納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。
第壹章總則第壹條為了加強土地增值稅征收管理，規範土地增值稅清算，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則，制定本條例(以下簡稱條例)。
第二條本條例適用於房地產開發項目的土地增值稅清算。
文章
條例所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件後，按照稅收法律法規和有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅，填寫土地增值稅清算申報表，向主管稅務機關提供相關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納的土地增值稅的行為。
第四條納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅，確保清算申報的真實性、準確性和完整性。
第五條稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策的宣傳和引導。
主管稅務機關應及時審核納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率和計稅情況，依法征收土地增值稅。
第二章前期管理第六條主管稅務機關應當加強房地產開發項目的日常稅收管理，實行項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目建檔立賬，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、工程清算等房地產開發全過程進行跟蹤監控，做到稅收管理與納稅人項目開發同步。
第七條主管稅務機關應積極關註項目開發期間納稅人的會計工作。納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，應當督促納稅人按照清算要求，按照不同期間、不同項目合理歸集相關收入、成本、費用。
第八條納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，主管稅務機關可以按照發票管理規定，對納稅人實行項目專用票據管理辦法。
第三章清算受理第九條符合下列條件之壹的納稅人，應當進行土地增值稅清算。
(壹)房地產開發項目全部竣工並銷售；
(二)未完房地產開發項目整體轉讓的；
(三)土地使用權直接轉讓。
第十條符合下列條件之壹的，主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算。
(壹)已竣工驗收的房地產開發項目，轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的85%以上，或者剩余可售建築面積已出租或已入住，雖未超過85%；
(二)取得銷售(預售)許可證未滿三年的；
(三)納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
(4)省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情形。
前款第(三)項所列情形，應當在註銷登記前進行土地增值稅清算。
第十壹條
對符合本條例第九條規定，應當進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當自符合條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對符合本條例第十條規定的項目，稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算，由主管稅務機關確定是否進行清算；對需要清算的項目，主管稅務機關應開具清算通知書，納稅人應自收到清算通知書之日起90日內辦理清算手續。
應進行土地增值稅清算的納稅人或主管稅務機關確定需要清算的納稅人，拒絕在上述規定期限內進行清算或提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定進行處理。
第十二條納稅人辦理土地增值稅清算時應提供的清算資料。
(壹)土地增值稅清算表及其附表(參考表樣本見附件，可根據當地實際情況制定)。
(二)房地產開發項目清算，主要內容應包括房地產開發項目的基本情況、土地使用、開發、銷售、關聯交易、融資、納稅情況以及主管稅務機關需要了解的其他信息。
(3)工程竣工決算報表、取得土地使用權所支付的土地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款結息通知書、工程合同結算單、商品房買賣合同統計表、銷售進度、預售許可證及其他與房地產轉讓收入、成本、費用相關的證明材料。主管稅務機關需要相應項目的會計憑證的，納稅人還應提供會計憑證復印件。
(四)納稅人委托稅務中介機構審核清算事項的，還應當提交中介機構出具的土地增值稅清算評估報告。
第十三條
主管稅務機關收到納稅人清算信息後，對符合清算條件的項目予以受理，並提交完整的清算信息；納稅人符合清算條件，但提交的清算資料不完整的，要求納稅人在規定期限內補報，納稅人在規定期限內補齊清算資料後予以受理；不符合清算條件的項目不予受理。以上具體期限由各省、自治區、直轄市和計劃單列市稅務機關確定。主管稅務機關受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤銷。
第十四條主管稅務機關依據本條例第六條進行項目管理時，應當對稅務機關可以要求納稅人進行清算的情形進行評估，經主管領導批準，確定何時要求納稅人進行清算。確定暫不通知清算的，要繼續做好項目管理，做好年度評估，及時確定清算時間並通知納稅人辦理清算。
第十五條主管稅務機關受理納稅人清算信息後，應當在壹定期限內及時組織清算審計。具體期限由各省、自治區、直轄市和計劃單列市稅務機關確定。
第四章清算審計第十六條清算審計包括案頭審計和實地審計。
案頭審核是指對納稅人提交的清算資料進行數據和邏輯審核，重點關註項目歸集的壹致性和數據計算的準確性。
現場審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目的實地檢查，確保納稅人申報的客觀性、真實性和合理性。
第十七條清算審計時，應審查房地產開發項目是否以國家有關部門批準和備案的項目為單位進行清算；對於分期開發的項目，是否分期清算；是否對不同類型的不動產分別計算增值額和增值率，繳納土地增值稅。
