(壹)投資決策階段
這個階段主要解決建立房地產開發企業的問題。房地產開發是指在已取得國有土地使用權的土地上建設基礎設施和房屋。房地產開發企業是從事房地產開發經營的營利性企業。設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。涉及的法律主要是國家與企業的垂直管理關系:1，《中華人民共和國城市房地產管理法》；2.《中華人民共和國公司法》；
3.城市房地產開發經營管理條例
(2)征地階段
房地產開發獲取土地有兩種方式，壹種是土地使用權出讓，壹種是土地使用權劃撥。對於劃撥土地，我國法律規定了限制性條件。對於我們從事商品房開發的企業來說，土地使用權主要是通過國有土地出讓獲得的。土地使用權出讓是國家在壹定期限內將國有土地使用權轉讓給土地使用者，土地使用者向國家繳納土地使用權出讓金的行為。這方面的主要合同是國有土地出讓合同，涉及土地部門與房地產開發企業之間的民事法律關系。目前，我國規定國有土地可以通過拍賣、招標、協議等方式出讓，但對於經營性用地，壹般采用拍賣、招標的方式。這方面涉及的主要法律有:
1，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例<國務院1990 . 5 . 19 >》；2.《中華人民共和國土地管理法》< 1998 . 8 . 29 >；
3.《中華人民共和國土地管理法實施條例》(國務院1998.12.27)。(三)房地產開發建設
房地產的開發建設是房地產商業化過程中最復雜的環節，主要涉及以下幾個方面:1、建設工程招投標。
建設工程招標是建設單位和承包商在工程勘察、設計和施工過程中相互選擇的壹種方式和方法。主要法律是:
(1)工程施工招標管理辦法:；(2)《中華人民共和國建築法》
建設工程合同是承包人實施工程建設，發包人支付價款的合同。建設工程合同包括工程勘察、設計和施工合同。發包人可以與總承包人訂立建設工程合同，也可以分別與勘察人、設計人、施工人訂立勘察、設計、施工合同。涉及的主要法律有:(1)合同法；(2)建築法；(三)民法通則；
(4)《建設工程勘察質量管理辦法》<建設部，2002.438+02.4 >；(5)《建設工程安全生產管理條例》<國務院，2004年2月1 >。(四)租賃物業管理階段
租賃物的管理階段包括房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃和房地產代理。1，不動產轉讓，主要是商品房的預售和銷售，主要涉及法律:(1)合同法和民法通則；
(2)《商品房銷售管理辦法<建設部2001 . 6 . 1 >；
(3)《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋< 2003.6.1 >。
2、房地產抵押法:
(1)中華人民共和國證券法< 1995.10.1 >；
(2)最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若幹問題的解釋= < 2000+02.8 >。
(3)城市房地產抵押管理辦法< 1997.6.1執行，2001.8.15修訂。房地產抵押主要涉及兩個方面:在建工程抵押和商品房抵押貸款。3、房地產租賃的法律:
(1)民法通則；(2)合同法；
(3)《城市房屋租賃管理辦法<建設部1995.6.1 >。
4.房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動。房地產咨詢是指為房地產活動當事人提供法律、法規、政策、信息和技術等方面服務的經營活動。與房地產中介活動有關的法律包括:
(1)《中華人民共和國合同法》關於委托合同的規定；(2)《城市房地產中介服務管理條例<建設部1996.2.1 >。5.與物業管理相關的法律法規:
《物業管理條例》<國務院，2003.9.1 >
二、開發商通常與承包商、供應商有哪些問題，如何預防和避免？(壹)建設工程質量糾紛1，設計缺陷
設計和設計文件中沒有包括的錯誤或遺漏，從壹開始就會影響建築工程的質量，如通風設計不良、建築物通風不良等。結構設計上的失誤帶來建築沈降、裂縫等結構缺陷。2.施工缺陷
施工過程中的缺陷大部分是由承包商造成的。承包商的主要義務是按照工程設計圖紙和施工標準進行施工，嚴格執行各工序的操作規範，檢查建築材料和構件的質量。3.制導缺陷
工程交付時，承包商對業主的維護和使用說明不充分，可能造成建築物使用中的損壞。我國《建築法》第61條規定，交付竣工驗收的建築工程應當具有完整的工程技術經濟資料。4.材料缺陷
建築材料和設備的質量問題，如不合格的水泥和鋼筋。防範措施:1，建設工程施工合同
