假按揭是指開發商套現資金，以虛構購房者(開發商內部員工或親屬或陌生人)的名義購買其手中的現房，從銀行獲得購房貸款。程序壹般是這樣的:開發商向身份證持有人支付壹定金額的補償金使用對方身份證，身份證持有人簽訂抵押貸款合同，銀行根據合同向開發商放款，開發商提前收回投資。開發商和身份證持有人之間也會有協議，包括開發商承諾身份證持有人不承擔任何債務和保密條款。
原因
假按揭是壹個風險轉移的過程。開發商通過假按揭，提前收回成本，實現盈利，把所有的負擔和風險都拋給銀行，讓他們進退自如，完全掌握主動權。因為房價估值越高，假房貸從銀行拿的錢就越多，所以開發商自然傾向於擡高價格。
偽造抵押的方法
壹、貸款申請人是內幕人士。
壹是開發商安排內部人員以內部人員名義辦理預售商品房銷售貸款；
第二，開發商不受內部人員的限制，比如開發商利用自己的親戚或者他能找到的壹些人進行假抵押。
這兩種情況的特點是:以個人名義向銀行申請貸款，基本上貸款申請人都是知情的。
第二，貸款申請人不知道。
貸款申請人的名字被冒用，向銀行申請貸款的事情他並不知情，包括銀行所有貸款文件上的簽名都不是他自己的。
六種表現
1.開發商不具備按揭合作主體資格，或者未與銀行簽訂按揭貸款業務合作協議，沒有任何承諾和義務，與壹些不法分子勾結，以虛假銷售的方式獲取銀行按揭貸款；
二、以個人住房抵押貸款名義獲取企業生產經營貸款；
3.以個人住房貸款方式參與無真實合法交易基礎的銀行債權置換或企業重組；
4.銀行信貸員與企業勾結，待售房屋價格高，向虛擬借款人或沒有真實購房行為的借款人發放高比例個人住房抵押貸款；
5.借款人都是虛假購房，有的身份地址不明，有的是外來務工人員，或者是開發商或包工頭安排的；
6.開發商與購房人串通規避零首付的政策限制，在銷售合同中約定實際銷售價格提高壹定比例，然後向購房人開具首付款收據。雙方按照買賣合同約定的虛假售價和銀行要求的抵押比例辦理貸款手續。拿這種假按揭來說，買受人其實沒有向開發商支付壹分錢首付，銀行卻要向買受人提供總房價100%的貸款。
造成傷害
首先，假抵押貸款會傷害壹些不知情的消費者。如果消費者的貸款最終違約，將導致其個人信用記錄中出現不良記錄，對其個人信用產生負面評價，從所謂不知情的消費者角度來看，這是有害的。即使是知情的消費者，如果幫忙簽字，也可能承擔相應的民事責任。這樣，他以後的人生道路會受到很大的影響。
二、假按揭會導致銀行房地產貸款資產質量下降，對銀行經營產生非常嚴重的不利影響。當房地產抵押貸款質量下降時，必然會影響幾個方面。壹方面可能會影響銀行的盈利能力，銀行的股東，可能會變成持有銀行股份的壹般公眾，收益會受到影響。同時，對於銀行自身而言，資產質量惡化可能導致流動性問題，流動性問題會給銀行帶來聲譽風險。如果流動性問題嚴重，還可能導致銀行擠兌。如果銀行擠兌甚至破產，損害的是存款人，也就是廣大存款人的利益。
第三，假按揭會造成房地產市場的虛假繁榮，嚴重危害住房金融業務的健康發展。壹些開發商抓住銀行政策的空隙，搞假按揭融資。假按揭的主要特征是開發商從積壓樓盤中套取銀行信貸，騙取銀行信貸資金。假按揭還造成了房地產虛假繁榮的表象，引誘大量資金進入房地產市場，嚴重危害了住房金融業務的健康發展。
4.假房貸會誘導消費者和投資者盲目入市。假按揭的直接結果是交易量的急劇增加，而交易量的放大會讓消費者和投資者產生樓市向好的錯覺，從而產生購買沖動，可能導致他們盲目入市。
5.假房貸會影響政府對房地產市場的決策。假房貸產生的成交量放大、房地產投資增加、房地產信貸大幅增加、房地產市場虛假繁榮等現象的出現，會影響決策者對房地產市場的判斷，從而影響政府出臺相關政策的偏差或無針對性。
六、假按揭會滋生職務侵占、行賄受賄等違法犯罪行為。因為假按揭能給開發商、房產賣家、銀行信貸經理帶來直接利益，會滋生職務侵占、行賄受賄等違法犯罪行為。
7.假抵押會嚴重影響企業的聲譽。壹旦假按揭被曝光，房地產開發企業的聲譽將受到沈重打擊，其聲譽將受到嚴重影響，對其後期經營產生非常不利的影響。
八、假抵押嚴重破壞了金融秩序，會誘發犯罪。根據《中華人民共和國刑法》第193條規定，行為人以非法占有為目的，采用虛構貸款理由、虛假文件等手段，騙取銀行或者其他金融機構大量貸款並據為己有。在假按揭中，開發商以本單位職工等關聯方為客戶作為購房人，通過虛擬借款人虛假銷售獲取大量銀行貸款，屬於貸款詐騙罪，將受到法律制裁。
防範假按揭的措施
為了有效防範“假按揭”，不同的主體應從不同的角度采取不同的防範措施。
(壹)銀行的防範措施
首先，銀行要慎重選擇合作夥伴。只有那些資金實力強、市場信譽好、有壹定資質的房地產商，才應該與他們建立信用合作關系。在合作的同時，還應重點審查自有資金是否達到開發項目總投資的法定比例以上，是否具備項目運營所必需的“四證”(國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證)。
其次，銀行要加強貸前調查審核，重點審核開發商提交的個人住房抵押材料，認真辨別申請材料的真偽，或者通過調查核實抵押申請人的情況，再決定是否發放貸款。壹些銀行為了防範風險，不僅要求開發商提供住房抵押貸款可行性報告，還會形成自己的分析報告，並組織相關專家進行評審。對於辦理所有申請手續，房屋銷售價格明顯高於市場價的房地產開發商，要特別警惕，防止開發商通過偽造材料或虛增房價騙取貸款。
第三，銀行要加強貸款資金的監管。貸款項目營銷成功後，銀行必須加強對項目的跟蹤管理，及時了解項目形象是否與資金使用進度相匹配，特別是對於拍賣項目，確保房屋銷售全部用於項目建設，防止“爛尾樓”的發生。
四是銀行也要認真排查現有項目存在問題的抵押貸款，嚴格控制和化解貸款風險，采取有效措施催收違約貸款；對於需要通過法律程序收回貸款的，必須及時提起訴訟，向法院申請強制執行其財產，以保全銀行資產，減少貸款損失；涉嫌“貸款詐騙”的開發商應向國家有關機關舉報，要求追究其刑事責任。