第十八條收入審核時，應結合銷售發票、銷售合同(含房管部門網上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產銷售分戶清單等相關資料，重點關註銷售清單、房產銷售面積、項目可售面積之間的數據關聯，核定應納稅所得額；審核因銷售合同載明的商品房面積與有關部門實測面積不壹致而導致的補償款和退房款的收入調整；評估銷售價格，查看價格是否明顯偏低。
必要時，主管稅務機關可通過實地檢查，確認是否存在遺漏或遺漏，開發的產品是否用於職工福利、獎勵、對外投資、向股東或投資者分配、償還債務、與其他單位和個人的非貨幣資產交換等。
第十九條間接銷售和自用不動產收入的確定
(壹)房地產開發企業將開發的產品用於職工福利、獎勵、對外投資、向股東或投資者分配、償還債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產等。，在所有權轉移時視同銷售房地產，按照下列方法和順序確認其收入:
1.按照企業在同壹地區、同壹年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
2.由主管稅務機關參照當地當年同類不動產的市場價格或評估價值確定。
(2)房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或租賃等商業用途時，產權未發生轉移的，不征收土地增值稅，清算稅款時不列收入，不扣除相應的成本費用。
第二十條土地增值稅抵扣項目包括:
(壹)取得土地使用權所支付的金額。
(2)房地產開發費用，包括:征地拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共設施費、間接開發費。
(3)房地產開發費用。
(4)與房地產轉讓有關的稅收。
(五)國家規定的其他扣除項目。
第二十壹條審核扣除項目符合以下要求:
(壹)土地增值稅清算時，在計算扣除項目金額時，應取得實際發生的費用但不得扣除合法憑據。
(2)扣除項目金額中收取的成本費用必須實際發生。
(三)各扣除項目的金額應準確歸集在各扣除項目中，不得混淆。
(4)扣除項目金額後收取的所有成本費用，必須是清算項目開發中直接發生或應分攤的費用。
(5)納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目，或者在同壹項目中建設不同類型房地產的，應當按照受益人采取合理的分配方式，分攤相同的成本費用。
(六)同類事項應當采用相同的會計政策或者處理方法。會計和稅務處理規定不壹致的，以稅務處理規定為準。
第二十二條審核取得土地使用權和征地拆遷補償的支付金額應重點關註:
(壹)同壹土地有多個開發項目，是否進行劃撥，劃撥方式是否合理合規，具體金額的計算是否正確。
(二)土地使用權和征地拆遷補償金額中是否有房地產開發成本入賬。
(三)拆遷補償款是否實際發生，特別是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(搬遷)合同與簽約花名冊或簽約證明是否對應。
第二十三條審計前期工程費用、基建費用應重點關註:
(1)項目前期費用和基建費用是否真實發生，有無虛列。
(二)房地產開發費用是否計入前期工程費用和基建費用。
(3)多個(或分期)項目的前期工程費用和基礎設施費用是否按項目合理分攤。
第二十四條公共設施審計耗時應重點關註:
(1)公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發生，是否存在預提公共配套設施費的情況。
(二)房地產開發費用是否計入公共配套費。
(三)多個(或分期)項目發生的公共設施費用是否按項目合理分攤。
第二十五條建築安裝工程耗時審計應重點關註:
(壹)發生的費用是否與竣工決算報告、審計報告、工程結算報告和工程施工合同記載的內容壹致。
(二)房地產開發企業采購建築材料時，是否重復計算和扣除采購建築材料的費用。
(3)參照當地同類開發項目當期平均建築安裝費用或當地建設部門公布的單位定額費用，核實建築安裝項目支出是否存在異常。
(4)房地產開發企業采取自營施工的，還應關註是否存在虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等。
(五)建築安裝發票是否由項目所在地稅務機關開具。
第二十六條審計開發間接費用應重點關註:
(壹)是否存在企業行政部門(總部)為組織和管理生產經營活動所發生的管理費用計入開發間接費用的情況。
(二)開發間接成本是否真實發生，開發間接成本是否計提，取得的憑證是否合法有效。
第二十七條審查利息支出應重點關註:
(壹)是否將利息費用從房地產開發成本調整為開發費用。
(二)項目分期開發或多個項目同時開發的，所取得的壹般貸款的利息費用是否按項目合理分攤。
(三)利用閑置專項貸款取得對外投資收入，該收入是否沖抵利息支出。
第二十八條征收費用的審核。
對房地產開發企業在銷售房屋時代向縣級以上人民政府收取的費用，審查收取費用是否計入房價並壹並向購房人收取；當代費計入房價時，檢查代收費用是否計入扣除和房地產開發費用計算基數。
第二十九條關聯交易的審查。
在審核收入和扣除項目時，應重點關註關聯企業的交易是否按照公允價值和商業慣例進行。
要關註企業的大額應付款余額，檢查交易行為是否真實。
第三十條納稅人委托中介機構審核清算事項時，主管稅務機關應當采取適當方式審核相關審核報告的合法性和真實性。
第三十壹條主管稅務機關不接受或者部分不接受納稅人委托中介機構審核的清算事項驗證報告的，應當告知其理由。
第三十二條土地增值稅清算審計完成後，主管稅務機關應當將審計結果書面通知納稅人，並確定補稅和退稅期限。
第五章核定征收第三十三條土地增值稅清算過程中，發現納稅人符合核定征收條件的，房地產項目應當按照核定征收方式進行清算。
第三十四條在土地增值稅清算中符合下列條件之壹的，可以批準征收。
(壹)依照法律、行政法規的規定應當設置而未設置賬冊的；
(二)擅自銷毀賬簿或者拒絕提供納稅信息的；
(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證不全，難以確定轉移收入或扣除項目金額的；
(四)符合土地增值稅清算條件，企業未在規定期限內辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
(五)申報的計稅依據明顯偏低，且無正當理由的。
第三十五條主管稅務機關發出《核定征收稅務事項通知書》後，稅務人員對核定征收的房地產項目土地增值稅進行核查，經主管稅務機關審核後，通知納稅人申報補繳稅款或申請退稅。
第三十六條對於分期開發的房地產項目，各階段的清算方式應當壹致。
第六章其他第三十七條土地增值稅清算資料應當按照檔案管理的要求妥善保管。
第三十八條本規定自2009年6月1日起施行，各省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關可結合本地實際進壹步細化本規定。