山東省物業管理條例(二)

2017山東省物業管理條例

第四章物業使用和業主自治管理

第壹節壹般規定

第四十四條業主或者物業使用人應當遵守有關法律、法規、管理規約和臨時管理規約，不得有下列行為:

(壹)損壞房屋承重結構及其他違反房屋裝飾裝修規定的行為；

(二)違法修建建築物、構築物，私自開啟門窗等違反規劃規定的行為；

(三)違反物業管理規定，侵占、損壞樓道、綠地等物業* * *用部位、* *用設施設備的；

(四)擅自改變房屋用途及其他違反房屋管理法規的行為；

(五)傾倒垃圾、雜物等違反城市市容和環境衛生規定的行為；

(六)堆放易燃、易爆、劇毒和放射性物質，排放有毒有害物質或者噪聲超過規定標準以及其他違反環境保護規定的行為；

(七)占用消防通道等違反消防法規的行為；

(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物幹擾他人正常生活以及其他違反治安管理規定的行為；

(九)法律、法規、管理規約和臨時管理規約禁止的其他行為。

物業服務企業和業主委員會應當勸阻、制止前款規定的行為，並向有關部門報告。

第四十五條封閉陽臺、安裝室外空調、太陽能熱水器、防盜網、遮陽簾等設施的業主或者物業使用人，應當遵守管理規約、臨時管理規約和物業管理的有關規定，保持物業整潔美觀。

業主利用屋頂安裝太陽能熱水器等設施，不得損壞屋頂和影響房屋安全，物業頂層業主和物業服務企業應當予以配合。

業主應按照垃圾分類收集的相關規定傾倒垃圾。

第四十六條業主出租房屋，應當告知業主委員會和物業服務企業。

業主不得違反法律、法規、管理規約和臨時管理規約，將房屋、車庫或者其他附屬設施改變為經營場所。業主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施變更為經營場所的，應當向業主委員會或者社區居民委員會提出書面申請，經有利害關系的業主同意後，依法到有關部門辦理相關手續。

第二節住宅物業裝修

第四十七條業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持相關資料到物業服務企業進行登記；按照規定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。

業主拒不辦理登記認可手續的，物業服務企業有權依據管理規約或者臨時管理規約禁止裝修施工人員進入物業管理區域。

第四十八條業主或者物業使用人應當與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。

住宅裝飾裝修服務協議應當包括以下內容:

(壹)裝飾工程的實施內容和實施期限；

(2)允許施工的時間；

(三)廢棄物的清除和處理；

(四)住宅立面設施和防盜設施的安裝要求；

(5)禁止的行為和註意事項；

(六)裝修保證金的收取和退還；

(七)違約責任；

(八)其他需要約定的事項。

第四十九條業主或者物業使用人在住宅裝飾工程開工前，應當告知相鄰業主。

物業服務企業對住宅裝修活動進行檢查時，業主不得拒絕或者阻礙。

第三節車庫和停車位的使用

第五十條車庫應當優先滿足業主和物業使用人的停車需求。業主、物業使用人要求出租車庫的，建設單位不得拒絕只租不售，車庫租賃費標準根據有關部門發布的指導價確定。在滿足業主和物業使用人需求後，建設單位向物業管理區域外的單位和個人出租車庫的，每份租賃合同期限最長不得超過六個月。

物業管理區域內規劃用於停放汽車的車庫應先投入使用；車庫未充分利用的，不得占用物業管理區域內屬於業主所有的道路或者其他場地規劃以外的停車位。

第五十壹條占用物業管理區域內業主* * *部分道路或者其他場地停車的，應當繳納停車位使用費，收費標準由業主大會綜合考慮車庫租賃費價格等因素確定。車位使用費屬於全體業主。

第五十二條鼓勵建設單位或者其他投資者在住宅小區規劃條件允許並經業主大會和城鄉規劃主管部門同意的情況下，建設、經營車庫和立體停車設施，滿足業主停車需求。

縣級以上政府應當對利用地下空間建設和經營車庫給予優惠。

第五十三條業主需要在物業管理區域內停放車輛的，應當事先與物業服務企業協商停放位置，不得擅自占用道路或者其他場地。

業主有養車要求的，應當與物業服務企業另行約定。

第四節業主自治管理

第五十四條業主在物業管理活動中，享有下列權利:

