《物權法》首次規定地役權合同應當以書面形式訂立，並作出地役權的登記效力。當事人要求登記的，可以向登記機關申請地役權登記；未經註冊，您可能無法對抗善意的第三方。法學教育網版權。
第二，理論分析
地役權是為了自己的方便而使用他人土地的權利。
(壹)設立地役權的形式:地役權合同應當以書面形式訂立。
(2)地役權登記的效力:當事人請求登記的，可以向登記機關申請地役權登記；未經註冊，您可能無法對抗善意的第三方。
(三)地役權期限:地役權期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。
(4)土地所有權人享有地役權或者承擔地役權的，土地承包經營權和宅基地使用權設立時，土地承包經營權和宅基地使用權繼續享有或者承擔已設立的地役權。
(5)地役權的效力
1.地役權自地役權合同生效時設立。
2.土地上已經設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權的，未經上述用益物權人同意，土地所有者不得設立地役權。
3.地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權和宅基地使用權轉讓的，地役權壹並轉讓，但合同另有約定的除外。
(6)地役權抵押:地役權不得單獨抵押。土地承包經營權和建設用地使用權抵押的，抵押權實現時地役權壹並轉讓。
(7)地役權的變更:
1.待役土地上的土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人也享有地役權。
2.服務場地上的土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。
三、實例分析
【例】李佳在河邊買了壹棟三層高檔別墅。為了保證自己能欣賞到遠處的風景，他與相鄰土地的權利人張毅約定:張毅承諾，在這片土地上不修建高於三層的建築。作為補償，李佳每年付給張毅5000元。雙方簽訂了書面協議，但未進行地役權登記。李佳如約交了壓歲錢。半年後，因工作調動，張毅將原自有房屋及法制教育網土地使用權出售給王兵，但未告知其與李佳的約定，怕影響出售價格。王兵於是在這塊土地上蓋了壹棟七層小樓，不僅完全擋住了李佳看江邊的視線，甚至阻礙了李佳家的正常采光。李佳要求王兵賠償。李佳以下哪種說法不能支持？( )
A.李家在這塊土地上沒有地役權。
B.按照李佳和張毅設定的地役權，這塊土地上不能建三層以上的建築。地役權是先設定的，王兵的所有權也受其限制。
C.根據地役權的內容，王冰影響了李佳的“俯瞰風景權”，應予以賠償。
d根據相鄰原則，王冰瑩對李佳家正常采光的影響應予以補償。
【答案】ABC
【解析】本題主要考察地役權和相鄰關系這兩個概念各自的定義、特征和關系。關鍵是要了解地役權的內容和我國現有的法律規定。
地役權是大陸法系物權法中的壹項重要財產權，是指土地所有者、土地使用權人、農村土地承包經營權人、宅基地使用權人為方便使用自己的土地而使用他人土地的權利。地役權與相鄰關系的主要區別在於:(1)其形成的基礎不同。為便利所有權行為，相鄰關系被法律限定為他人的所有權，地役權是根據雙方自願達成的關於服務和服務需要的約定而產生的；(2)是否有償，作為權利人依法應當承擔的負擔，不存在賠償的問題，地役權作為當事人意思自治的產物，可以有償，也可以無償；(3)對抗的有效性不同。相鄰產生於不動產的相鄰。無論不動產所有權是否發生轉移，新普法教育網原所有權人都必須受相鄰規則的約束，約定的地役權未經登記機關登記，不得對抗善意第三人。法學教育網版權。
需要註意的是，我國法律只規定了相鄰關系，沒有規定地役權。因此，本案李佳與張毅的約定只能適用《合同法》的規定。根據債權相對性原則，李佳與張毅簽訂的合同不能對抗善意不知情的王兵。李佳無權向王冰主張李佳與張毅簽訂的合同中的權利。因此，選項A、B、C都是錯誤的，不能得到法律支持。
然而，李佳的房子與王兵的土地相鄰。《民法通則》第八十三條規定:“不動產相鄰當事人應當本著方便生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、交通、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰當事人造成障礙或者損失的，應當停止侵害，排除障礙，賠償損失。”因此，雖然王兵與李甲之間不存在合同法律關系，但由於其房產相鄰，王兵在建房時應考慮鄰居李甲的采光問題。對於已經給李佳造成的損失，排除障礙的費用過高的，應當給予適當補償。選項D是正確的。
需要註意的是，李佳只能賠償王兵受影響照明造成的損失。至於張毅違約，只能依據合同追究張毅的違約責任。
【註】(1)我國現行法律沒有關於地役權的相關規定。根據物權法定原則，當事人自己約定的地役權只能視為合同法律關系，不能對抗第三人。(2)相鄰關系不是壹個獨立的所有權、用益物權或擔保權體系，而是相鄰當事人對自己的或使用的不動產行使所有權或使用權時產生的權利義務關系，彼此的法制教育網絡原創性應依法予以便利或限制。我國《民法通則》只有壹條規定，《意見》第98條至l03條進壹步細化和明確了相鄰關系，具體判斷標準要結合具體案例具體分析。
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