土地使用權轉讓有哪些法律規定？

土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再次轉讓的行為，包括買賣、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發土地的，土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉讓時，土地使用權轉讓合同和登記文件中規定的權利和義務隨之轉移。土地使用權轉讓時，地上建築物和其他附著物所有權隨之轉移，並按規定辦理轉移登記。土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權的分割、轉讓，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，並依法辦理轉移登記。土地使用權轉讓必須符合上述規定，否則屬於非法轉讓。土地使用權出讓與土地使用權轉讓的區別，是指國家將土地使用權轉讓給公民或法人；轉移是指所有權的部分功能(占有、使用、收益)從所有權中分離出來，成為獨立的財產權；土地使用權轉讓是公民或法人之間土地使用權的轉移。轉讓包括買賣、交換、贈與和繼承。土地使用權轉讓公證壹般由公證處進行公證，基本規則如下。1.土地使用權轉讓公證的管轄。與土地使用權轉讓公證具有同等管轄權。2.申請土地使用權轉讓公證需提交的材料。申請土地使用權轉讓公證，除提交與土地使用權轉讓公證相同的材料外，還有以下:(1)出讓人已按土地使用權轉讓合同約定的期限和條件投入土地開發利用的證明文件；(2)原土地使用權出讓合同；(3)土地使用權證書和原土地使用權出讓合同。3.土地使用權出讓招標公證述評。公證處應重點檢查以下內容。(1)當事人提供的證明材料是否真實有效。(2)當事人的目的。(3)合同條款是否完備。合同內容應包括:①雙方名稱、地址及其法定代表人姓名；(二)出讓人取得土地使用權的依據和方式；③土地使用權出讓的依據和方法；(四)出讓土地的位置、面積、用途及其他地上附著物；⑤地上物及其他附著物是否轉移的規定；⑥轉讓期限；⑦轉賬金額及支付貨幣、方式和時間；8.違約責任；⑨其他事項。(4)合同規定的用地地塊、條件、用途、期限是否與出讓合同和登記文件規定的權利義務壹致。轉讓活動不會對國家土地所有權產生任何影響。(五)出讓人是否按照土地使用權出讓合同約定的期限和條件投資開發利用土地。按照各國的壹般慣例，出讓方只有在土地開發到壹定程度後，才能轉讓自己的權利。中國法律也嚴格禁止土地承包中的投機行為。(6)轉讓價格是否合理，是否符合相關規定。如果轉讓價格明顯低於市場價格，應與當地土地管理部門聯系，進行調整。根據我國法律規定，國家在土地使用權交易中有優先購買權。國家的優先購買權是壹項法定權利，除非當事人同意，否則不得以協議方式剝奪。此項權利適用於所有國有土地使用權的出讓。(7)土地利用。確需改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，應當征得出讓人同意，即報土地管理部門和城市規劃部門批準，按照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。(8)報名。土地使用權的轉讓是不動產物權的變動，必須辦理登記手續。(九)轉讓的土地使用權是否出租。承租人享有物權性質的租賃權。在租賃關系期間，出租人可以將國有土地使用權轉讓給他人(通過買賣、交換、贈與、繼承等方式)，但該行為不能消滅租賃權，承租人仍可以向新的土地使用權人主張租賃權。同時，承租人還有優先購買權，即土地使用權人出售土地使用權時，承租人在同等條件下有優先購買權。(10)土地使用權是否抵押。我國法律規定，國有土地使用權可以抵押。抵押時，地上建築物及附著物隨之抵押。抵押國有土地使用權，只能在土地使用權出讓合同規定的使用年限內抵押剩余的土地使用權。轉讓人已將土地使用權抵押的，抵押權人有優先購買權。特點土地使用權的轉讓是不動產物權的轉讓，可能涉及到合同法的很多規定，但也具有不動產物權變動的各種特點，包括:1。土地使用權隨地上建築物、附著物壹並轉讓。關於土地和地上物，理論上有壹元論和二元論。所謂壹元論，是指將土地及其地上權視為壹個整體的權利，或者像德國民法那樣，將建築物視為地上權的附屬物。或者，如日本民法相反規定，地上權被視為建築物的附屬物。在壹元論中，附屬物不可能在沒有主體權利的情況下獨立存在。