員、保安人員；⑤負責建立房屋修繕基金，設立專項賬戶⑤制定相關具體管理規定，定期召開會議，檢查管理措施落實情況和工作進展情況。4.工業園區物業管理的前期介入。1)從法律角度講，物業管理預介入是指業主委員會成立前，開發建設單位自行或委托物業管理企業對新建物業實施的前期物業管理活動。在前期物業管理中，物業管理企業大多由開發建設單位委托或聘請，物業管理企業與業主之間沒有簽訂物業管理合同。同時，在物業管理前期，業主剛剛開始使用物業，物業管理的任務相對較多，業主與物業管理企業之間更容易發生糾紛。物業管理糾紛出現後，業主最常采取的措施就是拒絕繳納物業管理費。物業管理公司虧損也是常有的事。物業管理關系是因物業管理合同而產生的法律關系，前期物業管理也不例外。在實踐中，物業管理公司以書面形式明確規定了物業管理項目、內容、物業管理費的計算標準和期限，從而明確了物業管理公司的權利和義務。目前，由於物業管理公司與不同主體簽訂前期物業管理合同，合同形式多種多樣。無論何種形式的合同，物業管理企業的主要合同權利是收取物業管理費。2)產業園區物業管理早期介入的重要性雖然物業管理中的很多問題通常是在房屋使用過程中產生的，但其根源往往可以追溯到開發項目的建設過程中。物業管理與開發項目生產使用周期前期的各項工作息息相關——開發項目的規劃、設計、施工乃至銷售，很大程度上決定了房屋投入使用後物業管理的難度和難度。
補充:
5.工業園區物業管理的驗收由於政府招商引資的需要，很多企業在進入工業園區時沒有進行全面的驗收和驗收，給物業管理企業造成了很多管理隱患。因此，物業開發建設完成，具備入住和接管條件時，物業管理企業應及時成立物業接管驗收小組，對接管物業進行詳細驗收。接管驗收中出現問題的，物業管理企業應當積極協助接管驗收小組與開發商或者業主協商，迅速解決相關問題。接管後，物業管理企業應立即與供電局、供水公司、燃氣公司、供熱公司、郵政局聯系協調，確保工業園區正常供電、供水、供熱和郵政服務；與所轄派出所、街道辦事處聯系，解決工業園區治安問題；聯系銀行解決工業園區各種費用的銀行代收代付問題。6.工業園區的日常物業管理。1)房屋管理工業園內的工廠管理主要是保證房屋的結構完好和使用安全。企業因生產需要，分隔車間或在內部安裝機械設備時，不得超過樓層的允許荷載。施工前需要與物業管理公司取得聯系，提供施工圖紙，經相關部門批準後方可進行。當施工影響到其他樓層時，需要書面咨詢現場涉及用戶的意見。2)設備管理為了保證工業園區內企業的正常生產，需要重點對工業園區內的壹些主要設備進行管理，如貨運電梯管理、工業供水供電管理、變電站管理等。同時，公用管網對整個工廠的正常運轉意義重大，其維護非常重要，比如電話線、汙水管的維護。因此，需要加強對關鍵設備、公共設施和公共管網①貨梯的管理。電梯是現代工業廠房中最常用和最頻繁使用的運輸設備。保證電梯的正常運行，對保證所有企業的生產和生活有著重要的作用。為了管理好這些電梯，電梯司機必須經過專門培訓，配備專業的維保技術人員，完全按照專業要求進行管理。為了更有效地管理電梯，物業管理人員應參與電梯的選擇、訂購、安裝、驗收和年檢。工業水電不同於生活水電，用水量和用電量都大，容量也比生活用電量大。而且停水停電造成的損失有時難以估計。因此，水、電的正常供應是工廠工業生產的重要保證，其管理不容忽視。因此，物業管理人員應做好工作，確保工廠的正常供水和供電。同時，要加強對高壓變電室的管理，完全按照供電部門的安全操作規程進行管理。高壓配電值班室應24小時有人值班，節假日照常保證供電。同時，值班人員要根據用電情況及時調整和補償功率因數，使電網保持相對穩定的狀態。
補充:
