首先，概念的提出
筆者提出的以房養老的基本思路是，考慮家庭生命周期與住宅生命周期的區別，根據單個家庭擁有的資源在生活中得到最優配置的理論，通過壹定的形式和機制，實現住房作為不動產的價值流動，從而對家庭的養老保障起到相應的作用。以房養老(HEcM)又稱反向抵押貸款、住房反向抵押貸款，是指已經擁有壹套住房的老年人將其產權抵押給銀行、保險公司等金融機構。相應的金融機構對借款人的年齡、預期壽命、房屋現值、未來升值、貶值以及借款人死亡時房屋的價值進行綜合評估後，從房屋的評估價值中減去預期折舊和預支利息，按照人的半衰期計算。它使借款人能夠提前使用該房屋的銷售款，借款人在獲得現金的同時繼續享有該房屋的居住權並負責其維護。借款人死亡，相應金融機構取得房屋產權，出售、出租或拍賣，收益用於償還貸款本息，同時享受房屋升值。
第二，社會背景
以房養老模式有著廣闊的市場前景和社會需求，具有重要的理論意義和可操作性。
1.住房商品化，居者有其屋，潛在市場廣闊，為家庭采取這種模式養老奠定了物質基礎。第五次人口普查數據顯示，我國城鎮人口中購買商品房的家庭有751224戶，占城鎮家庭戶數的9.2%；53.33%的家庭購買了經濟適用住房，占6.5%；2401.075戶購買原公有住房，占29.4%；26.8%的家庭自建住房，城鎮有房家庭達到587萬戶，占總數的72%。可見，以房養老業務有著巨大的潛在市場。
2.獨生子女政策加速了老齡化社會的到來，促進了以房養老的實施。在養老保障體系不健全，實行獨生子女政策的情況下，未來“4+2+1”的家庭結構模式將占主導地位。如果老人的子女沒有能力或者不願意承擔贍養義務，“反向抵押貸款”是壹種很好的養老轉型方式。
3.會計意識和理財觀念深入人心。當老年人到了退休年齡，社會養老保險雖然提供養老金，但養老金低於工作時的收入，可能會降低老年人的生活水平。因此，需要多渠道籌集養老金。住房是家庭財富的重要組成部分。如果能提前實現老人去世後剩余住房的價值，老人的生活質量就能大大提高，而這根本不會影響老人目前的生活，只是通過壹種金融手段盤活了住房這壹巨大的不動產。
4.社會保障體系還不夠完善，資金缺口大，政府和企業還不能完全擔負起社會養老的重任。中國的老齡化問題越來越嚴重。雖然目前社會養老政府起主要作用，但由於我國人口基數大，政府難以承擔龐大的養老基金。從理論上講，以房養老具有很強的可操作性，也是解決養老基金的重要思路。既能盤活住房存量，又能解決社會保障問題。
三、新模式及可行性分析
從“以房養老”(房屋產權)的前提出發，從合理處置產權的角度出發，筆者認為理論上有幾種模式可以采用:對於尚未取得房屋所有權的老年人，如果想加入“以房養老”的行列，可以采取合資養老的模式:對於這樣壹群住房資金不足的老年人， 他們可以申請貸款買房，貸款期間不用還本息，死後還可以用。
合資住房可以解決老年人的住房問題，也可以通過變相投資獲得住房帶來的收益，但合資住房的產權分割是最容易出現問題和矛盾的。所以在合資購買之前，壹定要簽訂合資購買協議，明確產權分配。隨著銀行參與房地產投資，它們面臨著房地產行業更大的不確定性。
對於擁有房屋的老年人，可以選擇以下模式:
1.反向抵押貸款。這種模式適合有房壹族，尤其是空巢老人家庭。對於反向抵押貸款模式，金融機構和老年人面臨房產風險，老年人也可以獲得抵押貸款，提高生活質量。國外比較流行，中國的金融工具還不完善，這個業務還在探索中。
