隨著我國城鎮住房制度改革的不斷完善，經營性國有土地使用權市場化已基本完成。無論是商品房還是房改，其業主都可以將其房屋連同相應的土地使用權壹並轉讓，進行自由交易。但是，由於現有法律法規的制約，我國農村宅基地(以下簡稱農村宅基地)使用權市場尚未形成，農民所有的農村宅基地不能合法流轉。建立農村宅基地交易市場，允許農村宅基地上市公開轉讓，不僅可以增加農民收入，加快農村中心村鎮建設，而且對於盤活宅基地存量，節約耕地資源，保持耕地總量平衡，緩解當前城市開發建設用地緊張具有十分重要的現實意義。
壹，當前農村宅基地管理制度存在的主要問題
根據現行法律規定，農村宅基地是由村集體組織按照省(自治區、直轄市)規定的分戶標準從村集體所有的土地上無償劃撥給村民的，沒有使用年限。村民只能使用宅基地自用，不能進入土地市場公開轉讓，也不能用於抵押或出租。隨著我國市場經濟體制的建立和不斷完善，現行農村宅基地管理的相關規定不允許農村宅基地上市流通，由此引發了許多問題。
1，人均宅基地面積嚴重超標。
《中華人民共和國土地管理法》明確規定:“農村村民只能擁有壹處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”但是，由於基層政府對農民建房缺乏正確的引導和管理，加上自由不限時的使用制度，農民占用宅基地超標準建房；未經土地管理部門批準，擅自在承包土地上建房的；蓋新房不願意交出閑置的舊宅基地；壹些鄉鎮領導幹部憑借權力和關系占用了很多宅基地。據筆者所在的浙江省嘉興市國土資源局統計，截至2003年底，該市共有農村居民點用地57.62萬畝。按全市農業人口231.66萬計算，人均居住用地達到1.66平方米，超過了省裏66平方米的標準，造成了土地資源的極大浪費。
2.城郊農村存在大量的“空心村”。
長期以來，我國農村宅基地壹直采用無償、無限期使用制度。村集體組織按照大戶、中戶、小戶的標準，將集體土地分配給村民作為建房的宅基地。近年來，隨著中國經濟的不斷發展和許多城市的戶籍制度改革，壹些富裕的郊區農民進入城市買房，成為城市居民。他們留在農村的宅基地受現行法律法規限制，不能公開合法轉讓。但這些宅基地是通過合法途徑獲得的，村集體組織無權收回處置。閑置的宅基地無法復耕，導致城郊農村出現大量“空心村”。
3、村莊和集鎮建設規劃難以實施。
近年來，許多沿海經濟發達的省份都制定了許多中心村鎮建設的規劃。然而，由於農村宅基地置換和流轉難的問題，中心村鎮建設規劃實施效果並不理想，農民住宅處於低水平重復建設，“只看新房不看新村”的現象時常出現。還有大量自然村居住規模小，生活基礎設施缺乏。大量分散的農村房屋不僅使村鎮建設規劃難以實施，而且導致必要的生活基礎設施缺乏，環境臟亂差，居住質量差。
4、宅基地交易糾紛不斷。
農村宅基地的性質屬於農村集體所有。根據我國現行法律規定，農民對依法取得的宅基地只有使用權，沒有處置權，因此不能轉讓。但是，國家現有的法律法規並沒有明確禁止農村宅基地上建造的房屋轉讓，但也沒有明確允許轉讓。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條僅規定“農村村民出售或者出租房屋後申請宅基地的，不予批準”。從目前的法律實踐來看，地方政府轉讓農民房屋是允許的，但需要控制在壹定範圍內(受讓人必須是房屋所在鄉鎮的人)。隨著農村房屋買賣的出現，宅基地的轉讓是必然的，但這些宅基地的轉讓不受現有法律法規的保護，屬於民間流轉。如果雙方發生矛盾糾紛，法院只能要求雙方協商解決。由於缺乏法律約束，雙方矛盾容易激化，往往會釀成大案。
5.集體土地資產流失嚴重。