(壹)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

(二)提議召開業主大會會議，對物業管理的有關事項提出建議；

(三)對管理規約、臨時管理規約和業主大會議事規則的制定和修改提出建議；

(四)參加業主大會會議並行使表決權；

(五)選舉業主委員會成員，享有被選舉權；

(六)監督業主委員會的工作；

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同；

(八)對物業* * *部位和* * *設施設備使用情況的知情權和監督權；

(九)監督專項維修資金的管理和使用；

(十)法律法規規定的其他權利。

第五十五條業主在物業管理活動中，履行下列義務:

(壹)遵守管理規約、臨時管理規約和業主大會議事規則；

(二)遵守物業管理區域的規章制度，使用設施設備，維護公共秩序和環境衛生；

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權的業主委員會的決定；

(四)按照國家有關規定繳納專項維修資金；

(五)按時交納物業服務費；

(六)法律法規規定的其他義務。

第五十六條管理規約和臨時管理規約應當約定物業的使用和管理、業主的公共利益、業主的權利和義務、物業服務費的收取和支付方式以及違反規定應當承擔的責任。

管理規約和臨時管理規約對全體業主和物業使用人具有約束力。拒絕繳納物業服務費的業主，業主委員會應當督促其繳納，並可以在物業管理區域的顯著位置予以公示。

第五十七條提倡業主委員會直接向業主收取物業服務費，並按照合同約定向物業服務企業支付物業服務費；業主委員會直接向業主收取物業服務費的，物業服務企業應當予以協助。

業主部分使用物業所產生的收益的分配，由業主大會決定；未作決定的，主要用於補充專項維修資金，也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費或者沖抵物業服務費。

第五十八條業主委員會應當定期在物業管理區域的顯著位置以書面形式公布專項維修資金的歸集和使用情況以及有部分收益的賬目；業主委員會直接向業主收取物業服務費或者采取收費制的，還應當公布物業服務費的收支情況。

第五章物業服務企業

第壹節物業服務企業

第五十九條物業服務企業是指依法設立，取得相應資質，從事物業管理活動的企業法人。

物業服務企業應當在其資質等級許可的範圍內從事物業管理活動。

物業服務企業不得以出租、出借、掛靠等方式轉讓或者變相轉讓物業服務企業資質證書。

第六十條物業服務企業應當具備相應的專業工程技術人員，並具備為業主提供專項服務的能力。

從事物業管理的人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。

第六十壹條物業服務企業可以聘請專業服務單位承擔設施設備維護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕和秩序維護等專項服務，但不得將物業管理區域內的全部物業管理委托給其他單位或者個人。

第六十二條物業主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理，定期考核其服務質量，促進物業服務企業提高服務水平。

物業服務企業應當定期向物業行政主管部門報送信用檔案信息、統計報表及其他相關資料。

第六十三條物業服務企業的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業服務企業收取相關費用和提供免費服務。

第二節行業自律

第六十四條物業服務企業應當在物業主管部門的指導下，建立行業自律組織，規範行業行為，推進誠信經營，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。

第六十五條物業行業自律組織可以根據國家和省有關規定，制定物業服務規範和等級標準，建立健全物業服務企業和物業服務從業人員自律制度，配合物業主管部門建立健全信用檔案。

第六章物業服務

第壹節物業服務的內容和合同

第六十六條物業服務主要包括下列項目:

(a)物業* * *部分和* * *設施設備的使用、管理和維修；

(二)公共綠化的維護；

(三)維護公共區域的環境衛生；

(四)公共* * *區域秩序維護、安全保衛等事項的協助管理服務；

(五)對物業使用中的禁止行為負有告知、勸阻和報告的義務；

(六)物業維修、更新和改造費用的核算管理；

(七)保管物業服務檔案和物業檔案；

(八)其他物業管理事項。

第六十七條經業主大會授權，業主委員會應當與通過招標或者協議方式選聘的物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同。

物業服務合同應當約定物業服務內容、服務標準、收費標準、物業服務場所、專項維修資金的管理和使用、合同期限、雙方權利義務、違約責任等內容。

物業服務合同應當約定物業服務企業在相關業主和物業使用人人身、財產安全防範方面的義務和責任。

物業服務合同簽訂後，業主有權進行查詢。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十日內，向物業主管部門備案。

第六十八條物業服務合同解除或者終止時，應當按照約定履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應提前60天發出通知。

物業服務合同解除或者終止後，物業服務企業應當依照法律規定和合同約定向業主委員會辦理退場手續，並履行下列交接義務:

