1.抵押人是土地的所有者。也就是說，土地抵押合同的抵押人必須享有抵押土地的使用權，不享有土地使用權的人不能抵押土地使用權。
2.抵押的土地使用權通常是有償取得的。取得劃撥土地使用權，符合下列條件並經市、縣人民政府土地管理部門和房地產管理部門批準，可以將劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權抵押:
(1)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；
(二)有國有土地使用證；
(三)有地上建築物及其他附著物的合法產權證明；
(四)依法簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府繳納土地使用權出讓金或者以出讓收益支付土地使用權出讓金。
3、土地使用權抵押合同不得違反國家法律法規和土地使用權出讓合同的規定。
4.抵押人不得喪失土地使用權。土地使用權因使用期限屆滿或者國家依法收回而不復存在的，不得抵押。
5.土地使用權抵押時，其地上建築物和其他附著物隨之抵押。地上建築物和其他附著物抵押時，其使用範圍內的土地使用權也隨之抵押。
6.土地使用權抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂抵押合同，並按規定辦理抵押登記。
土地使用權抵押合同雙方的權利和義務
土地使用權抵押合同訂立後，雙方之間會產生壹定的權利和義務。
抵押人在土地使用權抵押合同中依法享有的權利主要包括:
1.以土地使用權作為抵押物的抵押人不轉讓抵押物。抵押人仍按土地使用權出讓合同的規定占有和使用土地，並依法享有抵押期間的土地成果。但除債務人不履行債務後抵押物產生的孳息外，該孳息應屬於抵押權的範圍。
2.抵押人有權處分土地使用權。土地使用權抵押後，抵押人有權轉讓土地使用權。但是，在轉讓土地使用權時，為了保證抵押權人的利益，應當征得抵押權人的同意。否則，抵押人的轉讓行為無效。
3.抵押人有權以土地使用權抵押價值的剩余部分設立債務擔保。壹般來說，土地使用權抵押人不得將同壹土地使用權的價值重復抵押。但這並不排除抵押人可以在同壹土地使用權上設定數項抵押。
抵押人應履行的義務是保證抵押土地使用權的有效性。抵押人應當按照土地使用權出讓合同的規定積極開發利用土地，保持土地使用的實用價值，不被他人破壞。第三人主張土地使用權的，抵押人應及時通知抵押權人，以保證抵押權人享有從抵押財產中優先受償的權利。
抵押權人在土地使用權抵押合同中依法享有的權利主要包括:
1.抵押權人對抵押財產享有優先受償權。也就是說，如果債務人不履行債務，抵押權人可以將抵押物折價，變賣抵押物，取得優先受償權。他人侵害土地使用權的，抵押權人有權要求停止侵害、恢復原狀、賠償損失。
2.抵押權人有權要求賠償或者代位追償。抵押物被他人侵害的，抵押權人可以根據抵押人的轉讓，在該財產中享有代位權。即可以直接向侵權人或保險公司要求賠償損失，獲得賠償或保險金。
3.抵押權人可以轉讓抵押權。當抵押權人還欠他人債務時，他可以將抵押權轉讓給他的債權人，以履行其償還債務的義務。但轉讓抵押時，債務應壹並轉讓。
抵押權人應履行的義務主要在於根據債務關系的數額取得還款金額，即在抵押物折價或變賣時，應將超過的債務價款返還抵押人。
土地使用權抵押的其他法律規定
實踐中，當事人在抵押土地使用權和解決土地使用權抵押時，除應遵守上述法律規定外，還應遵守下列法律規定。
1.《中華人民共和國擔保法》(以下簡稱《擔保法》)關於土地使用權抵押的規定。
第三十四條規定，抵押人依法有權處分的國有土地、房屋和其他地上定著物的土地使用權，抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權，可以抵押。
第三十六條規定:依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用範圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，該國有土地上的房屋應當同時抵押。抵押人應履行的義務是保證抵押土地使用權的有效性。抵押人應當按照土地使用權出讓合同的規定積極開發利用土地，保持土地使用的實用價值，不被他人破壞。第三人主張土地使用權的，抵押人應及時通知抵押權人，以保證抵押權人享有從抵押財產中優先受償的權利。抵押權人在土地使用權抵押合同中依法享有的權利主要包括:
1.抵押權人對抵押財產享有優先受償權。也就是說，如果債務人不履行債務，抵押權人可以將抵押物折價，變賣抵押物，取得優先受償權。他人侵害土地使用權的，抵押權人有權要求停止侵害、恢復原狀、賠償損失。
2.抵押權人有權要求賠償或者代位追償。抵押物被他人侵害的，抵押權人可以根據抵押人的轉讓，在該財產中享有代位權。即可以直接向侵權人或保險公司要求賠償損失，獲得賠償或保險金。
3.抵押權人可以轉讓抵押權。當抵押權人還欠他人債務時，他可以將抵押權轉讓給他的債權人，以履行其償還債務的義務。但轉讓抵押時，債務應壹並轉讓。
抵押權人應履行的義務主要在於根據債務關系的數額取得還款金額，即在抵押物折價或變賣時，應將超過的債務價款返還抵押人。