商鋪租賃合同壹般包括以下幾個方面:當事人的姓名、名稱、住所；房屋的位置、地址、面積、裝修和設施、租賃用途；租賃期限；租金及交付方式；房屋狀況和維修責任；關於轉租的壹些約定；合同變更和解除條款、違約責任及其他約定條款等。
第壹，轉租，？轉學？和獨立的租賃合同。
當壹個商家租了壹段時間的店鋪，因為經營情況不好，往往會考慮租的店鋪？轉學？或者轉租。租店鋪的時候，壹定要搞清楚店鋪的真正主人是誰。如果現在經營者不是業主，就會涉及轉租或者轉讓。在商鋪租賃中，轉租、轉讓非常普遍。我們遇到過壹個鏈條近十手的情況，很神奇。
在維持轉租人與房東之間租賃關系的同時，派生轉租人與轉租人之間租賃合同的做法屬於商鋪轉租；原承租人退出租賃合同，新承租人取代原承租人法律地位的做法，屬於店鋪轉讓(租賃合同)；原租賃合同終止時，新承租人與房東重新簽訂租賃合同，就租賃合同涉及的問題進行全新的談判，這是壹個獨立的租賃合同。
采取轉租方式時，需要確認轉租人是否有權轉租，確保本租賃合同的租賃期限不超過之前租賃合同的租賃期限，並審查之前所有租賃合同的效力。因為轉租合同的效力取決於在先合同的效力和在先轉租權的效力。在實際操作中，即使之前的合同都約定了轉租權，也最好要求房東書面確認。因為商鋪的租金通常會不斷上漲，所以房東拒絕轉租並要求更高租金的情況並不少見。而且之前的合同效力沒有經過訴訟或者公證確認，審查只能初步確定。
轉讓租賃合同時，最好也是最簡單的辦法就是對原租賃合同進行解釋和補充，以保持前後合同內容的壹致性。但是壹定要註意已經履行的合同義務和未履行的義務之間的聯系，尤其是定金和未支付的租金。
使用獨立租賃合同時，主要是確認原租賃合同已經有效終止，註意不要讓原租賃合同遺留的糾紛影響到自己的租賃合同。
無論哪種方式租鋪，都有經營習慣。轉讓費？問題。也就是上壹家租商鋪的時候，都投入了壹定的資金用於裝修等原因。上壹家退出經營，交付下家使用時，要求下家給予壹定的補償。即使裝修費用不多或者根本沒有裝修(有些純粹是投資租賃)，在商鋪需求旺盛的市場，下家也無法拒絕上家的這個要求。只要約定了轉讓費，就不存在違法或強制的說法。
第二，營業執照的問題
經營者需要辦理營業執照等手續，才能合法經營。根據法律規定，經營者需要有經營場所的，在辦理營業執照時需要提供房產證或者租賃合同。壹般來說，工商局在辦理營業執照時，如果之前經營者在該店鋪的營業執照未註銷或變更為另壹註冊地址，新承租人就不能利用該店鋪辦理新的營業執照(這與商場、市場等綜合場所的營業執照和特定攤位的營業執照的關系不同)。
但是也有很多經營者是借用以前的營業執照，而不是申請營業執照。實際上，這種經營並不構成合作經營或承包經營。事實上，借用證照轉租商鋪或者轉讓租賃合同都是違法的。壹方面不完全合法，另壹方面容易受制於前手。
此外，壹些業主擅自分割商鋪，分別出租多個商鋪。這也會導致商家申請營業執照遇到障礙。
第三，裝修的問題
每個商家接手店鋪後，通常都要進行壹些裝修後再開業；壹些加盟商、代理商、連鎖店也強調裝修風格的統壹。但是具體租的商鋪不壹定能達到這個要求，因為商鋪裝修不能破壞主體結構。
同時，租賃合同到期後，裝修如何處理也應在租賃合同中明確約定。否則，承租人的賠償請求權和出租人的恢復原狀請求權就容易發生沖突。
第四，電容
有些店鋪經營者對電容有特殊要求，需要擴容。但擴容並不是壹件容易的事情，需要經過相關部門的審批，會嚴格按照規劃限制容量。
動詞 （verb的縮寫）招商引資
壹些新開的商場或市場為了吸引商家，往往在對外宣傳中明示或暗示近期將建成配套設施完善、人氣良好的商圈，並給予商家各種口頭承諾。然而，事實往往使租賃企業無法做到這壹點，甚至失去了所有的錢。
第六，合作義務的問題