(壹)移交保管的物業檔案、物業服務檔案；

(二)提供物業服務過程中形成的物業及設施的裝修、維修、運行和維護的相關資料；

(三)物業服務的移交；

(四)清算預收和代收的有關費用；

(五)法律法規規定的其他事項。

物業服務企業未按照合同約定履行告知義務並辦理退場交接手續的，不得擅自離開物業管理區域或者停止物業服務。

第二節物業服務收費

第六十九條物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。普通住宅物業服務收費，實行政府指導價；其他物業的物業服務收費實行市場調節價。

實行政府指導價的，價格主管部門應當會同物業主管部門根據住宅物業類型、服務內容、服務水平和價格指數變化情況，制定相應的基準價格和浮動幅度，並每年向社會公布。具體收費標準由業主和物業服務企業根據基準價格和浮動幅度在物業服務合同中約定。

物業服務企業為物業的業主或者使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，收費標準可以另行約定。

第七十條物業服務費可以約定或者支付，具體收費方式在物業服務合同中約定。實行收費制度的，物業服務企業應當按照規定建立物業服務各項資金收支臺賬，並接受業主委員會的核查。

第七十壹條已建成但尚未銷售或者交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。交付的物業，物業服務費由業主承擔，但建設單位與業主另有約定的除外。

物業交付後長期空置的，應當在物業服務合同中約定物業服務費的收費標準。

第七十二條物業服務企業違反規定和物業服務合同，擅自擴大收費範圍、提高收費標準、重復收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。

物業服務企業按照合同約定履行義務的，業主應當按時繳納物業服務費，不得以放棄* * *權利為由拒絕繳納。產權轉移時，業主應當結清物業服務費。

第七十三條專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同向最終用戶收取費用。

物業服務企業接受專業經營單位委托收費的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以按照約定向專業經營單位收取報酬。

專業經營單位不得強制物業服務企業收取費用，不得因物業服務企業拒絕收取相關費用而停止向最終用戶提供服務。

第七章財產維護

第壹節施工單位的保修責任

第七十四條建設單位應當建立健全物業售後維修服務制度，按照國家和省規定的保修期限和範圍承擔物業保修責任。

建設單位可以將物業保修的有關事項委托給物業服務企業，簽訂委托合同，並向物業服務企業支付相應報酬。

第七十五條新建物業實行質量保修制度。

建設單位應當在新建物業交付使用前，按照物業建築安裝總造價3%至5%的比例，將物業質量保修金壹次性存入物業行政主管部門設立的賬戶。

建設單位已購買工程質量責任保險的，投保的物業可以不交存物業質量保修金。

對已通過住宅性能認證的物業，可適當降低建設單位交存的物業質量保修金比例。

第七十六條建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經物業行政主管部門核實後，維修費用在物業質量保修金中列支。

第七十七條物業分部工程質量保修期滿後，建設單位已履行法定保修責任的，物業行政主管部門應當及時將該分部工程對應的物業質量保修金本息余額返還建設單位。

第七十八條物業主管部門應當對物業質量保修金的交存、使用、管理和退還實施統壹監督管理。具體辦法由省建設行政主管部門制定。

第二節專有部分的維護

第七十九條物業保修期滿後，業主應當負責物業專有部分的維護和維修。

業主專有部分出現危及安全、影響市容、妨礙公共利益等影響物業正常使用的情形時，業主或者物業使用人應當及時維護、維修，相鄰物業的業主應當提供便利。

第八十條業主長期空置物業時，應當告知物業服務企業，並與物業服務企業協商專有部分的維護、維修和管理等事宜，采取措施防止漏水、漏氣等事故發生。

第三節* * *用配件和* *用設施設備維護

第八十壹條物業保修期滿後，物業管理區域內* * *用部位和設施設備的維護管理責任由業主* * *承擔；業主可以將其委托給物業服務企業。

* * *使用部位主要包括基礎、承重墻、柱、梁、樓板、屋頂、室外墻面、門廳、樓梯、走廊等；* * *設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、水池、水井、公益性文化體育設施及設施設備使用的房屋。

電梯、區域鍋爐等屬於業主所有的特種設備，物業服務企業或者業主應當根據物業服務合同的約定和特種設備管理法律法規的有關規定，委托專業服務單位負責維護保養。

第八十二條住宅區內的住宅物業和非住宅物業的業主，應當在入住前將首期專項維修資金存入專項維修資金賬戶。專項維修資金的交存、使用和管理應當按照國家和省的有關規定執行。

其他非住宅物業是指繳納專項維修資金的住宅物業。

第四節專業管理設施和設備維護

第八十三條住宅小區供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位，應當承擔除分戶計量裝置或者分戶端口以外的設施設備的維護、養護和更新責任及相關費用。