2.為老年人賣房子。老人把房子的所有權賣給特定的機構，使用權壹直延續到去世。老人用房款養老。這種模式和反向抵押貸款最大的區別就是房子的所有權和房產風險的面對。賣房養老主要面臨傳統觀念的障礙。
3.房屋置換。老人可以賣掉自己的大房子，在郊區買小房子，用差價養老。而且目前我國的養老、醫保等保險都是可以轉移的。這種模式主要是基於老年人的意願，具有很強的可行性。
4.住房出問題了。老人把房子交給金融機構，獲得壹定的典當款，提高生活質量。老人的子女可以選擇回購房產。老人走了以後，子女只需要償還這些年金融機構給老人的全部款項，然後按照消費貸款的利率支付利息，那麽房子還是他們子女的。
5.把房子抵押給養老院，養老院負責養老。老人將自己的房子抵押給了養老院，經過公證，讓他住進了老年公寓，並重申免除壹切費用，老人去世後房子產權歸養老院。2005年4月，南京的壹家私人公寓——唐山柳園老年公寓率先推出了這種“以房養老”的模式。幸福人壽成為第壹家試點這項業務的公司。
6.異地集中養老模式。在環境優美、交通便利但經濟不發達的地區，建立大規模的養老基地，有專人照顧，把城市老人遷到這裏養老。原房屋將由債權人另行處置。這種養老模式降低了養老成本，提高了養老質量，解決了老年人的孤獨感、生理護理、日常飲食和娛樂等問題。
以上選擇模式可行性分析:(1)房價問題。養老的房價問題有兩個階段:簽約時的價格和臨終債權人收回房屋時的價格。這就需要房地產評估行業的加入，但是房地產的風險是不可避免的。同時，它需要有健全和公平的法律作為後盾。金融機構要參與房地產領域，政府要協調，防止房地產被壹些機構控制，房價飆升。(2)觀念的問題。以房養老面臨嚴重的觀念障礙，中國人的傳統是“節約空間，留給子孫後代去培育”。作者提出的房屋出版模式很好地解決了這壹障礙問題。老人通過公布房屋獲得養老金，緩解了子女資金周轉問題，充分發揮了房屋帶來的福利功能。子女只需要支付金融機構在發行期內支付給老人的總金額，就可以收回原來的房子，這其實是壹種延遲支付子女養老消費的計劃。(3)拓展金融業務多元化發展。無論是合資買房養老，還是其他以房養老模式，銀行、保險等機構都有參與。它使金融機構能夠將社會責任與利潤目標緊密結合起來。有效促進正常社會轉化機制的運行和發展。
第四，以房養老的現實意義
1，老年人出售自有房屋養老，有效解決養老資金來源，減輕家庭養老負擔，有利於規範家庭經濟生活，為家庭自有資源的優化配置提供了新思路。以房養老將養老保險、社會保障和購房養老結合起來，為龐大的保險資金找到壹個安全、穩定、可靠的投資出路，減輕社會和家庭養老壓力。
2、激活房地產市場，拉動內需，增強中老年人購房和晚年幸福生活的積極性，增加國民經濟新的增長點。為金融保險機構的業績和利潤增長開辟了新的渠道，實現了保險資金“從養老金到養老金”的新型循環機制。
3.倡導子女獨立自強、老人自我保護，減輕老人及其子女的養老負擔，建立適應市場經濟體制的新型代際關系。
動詞 （verb的縮寫）結論
以房養老作為壹種新型的養老模式，是對現有養老制度的補充和完善，有利於提高老年人的生活質量，減輕國家和社會對老年人的壓力，真正是把錢花在了最關鍵的地方。當然，作為壹種新的經濟模式，“以房養老”的運作必然會面臨各種困難；但是，就像中國人接受“按揭買房”的過程壹樣，隨著制度的健全和完善，“以房養老”必將成為我們可以選擇的養老方式之壹。
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