租下店鋪後，很多事情都需要房東的配合。比如，辦理營業執照需要房東提供房產證，裝修尤其是擴建需要房東提供相關材料。但如果合同中對這些問題沒有約定，房東往往會以沒有義務為由拒絕合作，或者以其他理由拖延合作。
七、合同的目的
我們知道，在我國復雜的行政體系中，衛生、工商、消防、規劃等各種行政部門對商家的經營活動進行管理和制約。這些部門的幹預常常使利用租賃店鋪進行商業經營的目的落空。比如居民樓地下壹層沿街店鋪的餐飲活動被環衛部門限制。這些限制沒有被企業完全理解和預測。
但如果合同中約定了租賃店鋪的目的，當經營活動受到有關行政部門限制時，可以合同目的無法實現為由解除租賃合同，無需承擔違約責任。
八、拆遷問題
租商鋪的商家往往希望長期穩定經營，如果生意可以接受，就會加大投入。但萬壹拆遷，商家的願望就破滅了。如果已經被列入拆遷紅線，甚至無法辦理營業執照。考慮到房東，尤其是轉租人和轉讓人可能會隱瞞這些重要信息。因此，預測未來動遷的趨勢，查閱城市規劃紅線圖是非常重要的，也需要在合同中對可能的動遷做出約定。
九、明確擬出租店鋪或物業的地址面積、範圍和租賃用途。
1.比如位於成都某區某條街的店的門牌號壹定要清楚，具體區域也要清楚，強調範圍，要寫在地圖上。壹定要在建築結構圖上畫出自己的範圍，並在合同中列明，因為如果沒有明確的範圍，壹個通道或者壹面墻，將來都可能引起爭議。
2.寫下它是用來做什麽的，比如餐飲，家居。在簽合同之前，先確定妳想做什麽。比如要開餐廳或者美容院，首先要限定，寫在合同裏。該怎麽做壹定要表達出來，萬壹業主或出租人在發生沖突的情況下找妳麻煩。這也是雙方決定的，壹切都是為了避免可能的沖突。壹定要定義清楚表達的用法。如果以後想做其他業態，可以和出租方商量。
X.澄清有關租金的事宜。
1.租金支付方式:
首先要註明租賃日期和租金交付方式。寫下年份，打印清楚，打印過程中不要留空格，後面附上大寫字母。其次，必須明確表示租金的支付方式是月付、季付還是年付。最好不要說每三個月壹次，要具體壹點，最好具體到當月的哪壹天。還需要說明的是，法定節假日會順延，比如每個月3號發錢，但是6月5438+10月3號大家都休息，這個會順延。這是為了防止有人說租客寫著3號要把錢付給房東，也是為了表明拖欠房租應該支付的滯納金數額。而且，還需要註明付款方式，是現金還是支票。最好註明現金或者支票的方式，否則可能會說是給妳抵押了什麽東西，造成不必要的麻煩。
2.租金調整:
合同中應明確租金調整的時間和方式。壹般來說，三到五年後房東可能會提高租金，所以承租人應該不會覺得不願意在三到五年後提高2%的租金。樓主判斷不了會漲多少，就年年簽。但是如果妳是壹個高投入的實體，那就要多簽壹些時間，不然房東完全可以在壹年後哄妳不跟妳簽，那妳的裝修就白費了，這些都是必須要考慮的。
3.免租期:
通常的免租期是30天到45天，這是租客裝修或者辦理證照的時期。有些人不知道會有這樣的免租期。租賃免租期壹般是有規定的，但是有時候不容易拿到免租期，比如租的店面位置非常好就不容易拿到免租期。如果贏得免租期，可能還需要給出租人壹些經濟補償。
4.租賃保證金和押金:
壹般在簽訂協議前要向房東支付壹定的租賃押金。壹方面，這意味著房東在房子裏必須優先考慮妳。如果房東違約，押金雙倍返還給承租人。如果承租方違約，此押金不予退還。
租賃保證金的金額壹般為壹至兩個月的租金。這種押金是無息的，可以保證承租人的壹定利益。如果押金是和房東協商好的，簽正式協議交房租的時候就可以折算成房租。其次是有押金，和押金不壹樣。協議正式簽訂時總會有壹筆押金，由承租人交付給出租人。這個在租賃期間會壹直在房東身上，在承租人違約時實際會起到押金的作用，但在合同中不會提到。壹般在整個租賃期結束後，押金會返還給承租人，部分應該返還的費用會清償給房東。但是壹旦出現壹些磨損或者問題，就會從押金中扣除，直到扣完為止。另外，之前的租賃押金也可以在協議正式簽訂後轉為押金。