隨著市場經濟的發展和經濟體制改革的深化，土地市場供求關系的客觀存在使得農村宅基地的流轉無法停止，但現行法律法規不允許農村宅基地的流轉，導致目前農村宅基地的流轉多以私人方式進行。這種“暗箱操作”和隨意定價轉讓行為，使得原本屬於村集體所有的宅基地收益在隱形交易中流入買賣雙方手中，造成集體土地資產收益大量流失。
6.農村金融發展緩慢。
目前，越來越多的農村家庭從事非農產業生產。許多農民家庭在擴大產業規模、調整產業結構時經常遇到資金缺乏的問題，迫切需要金融機構給予信貸支持。但根據現行法律，農民擁有的宅基地不能作為抵押物向金融機構申請貸款。這樣，壹方面限制了金融機構在農村拓展業務，使得農村金融發展緩慢；另壹方面，農民缺乏生產融資渠道，影響農村產業結構調整，限制農民增收。
二、農村宅基地使用權流轉模式
針對當前農村宅基地管理制度存在的問題，各地積極探索農村宅基地流轉。在浙江省範圍內，農村宅基地流轉主要有以下兩種模式:
1，溫州模式
城市(鎮)規劃區內農民住宅轉讓的，其宅基地由市、縣政府統壹征收為國有，然後參照《國有劃撥土地使用權轉讓管理辦法》辦理轉讓手續。城市(鎮)規劃區外農民住房轉讓的，轉讓雙方均屬農業戶口且戶籍屬於同壹縣(市、區)，且受讓方在該縣(市、區)的原有宅基地已被當地村級經濟組織收回或轉讓的，可保持集體所有性質不變，並可辦理宅基地轉讓手續；轉讓雙方不符合上述條件的，其宅基地由市縣政府統壹征收，然後參照《國有劃撥土地使用權轉讓管理辦法》辦理轉讓手續。轉讓後，轉讓方不得在村集體組織申請宅基地建房。
2.義烏模式
城市農村的宅基地，對轉讓對象、轉讓條件、轉讓方式不做任何限制，只要取得產權證，可以任何方式轉讓；郊區農村的宅基地，在中央文件[1997]11下發後，房屋尚未建成的可以轉讓，已經建成的只能轉讓已登記的宅基地；農村的宅基地只能抵押轉讓。抵押權壹旦實現，農村集體經濟組織將繼續按規定賦予農民基本居住權。具體流轉管理，已流轉的集體土地依法作為國有土地征收，按照國有土地出讓、轉讓、抵押、租賃的程序和方式辦理相關手續。
在對上述“溫州模式”和“義烏模式”進行深入分析研究後，筆者認為，這兩種模式的本質都是先將集體土地作為國有土地征收，再按照國有土地的相關規定辦理土地流轉，但並沒有真正解決農村宅基地的商品屬性，只是在當前“集體建設用地必須轉為國有後才能進入二級市場”的政策框架下，解決了郊區農村宅基地流轉問題，而沒有解決農村宅基地流轉問題。這兩種流通模式對遠郊農民明顯不公平，不符合市場經濟發展的要求。要從根本上解決宅基地流轉問題，必須在現行政策上有所突破，取消限制農村宅基地流轉的相關規定，允許農村宅基地進入土地交易市場，公開交易，自由流轉。
目前我國城鎮居民購買商品房後，住房屬於個人財產，土地歸國家所有，住房所有權人擁有土地使用權；農民在自己的宅基地上建房。房屋也是個人財產，土地是集體所有，房屋所有者也有宅基地使用權。對於房子的主人來說，城市和農村沒有太大的區別。但現行政策規定城鎮住房包括其占用的土地使用權可以自由買賣，農民住房轉讓受到限制，宅基地不能自由轉讓，這在理論和邏輯上都不合理。
為了使農民和市民享有同等的土地使用權，筆者通過大量研究，提出了“保留集體所有權，允許掛牌轉讓”的全新農村宅基地流轉模式。所謂“維護集體所有權，允許上市轉讓”，其實質是政府在維護農村宅基地集體所有權的基礎上，取消原有限制農村宅基地流轉的相關規定，對手續完備、合法建造的農村宅基地和地上房屋頒發集體土地使用證、房屋產權證等證書，允許農村宅基地和地上房屋像城市商品房、房改房壹樣合法上市轉讓。