專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護和更新時，業主應當予以配合。

第八十四條專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護委托給物業服務企業，物業服務企業可以根據委托合同向專業經營單位收取報酬。

專業運營設施設備的維護等費用不得從專項維修資金中列支。

第八章社區物業管理和舊住宅區物業管理

第壹節小區物業管理

第八十五條街道辦事處、鄉(鎮)政府社區管理機構，具體指導和協調物業管理相關工作。

第八十六條物業管理、城管執法、公安、城鄉規劃、環境保護等部門應當建立違法行為投訴登記制度，在物業管理區域內公布聯系人姓名和聯系方式，及時處理違法行為。

第八十七條實行物業管理聯席會議制度。

物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉(鎮)政府召集，由社區居委會、派出所、物業服務企業、業主委員會或業主代表、專業經營單位、城管執法、物業管理等部門參加。

聯席會議主要協調以下事項:

(壹)業主委員會及相關部門不依法履行職責的；

(二)物業服務企業在履行退出手續和交接中存在的問題；

(三)物業管理區域內的突發事件；

(四)物業管理與社區管理的銜接與配合；

(五)其他需要協調的物業管理事項。

第八十八條業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生的爭議，應當自行協商解決；協商不成的，可以向社區居民委員會或者聯席會議申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第八十九條有關部門和單位應當在物業管理區域內開展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育以及應急知識宣傳普及和應急演練等社區服務活動，業主、業主委員會、物業服務企業和專業經營單位應當予以協助和配合。

第二節舊住宅區的物業管理

第九十條設區的市、縣(市、區)政府應當采取措施，對已建成交付使用但配套不全、環境質量差的舊住宅區進行改造，並向社會公布改造和更新規劃及年度計劃。

舊住宅區的範圍由設區的市、縣(市、區)政府劃定。

舊住宅區道路、照明、綠地及社區服務、文化體育、安保、物業服務等配套建築、設施設備的改造建設資金由政府承擔；開發項目設施不配套等遺留問題由原建設單位解決；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施和設備改造應當符合分戶計量和分戶控制條件，其建設支出由相關專業經營單位承擔；業主專有部分設施設備的裝修費用由業主承擔。設區的市、縣(市、區)政府對投資責任另有規定的，從其規定。

第九十壹條在舊住宅區改造中，經有利害關系的業主同意和規劃許可，可以按照有關規定配建物業服務用房和壹定比例的經營性用房。經營性用房可用於出租經營，經營收入作為老舊小區維護管理費用的補充資金，由業主大會監管。

改造前，有關部門和單位應當承擔環衛綠化、市政設施維護等費用。改造後，仍應給予補貼。

第九十二條舊住宅區更新改造完成後，街道辦事處、鄉(鎮)政府應當組織業主成立業主大會，由業主大會決定選聘物業服務企業或者其他管理人對物業進行管理。業主大會成立前的物業管理由社區居民委員會組織實施。

第九十三條未建立專項維修資金制度的舊住宅區，業主應當按照國家和省的有關規定繳納專項維修資金；物業服務企業可以根據物業服務合同代為收取專項維修資金。還有車位使用費等* * *部分收益，主要用於補充專項維修資金。

第九章法律責任

第九十四條違反本條例規定的行為，法律、法規已經作出處罰規定的，依照其規定；法律、法規沒有處罰規定的，依照本條例的規定執行。

第九十五條違反本條例規定，有下列行為之壹的，由物業主管部門予以處罰:

(壹)物業服務企業未按照規定報送信用檔案信息、統計報表及其他相關資料的，責令限期改正；逾期不改正的，處以三千元以上壹萬元以下罰款；

(二)物業服務企業擅自退出物業管理區域、停止物業服務或者未辦理退出手續並履行相應義務的，處五萬元以下罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；

(三)建設單位未依法交存物業質量保修金的，責令限期改正；逾期不改正的，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。

第九十六條違反本條例規定，專業經營單位無正當理由拒絕或者拖延投資建設或者驗收專業經營設施設備的，由設區的市、縣(市、區)政府責令限期改正。影響房屋交付、業主正常生活或者造成人身、財產損害的，專業經營單位應當承擔相應的賠償責任。

第九十七條業主或者物業使用人違反本條例第四十四條、第四十五條規定的，由物業行政主管部門或者其他有關部門給予警告，責令限期改正；逾期不改正的，處以二千元以上壹萬元以下的罰款。給其他業主造成損失的，應當依法承擔民事責任。