XI。裝修裝飾問題
承租人如需裝修或增設附屬設施設備，或進行壹些重大、關鍵的結構變動，應事先征得出租人的書面同意，並按規定報有關部門審批，再由出租人委托承租人報有關部門批準後進行。比如城管和市政部門壹般都是到這裏審批。如果涉及到其他壹些問題，比如環保、消防等，還得去這些部門審批。在某些情況下，可能需要去所有部門進行審批。比如裝修時改變消防通道，壹定要取得消防部門的許可，交通部門也要去。承租方增加的附屬設施設備及其維護責任由承租方負責。
裝修時如何申請許可必須寫進合同。比如壹個品牌不會像其他獨立業態壹樣靈活的改變門面的裝修和LOGO。品牌需要統壹。比如麥當勞必須有壹個大M，如果因為空間限制做不到，就不能選擇這家店。所以這些壹定要明確，要根據品牌要求達到承租方的設計目的，不僅是外部，還有內部結構。
其次，招牌也要寫進去。可能很多人會覺得我在這裏做飯。為什麽不讓我做個標記呢？其實並不是這樣的。必須寫進合同，招牌必須免費提供。否則，他們中的壹些人可能會被起訴。這是很常見的，所以要提前把這些考慮進去，這樣出租人才能提供符合妳要求的招牌位置，寫進合同裏。招牌需要得到政府部門的批準，而不僅僅是出租方，這也需要事先獲得許可。其實這種牌照聽起來比較麻煩，正式審批的時候需要壹定的程序，但是前期咨詢壹下還是可以的。比如妳能不能在這個地方立個招牌？他會告訴妳，然後妳就可以進入下壹步了。
十二、明確交貨地點條款。
第壹，壹定要明確什麽時候，什麽條件下交房，這個也要寫在合同裏。如果這壹點不明確，可能會導致協議無法簽訂，但是出租人會時不時的拖延妳的時間，或者不是房東的人為因素而是其他因素造成了房子的拖延。如果妳有這個條款，可以用來約束出租人。
第二，交付場地時，壹定要要求房東提供出租房屋的詳細結構圖、各種相關文件、給排水、供電等資料，明確交付場地的條款。
還有壹點就是在場地的交付上，如果涉及到妳的營業執照在這個地方註冊的話，妳壹定要確認是否有辦理營業執照的相關手續。
十三。排他性條款
無論是經營品牌服裝、餐飲還是娛樂，如果想排除競爭對手，最好加上這壹條款:可以在合同中約定，比如妳租了壹棟樓的店面，讓甲方保證在妳的合同期內，任何與妳所從事的直接或間接相關的業態和商業形式都不進入該樓，最好詳細列出哪些品牌不允許進入。這是壹些有經驗的商家或者大品牌的做法。很多人可能不知道有這樣的條款，而且這是簽訂合同時需要註意的排他性條款。
十四、確定獨家使用權
妳應該能夠確保妳有唯壹的權利使用妳出租的財產。很多人可能會覺得他租給我自己用，但有時候不是。壹定要在合同中明確，防止同時出租給他人的東西類似於住宅租賃中的壹些不良現象的發生。此外，還需要確保租賃的財產，比如屬於某個集團，已經改變了隸屬關系，但這種隸屬關系的改變不能影響妳的租賃權。
15.建議承租人在簽訂店鋪租賃合同前做好以下法律準備。
(壹)核實出租人是否具有合法的出租資格:
承租人可以通過查看房產證和相應的身份證件來確定出租人是否具備出租店鋪的資格。出租人不是房屋所有權人的，承租人應當向對方索要房屋所有權人同意轉租的相關書面證明。
(二)核實租賃房屋的法律性質:
1.承租人應根據租賃用途調查租賃房屋的用途和土地用途。需要保證出租的房屋類型為商業，土地用途為非住宅。否則，營業執照無法簽發，合同目的無法實現；
2.為保護承租人利益，建議承租人到當地房管局調查房屋是否存在抵押等權利負擔；
3.了解房屋是否已經存在租賃登記信息。如果存在，會導致新的租賃合同無法登記，導致新的租賃關系無法對抗第三人，也會影響新承租人營業執照的辦理，合同目的無法實現。
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