所謂二元論，就是把土地和地上物看成兩個獨立的權利，兩者互不依附。二元論沒有絕對錯誤。如果將不動產視為壹種獨立的權利，並能對其所占有的土地權利建立相應的補償制度，那麽兩種獨立的權利就可以和平共處。在中國，壹個地方政府設立了兩個部門，即土地管理部門和房地產部門，分別管理土地使用權和地上建築物，並為其頒發證書。但是，由於缺乏兩種權利相互協調、相互補償的法律規定，當土地使用權和不動產物權分屬不同當事人時，當事人對各自權利的處分往往是相互排斥、相互矛盾的，從而導致人們對二元論的誤解。根據我國現行法律，建築物、其他定著物、附著物附著在土地上，土地使用權隨之轉移，地上物也隨之轉移。2.權利和義務壹起轉移。這裏的權利義務是指土地使用權與土地所有權分離時，轉讓合同中載明的權利義務，以及未到期和未履行的部分。比如土地的用途在出讓合同中約定為居住用地，無論該地塊的土地使用權出讓了多少次，都不會因為出讓而變成其他用途。再比如土地上的抵押，作為壹種物質負擔，具有追索效力。它隨土地使用權的轉讓而壹並轉讓，不因轉讓而消滅。土地使用權轉讓後，抵押權人仍可在該土地設定的抵押擔保範圍內享有優先受償權。對於土地使用權的年限，應當從出讓時已使用的年限中減去出讓合同中設定的年限，該數作為出讓合同中尚未履行的權利義務，隨土地使用權的出讓而轉移。我國現行立法對物權變動采取登記要件主義，即土地使用權轉讓合同的簽訂並不直接意味著土地使用權的轉讓，土地使用權的轉讓以登記為要件。出讓合同中的受讓人不是在出讓合同簽訂後，而是在土地使用權依法登記在受讓人名下後，才能取得土地使用權。這與國外物權法中的意思主義和形式主義有很大不同。前者以物權變動合同為充分條件，當事人達成物權變動合同，即使未登記或交付，也會發生變動；後者又稱物權行為無因性理論，是指物權變動不僅包括變更物權的債權合同，還包括獨立於債權合同，以物權變動為目的的物權行為。所謂無因管理，是指不以合同價款支付的債權合同作為物權變動的原因，而是將物權變動或物權行為本身視為合同，物權行為不因債權合同的成立而成立，或者無效。條件1。以出讓方式取得土地使用權的房地產項目轉讓時，應當符合《城市房地產管理法》第三十八條規定的房地產轉讓條件。需要按照出讓合同的約定，繳納全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，出讓合同成立，才允許出讓；投資開發要按照出讓合同進行，完成壹定開發規模後才允許出讓。這裏分為兩種情況。壹是屬於住房建設，住房建設項目實際投入資金額應占開發總投資的25%以上；二是土地屬於成片開發的，要形成工業或其他建設用地條件，才能出讓。以上兩個條件必須同時滿足，房地產項目才能轉讓。這壹規定的目的是嚴格限制土地投機，牟取暴利，以保證開發建設的順利實施。二、以劃撥方式取得的土地使用權應當符合《城市房地產管理法》第三十九條的規定，該條規定了以劃撥方式取得的土地使用權轉讓房地產開發項目時應當具備的條件。以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，轉讓的前提條件是必須經有批準權的人民政府審批。經審查，除不允許轉讓外，轉讓的處理方式有兩種:第壹種方式是由受讓人辦理土地使用權轉讓手續，按照國家有關規定繳納土地使用權出讓金後，方可轉讓；第二種是房地產可以不辦理土地使用權轉讓手續而轉讓，但轉讓方應將轉讓房地產所得的土地收益上繳國家或作其他處理。以劃撥方式取得土地使用權，房地產轉讓有下列情形之壹的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權轉讓手續。1.經城市規劃行政主管部門批準，出讓土地用於《城市房地產管理法》第二十三條規定的項目，即國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施和公益事業用地；國家扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規規定的其他用地。經濟適用住房實行行政劃撥。因此，經濟適用住房項目轉讓後仍用於經濟適用住房的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理轉讓手續。2、私有房屋轉讓後仍用於居住的；3、按照國務院城市住房制度改革的有關規定，出售公有住房；4.同壹土地上的部分房屋轉讓，土地使用權不可分割地轉讓；5、轉讓房地產暫時難以確定土地使用權轉讓用途、期限等條件的；6、根據城市規劃，土地使用權不應出讓；7.