對於開發商來說，壹份好的合同應該對工程質量的各個方面和影響工程質量的各個環節進行規定和約束，使承包商在履行合同時能夠依法規範工程建設的每壹個環節，違反合同就要承擔相應的責任，並註意約定條款:
1，質量等級和優質優價的約定。工程質量是否合格或優良。2、未達到約定質量等級的法律後果。
3.商定材料和設備的質量責任及相應的規定。
4、隱蔽工程再次檢驗的規定。5.分包協議和分包定義。
6.承包合同應當限制轉包。如果分包合同不能解除總承包方的任何義務和責任，分包單位的任何違約或過失均視為總承包方的違約或過失；禁止任何形式的分包。7.加強簽證管理。
工程簽證是工程合同雙方同意在施工過程中支付各種費用、順延工期、賠償損失的補充協議。(2)工程款支付糾紛
工程款糾紛主要是由於拖欠工程款和最終費用難以確定，這成為拖欠工程款的重要原因。根據市場經濟最基本的規則，任何壹個房地產開發商都必須嚴格控制建設項目的工程造價，力求花最少的投資建設符合自身要求的項目。任何承包商都必然遵循“低標、勤簽證、高決算”的慣例，努力從所承包的工程中獲得盡可能好的效益。因此，為了防止糾紛的發生，在簽訂房地產項目施工合同時，必須在合同中明確確定合同費用。建設工程的合同成本包括建築、安裝、設備和稅金所需的壹切費用。建築造價計算的準確性是由建築設計的進度和深度決定的。根據造價計算的準確性，按設計進度，可分為投資估算、設計估算和施工圖預算。投資估算是項目開發前期建設投資的最粗略估算，只能作為編制可行性研究的依據。設計概算是項目初步設計階段，根據預算定額初步確定工程造價的依據。施工圖預算是在施工圖設計階段，根據施工圖反映的工程量，按照預算定額確定工程預算費用的依據。顯然，施工圖預算成本更接近實際工程成本，是計算合同成本更準確的依據。因此，為避免雙方對費用產生爭議，應盡量采用施工圖預算費用作為結算方式。
(三)工期延誤糾紛1，工期的重要性
我國國家工商行政管理總局和建設部聯合制定了《建設工程施工合同示範文本》1991定額，涉及工期條款64條，涉及發包人條款40條，涉及承包人條款24條。2.標準文本規定的期限的默示推定原則。
所謂默示推定，是指合同當事人在規定的期限內不作為或者不明確表示意思，即推定其表示了某種意思。如我國示範文本第16條第二款規定，隱蔽工程質量符合規範要求，並經過24小時驗收合格。若甲方代表未在驗收記錄上簽字，可視為甲方代表已認可，乙方可隱瞞或繼續施工。3.嚴格規定工期，避免設定工期。無限期建設期是指從建設項目開始到全部項目內容完成並達到竣工驗收標準的連續時間段。除了明確具體日期外，還應明確“以甲方發出的具體開工令為準”。對於團體項目，應列出每個建築編號的開始和完成日期。
4、各期起止時間的確切說法。
法律對期限的規定用“之前”、“之後”、“以內”等詞語表述，以防止“開始”之前和“沒有結束”之後的期限表述不規範造成合同履行期限的不可操作性和不確定性。比如約定“簽訂合同後支付10%的工程款”時不明確。(4)工程人員傷亡事故引起的糾紛
建築業是壹個事故多發行業。據統計，施工中的死亡率約為萬分之三，僅次於煤礦。壹次死亡三人以上的安全事故屢見不鮮，給國家財產和人民生命安全帶來巨大損失。此類事件處理不當會導致訴訟。
國務院2004年2月01日實施的《建設工程安全生產管理條例》規定了施工單位的安全義務:
1、建設單位應向施工單位提供供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、廣播電視、氣象、水文觀測資料等地下管線信息，相鄰建構築物和地下工程的相關信息，並保證信息的真實、準確、完整。
2、建設單位不得向勘察、設計、施工、工程監理等單位提出不符合法律、法規和建設工程安全生產強制性標準要求的要求，不得壓縮合同約定的工期。
3、施工單位不得明示或者暗示施工單位購買、租賃、使用不符合安全施工要求的安全防護用具、機械設備、施工機械及配件、消防設施和器材。
4.建設單位應當將拆除工程發包給具有相應資質等級的施工單位。
建議:施工單位應嚴格執行各項安全生產管理制度，從根源上減少糾紛發生的可能性。3.開發商銷售商品房需要提前註意哪些方面？怎麽處理問題？1，認購書要明確，買受人在簽約前已經認可了開發商提供的待簽正式合同的範本。2.合同內容應準確、規範。比如國有土地使用權期限，商業和住宅要分開填寫，不能是70年、40年。
3.很明顯，按揭是購房者的義務。4.盡量選擇對自己有利的交貨條件。5.盡量放寬辦理房產證的時間。6.不要輕易同意退房。7、圖紙要規範。
8.明確買方的驗收義務。
9.應填寫購買者的名稱和地址。
10，合理使用合同免責條款。
所謂免責條款，是指雙方在合同中事先約定的，旨在排除或限制其未來責任的條款。
現代社會，經濟現象多變，經營活動存在壹定風險，因此在合同中事先約定免責條款。
它可以合理分擔風險，保證企業的合理運作，平衡合同雙方的利益。