主講人:雷，北京市盈科(上海)律師事務所合夥人律師。
企業拆遷，現在法律上稱為“企業搬遷”，主要是指涉及企業的房屋和土地的征收。這裏所謂的大型企業，並沒有壹個明確的劃分概念，主要是指占用土地較多(如30畝以上)或合法建築面積較大(如1萬平方米以上)或涉及拆遷補償金額較高(如1億以上)的企業。之所以將大型企業拆遷項目與壹般企業拆遷項目區分開來，是因為在實踐中，大型企業拆遷項目與壹般企業拆遷項目的談判籌碼、操作思路、法律服務都有很大的不同。由於大企業占地較多，合法建築面積較大，補償金額較高，在拆遷過程中往往有較大的談判籌碼，不能用壹般法律規定的思維來推進。
筆者雷律師從自己最近辦理的幾個大型企業拆遷項目的成功案例中總結了壹些經驗，供大家分享。上海動遷法律網網站上傳了壹些案例，有興趣的朋友可以搜索壹下。
壹、利益最大化的運營方向
無論是企業還是個人，大企業還是小企業，在拆遷過程中利益最大化壹般意味著獲得最大的補償，這始終是被拆遷人(被征收人)的最終目標。對於大企業來說，獲得最大的現金補償也是目標，但實現土地置換，收回土地或建築物，可以實現未來利益最大化。
第二，爭取拆遷評估權。
根據法律規定，選擇評估公司的遊戲規則是，政府部門指定5家有影響力資質的評估公司，被拆遷企業只能選擇5家指定公司中的1。從規則的制定本身來看，評價結果的空間已經被堵死，無論妳怎麽選擇，評價結果都在可控範圍內。小企業拆遷無法突破固有規則，如果按照法律規定的套路進行，很難獲得理想的補償結果。大型企業拆遷項目，由於自身的資源優勢，使其在拆遷談判中有較大的話語權，因此往往需要爭取拆遷評估權。
第三，細節決定結果
1，法律服務內容較多。大型企業拆遷項目涉及的法律服務內容和流程都比較完善，從與政府的搬遷框架協議、會議紀要、備忘錄，甚至必要時的行政復議和行政訴訟、搬遷損失報告的制作等等。
2.做最壞的打算。過程決定結果。在最終簽訂補償協議之前，壹切都是變數。對於企業來說，壹定要做好最壞的打算，做好應對不同情況的預案，做到心中有數。
3.不要遺漏所有能爭取到的損失賠償。對於企業拆遷，法律規定的補償是很有原則性的，無非是被征收房屋的市場評估價、設備搬遷安裝費用、無法恢復使用的設備按重置價格結合成新結算的費用、停產停業損失的補償。在實踐中，對於企業來說，所有合理的損失都是可以補償的。往往有些損失確實存在，但法律上沒有明確規定可以獲得補償，比如過渡期內重新出租場地的租金、無形資產損失等。
4、瞎釘子戶拿不到高額賠償。釘子戶已經成為中國拆遷中不可避免的現象，很多個體釘子戶確實獲得了高額拆遷補償。所以壹些小企業的老板往往會跟風，壹開始就放出狠話，沒有多少補償也不會搬走，但結果大多不盡如人意。因為他們的魯莽，放棄了很多爭取自己權益的機會，也忽略了個人和企業的區別。在中國做生意，尤其是做大做強，還是有很多制約因素的。所以大型企業拆遷項目的操作要明智。
綜上所述，大型企業拆遷項目的運作要依法進行，但不能陷入法律規定的固有思路；講道理，守紀律，不要盲目放棄自己的權利；做好準備，不要放松心態。這樣才能實現企業拆遷利益最大化的目標。