縣級以上人民政府規定暫時不能或者沒有必要出讓土地使用權的其他情形。土地轉讓的處理方式有兩種:壹是土地使用者有償或無償將土地使用權轉讓給他人；第二，在土地家庭承包經營的情況下，土地流轉是指承包方索取對象，第三方代替自己與發包方履行合同的行為。下面詳細說明土地出讓的辦理方式:(1)程序如下:出讓雙方提出書面申請——用股受理並審查是否符合出讓條件——現場勘測——地價評估——填寫出讓申請審批表——用股審查——報我局批準——簽訂國有土地使用權出讓合同。(2)土地出讓報告1、用地申請2、土地使用證(原件)3、出讓合同原件、批復文件(涉及招拍掛的成交確認書)4。雙方之間的轉讓協議。如果計劃有所改變，計劃部門的建議。土地評估報告。雙方營業執照復印件、法定代表人復印件、法人證書復印件(3)承諾時間:15個工作日(4)收費標準:不收費(5)政策依據:1。中華人民共和國城市房地產管理辦法。中華人民共和國國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例。國土資源部關於國有建設用地使用權出讓的規定。國土資源部國有建設用地使用權出讓和轉讓條例。河南省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓管理規定。中華人民共和國國土資源管理法。劃撥土地目錄。中華人民共和國城鎮國有建設用地使用權出讓和轉讓管理規定。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條規定，土地使用權轉讓有三種方式:買賣、交換和贈與。《城市房地產管理法》之後，第36條略有發展，將轉讓方式規定為買賣、贈與或者其他合法方式。“其他合法方式”壹般包括:1。買賣。作為最廣泛的土地使用權轉讓方式，地價款的支付是土地使用權的對價。因為“買賣”是土地使用權“轉讓”的主要形式，所以我們通常所說的土地使用權“轉讓”是指土地使用權的“買賣”。下面關於土地使用權轉讓合同的討論，其實是關於土地使用權買賣合同的，所以“轉讓”可以分為廣義和狹義兩個概念。當“轉讓”是壹個廣義的概念時，它包括壹切以變更權利主體為目的的土地使用權轉讓行為；當“轉讓”是壹個狹義的概念時，它與買賣有著相同的含義。2.還清債務。還債是買賣的壹種特殊形式，只是支付的條件和期限不同。買賣土地使用權時，土地使用權的轉讓和溢價的支付是平等進行的，而以土地使用權清償債務時，先支付溢價，清償的債務視為已支付的溢價。3.交換。以交換方式轉讓土地使用權的，土地使用權的對價不是價款，而是其他財產或者特定財產權益。土地使用者將土地使用權轉讓給受讓人，以取得受讓人提供的其他財產或特定財產權利。4.以固定價格分享。股票定價介於買賣和交換之間，類似於買賣和交換。類似於買賣是因為土地使用權是用來定價的，價格就像買賣的價格；類似於交換是因為土地使用權是用來入股的，得到的股份就像其他財產或者特定的財產權利壹樣。5.聯合建設。在房地產開發中，合建與土地使用權定價都是壹方出地，另壹方出錢蓋樓的合作形式。以合作建房為目的設立獨立法人的，土地使用權轉讓的對價為股權；如果沒有成立獨立法人，但加了名字，甚至不加名字，在共建合同中只分配了合作各方的產權，那麽土地使用權的對價就是房屋建成後的產權。因合建進行產權分配後，原土地使用者雖擁有部分房屋產權和房屋占用面積、公共面積的土地使用權，但不再擁有原土地使用權，可視為壹種特殊的交換形式，即土地使用者以部分土地使用權換取房屋產權。6.給。贈與是土地使用者將其土地使用權無償轉讓給受贈人的法律行為。土地使用權贈與轉讓的，土地使用權轉讓沒有直接對價，不需要支付價款或者提供產權作為相應條件。但是，土地使用權出讓合同可以附加其他條件。例如，當土地使用者將土地授予學校時，土地用途可能僅限於教育目的。7.遺產。當土地使用者為自然人時，土地使用者死亡將使其繼承人取得相應的土地使用權。當土地使用者為法人或其他組織時，其合並或分立也會導致該主體在合並或分立後相應的土地使用權。通過繼承取得土地使用權時，土地使用權的轉讓不存在直接對價，但可能存在間接對價。例如，在通過合並取得土地使用權的法律關系中，新公司繼承原公司的財產，同時也繼承原公司的債務，新公司取得土地使用權的對價可能通過承擔原公司的其他債務來體現。土地使用權轉讓有哪些法律規定？由於土地的所有權屬於國家，我們在轉讓使用權的時候，必須向相關房產部門申請公證，而且必須簽訂相關合同。違反合同內容的轉讓，可以認定為非法無效。