更經濟的狀態，以降低功耗，節約能源。
(3)男* * *管網維護。這方面的工作很復雜。比如汙水管道堵塞，不及時修復，必然會影響工廠和工人的正常工作。所以公共* * *管網的維護非常重要。
(3)消防管理
(1)認真學習消防知識，熟悉並能正確使用各種消防設施和器材；
(2)負責消防監控中心的日常值班。火災監控中心是接收火災報警，發出火災信號和安全疏散指令，控制消防水源，固定消防、通風和空調系統的設施。該中心應24小時值班。要對整個工業園區的消防進行監控，做好值班記錄。值班人員應當忠於職守，努力工作。部門經理和公司負責人應對工業園區的消防工作進行管理、指導、監督和檢查，發現問題及時整改。
(3)嚴格貫徹執行消防法規，落實各項消防安全制度和措施。專職消防員必須每天巡視工業園區的每個角落，及時發現並消除火災隱患；定期檢查防火責任制和防火崗位責任制的落實情況，並進行匯報、交流和比較；定期檢查業主或物業使用人生產場所防火制度落實情況，防止擅自亂接電源等違反安全用電用氣的不當行為。
(4)負責工業園區內動用明火的審批和現場監控。
⑤管理工業園區內的各種消防設備、設施和器具，定期進行檢查、測試、檢修和更新，確保其始終處於良好狀態。
⑥組織防火宣傳教育，廣泛開展防火宣傳，動員和組織轄區群眾接受教育，增強防火意識。宣傳方式可以靈活生動，如發通知、貼廣告、貼墻報、看消防自救的電視錄像等。同時，揭露和批判違法行為，加強引導，培養和樹立全民消防意識。做好義務消防隊的訓練和演練工作，定期向業主或者物業使用人傳授消防知識。
⑦定期檢查工業園區內的重點部位是預防火災的基本措施。特別是要檢查每棟樓的電器、電線、煤氣管道有無腐蝕、氧化現象，防止線路短路或爆炸引發火災。
⑧管理消防監控中心的各種設備設施，確保監控中心始終處於正常工作狀態。
⑨發生火災時，配合公司和部門領導到場，並進行現場指揮和撲救。
⑩制止任何違反消防安全的行為和企圖。
補充:
(4)綠化和保潔管理
做好工業園區的種植和衛生管理工作，可以為工人提供壹個優美的工作、生活和娛樂環境，使工人在工作中精神飽滿、心情舒暢，減少工傷事故的發生。所以和其他物業壹樣，工業園區的種植和衛生管理也很重要。當然在具體管理上也有壹些區別。比如在綠化上，要根據工業植物的生產特點，種植壹些適合去除工廠異味和氣體的植物。衛生和清潔工作也會因為工業生產的不同而有不同的要求。
由於工業廠房的特殊功能，有些廠房很難保持清潔，比如重工業生產廠房。有些工廠對潔凈度要求很高，甚至要求車間壹塵不染，比如生產精密儀器和食品加工的工廠。因此，不同的工業工廠應該有不同的衛生和清潔系統和方法。對於那些難以保持清潔的工廠，秦英將對其進行清理。對清潔要求高、嚴的廠房，平時應采取措施保護和清潔，如進入車間時嚴格管理，更衣換鞋，戴手套帽子等。總之，清潔工業園區很難，但我們仍然要努力做好它，以確保生產的順利進行。
(5)安全管理
(1)建立嚴格的值班門衛制度，對進出人員和產品進行嚴格的檢查和登記；
(2)無關人員不得進入工廠和倉庫；
③嚴格執行值班巡邏制度和其他安全措施；
(4)嚴格執行兩人以上進倉鎖門制度。
(6)交通秩序和車輛管理
工業園區單位多，人多，貨物進出頻繁，車輛必然多。然而，由於建設或管理的疏忽，工業園區的車輛管理仍存在諸多漏洞，給企業的生產生活帶來諸多不便，甚至對業主或物業使用人的財產和生命造成壹定威脅。因此，物業管理企業應當按照統壹規劃、統籌安排、方便使用、便於管理、確保安全、有償使用的原則，在工業園區內將機動車和非機動車劃分為若幹個停車區域，並指定專人管理，確保車輛完好。
此外，必須建立壹套完善的停車場日常管理制度，以保證工業園區良好的交通秩序。