商品房預售合同登記制度是行政管理制度，預告登記是不動產登記制度，二者的法律效力完全不同。
2.報名程序和部門不壹樣。
《城市房地產管理法》第四十四條第二款規定:“商品房預售應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房地產管理部門、土地管理部門登記備案。”可見，商品房預售合同登記備案是政府主管部門行使監管職權，房地產企業符合預售條件，履行備案義務，接受資質審查的行政行為。
雙方同意申請預告登記的，只有雙方達成壹致，才可以申請登記，或者不需要申請預告登記。可見，登記備案的起始主體是房地產開發商，而預告登記的起始主體是簽訂產權協議的壹方。並且根據《房屋登記辦法》的規定，預售商品房的預售登記必須具備已經登記備案的商品房預售合同原件，即備案登記是預售登記的前置程序。
3.兩者的註冊機構不壹定相同。
預告登記是房屋登記機構，商品房預售合同可以由建設部門登記，也可以由房產管理部門登記。
4、適用範圍不同
商品房預售合同的登記僅限於商品房預售合同，商品房現房買賣、二手房買賣、舊房買賣合同不在登記範圍內；預告登記適用於所有房地產交易，不僅包括商品房買賣和私有房屋交易，還包括國有土地使用權有償轉讓和房地產開發項目整體轉讓。
預告登記制度具有以下特點:
1.根據物權法定原則，預告登記制度是我國《物權法》規定的不動產物權登記制度中的重要制度之壹，其性質和法律效力均有明確規定；但是，我國對商品房預售的登記備案制度沒有明文規定。
2.預告登記制度是權利人對物權請求權的登記，使其具有效力和合理性；但商品房預售登記備案制度是商品房預售合同的登記，使其具有物權效力存在理論障礙。
3.預告登記制度是權利人依據私法行使私權的行為，體現了“意思自治”原則，更好地體現了房地產市場的經濟性，提高了效率；商品房預售登記備案制度是由預售人依據公法進行的，具有行政強制力。
4.預告登記制度的適用範圍更廣。根據《物權法》第二十條第壹款的規定，只要當事人簽訂房屋買賣或者其他不動產權利的協議，為保證將來物權的實現，可以根據協議向登記機構申請預告登記；商品房預售登記制度僅適用於商品房預售。
商品房預告登記:
1.商品房買賣合同登記備案後，購房人可以在預售合同中與開發商約定提前登記。
2.達成協議後，購房者向房產管理部門提出申請，房產管理部門受理並審核後將申請記錄在登記簿上，購房者交費後領取登記證。
3.辦理預告登記需要提交的材料有:預告登記申請書；申請人的身份證明；已登記備案的商品房買賣合同，當事人關於預告登記的約定；買受人單方申請預售商品房預告登記，出賣人與買受人在商品房買賣合同中對預告登記附加條件和期限的，買受人應當提交相應的證明材料；其他必要的材料。
擴展數據
預告登記的特征
預告登記與壹般不動產登記的區別在於，壹般不動產登記是指完成狀態下的不動產物權登記，而預告登記是壹種將來保全不動產物權的登記。預告登記作出後，並不導致不動產物權的設立或變更，只是使登記申請人在將來獲得壹項請求物權變動的權利。
預告登記所包含的請求權，對與該請求權內容相同的不動產物權的後續處分具有排他效力，以確保未來僅發生該請求權的預期法律結果。因此，預告登記是與異議登記同時進行的不動產登記的重要內容。
商品房買賣合同的主要內容:
1.商品房的當事人和銷售者壹般為房地產開發企業，應當註明其名稱、法定代表人、工商註冊號、住所、聯系方式等基本信息。如果買方是法人或其他組織，也應註明。如果是自然人，應註明其姓名、身份證號、住址和聯系方式。
2.商品房基本情況應註明出賣人出售該房屋的法律依據，包括土地使用權出讓合同號、土地使用權證書或建設用地批準文號、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證。商品房預售的，還應當載明預售許可證號。
3.價格和支付方式。商品房價格包括單價和總價。總價可按樓、套房或單元計價，無論商品房實際面積與約定面積是否有誤差，價格均不作調整。單價以商品房面積為基礎，分為以建築面積為基礎、以套內建築面積為基礎、以使用面積為基礎三種方式。
商品房買賣合同價款的支付方式壹般有三種:壹是以所購商品房抵押方式支付，也稱按揭付款；第二，壹次性付款；第三，分期付款。按揭付款方式應明確約定首付款金額、付款時間和方式、向哪家銀行申請貸款、貸款申請未獲批準時相關事宜的及時處理。壹次性付款或分期付款的，應明確每期房款的支付時間和方式。
4.商品房交付方式和條件，合同應當明確商品房交付的時間和程序。通常情況下，出賣人在合同約定的日期之前通知買受人前往該商品房所在地，買受人在交付通知送達後，在通知中約定或指定的日期接受交付。
合同中應約定商品房交付使用的條件，主要是因為商品房應具備必要的驗收文件，如建設工程質量驗收、消防驗收、綜合驗收登記備案表等。買受人按照本合同約定的交付條件接受該商品房。