農村宅基地流轉的主要目的是賦予土地商品屬性，允許農村宅基地進入土地交易市場，使土地資源的價值通過公開、公平、公正的市場行為得到真正體現，從而實現農民收入最大化，提高農民進城的經濟承受能力，加快我國城鎮化步伐。
第三，農村宅基地流轉新模式需要配套的政策措施
農村宅基地“保持集體所有，允許上市轉讓”將是壹項非常復雜的系統工程。為了保證這壹項目的實施，政府必須制定相應的配套政策。
1，做好現有宅基地的普查登記工作。
農村宅基地壹旦允許上市轉讓，農民家庭宅基地的數量將直接給農民帶來巨大的級差收益。為了防止少數鄉鎮幹部利用職權多占宅基地，各地必須對現有農村宅基地的使用情況進行全面清查，對手續齊全符合法律要求的予以登記，對通過非法渠道多占多用的宅基地不予登記。宅基地普查工作量大。在宅基地允許上市轉讓之前，可以先對擬上市轉讓的宅基地進行調查、核實、登記，爭取時間。
2.制定宅基地流轉“三放開”政策。
為真正體現土地的市場價值，農村宅基地上市流轉必須實行放開購買對象、購買面積和購買價格的“三放開”政策。
允許農村宅基地上市轉讓的核心，應該是允許農村宅基地向社會各類購買者放開，而不是僅限於原集體經濟組織內部或鄉鎮範圍內符合申請宅基地條件的人。如果說允許農村宅基地上市轉讓是壹種制度創新，那麽放開購買對象就是制度創新的壹個突破口。
放開購買面積，意味著農村宅基地無論是在規劃的中心村鎮還是在規劃之外，都應該允許上市轉讓，不能因為農村宅基地位置不同而在上市轉讓過程中受到限制，造成農村宅基地轉讓的不平等。
放開收購價格，就是農村宅基地轉讓價格由買賣雙方協商確定，完全由市場機制調節，與現有國有土地交易市場接軌。政府或集體經濟組織不應制定價格或對轉讓價格作出壹些限制性規定。
3.鼓勵農民向中心村鎮集中。
雖然所有的農村宅基地都可以自由上市轉讓，但為了加快城鄉壹體化的步伐，農村宅基地的流轉必須與中心村鎮的建設相結合，地方政府要出臺相應的優惠政策，鼓勵分散的農民進入中心村鎮建房。在政策上，可以首先考慮，歷史上由於各種原因形成的舊宅基地面積超過現有標準的，農民自願搬遷到中心村或鎮的，可以按照壹定比例補充宅基地或資金；其次，對農民搬遷後留下的舊房補償，可以根據其建造成本進行評估。補償資金可由政府財政或從農村宅基地復耕獎勵基金中提供。
4.防止村民突擊轉讓宅基地。
農村宅基地是農村集體所有的土地。根據現行法律，政府可以根據社會公共利益的需要對其進行征用。為了防止農民在征地前轉讓房屋，政府必須出臺壹些限制性措施，規定宅基地轉讓後，因政府征收需要拆遷房屋的，用地單位只對宅基地受讓人給予貨幣補償，不享受失地農民依法應當得到的土地補償安置政策。這個規定會起到兩個作用:壹是告知購房者，購買農村宅基地壹定要謹慎；第二，用地單位的征地成本沒有增加，反而降低了。
在旅遊規劃區、水源保護區等特定地點，不允許農民自由轉讓宅基地。如果這些地區的宅基地需要轉讓，政府應該有優先購買權，以確保計劃的實施。
5、服務年限的規定，規範了買方的住房行為。
通過土地市場獲得農村宅基地的購房者也面臨使用年限的問題。為了和城市國有土地的使用年限同步，政府可以規定使用年限也是70年。期滿後，由村集體組織收回使用權，也可以允許受讓方再次出租給村集體組織。農村宅基地受讓人可以在原有宅基地上重建房屋，但其建築規模和戶型必須經過規劃部門審批，以規範其建築行為。
6.建立相應的辦公室。
作為對現行農村宅基地管理制度的突破，農村宅基地公開掛牌流轉涉及政府、農村集體、農民等多方面的利益，需要各個層面、各個環節做大量的工作。政府必須設立壹個專門的機構來負責和協調各方面的關系。針對農村宅基地流轉中存在的各種問題，應及時總結成功經驗，逐步完善“保留集體所有權，允許上市轉讓”的改革模式。