關鍵詞:土地市場招拍掛制度市場機制政府管理中國土地市場掛牌制度的建立和發展背景
建國後很長壹段時間，我國的土地使用制度是自由的、不確定的、不流動的行政劃撥和使用制度。這種土地制度造成的土地資源配置不合理、利用效率低下、土地浪費嚴重、產權混亂等問題，嚴重阻礙了經濟發展。改革開放後，為了克服無償使用土地帶來的種種弊端，城鎮國有土地使用制度進行了壹系列改革。1988年4月12日，七屆全國人大壹次會議通過的憲法修正案規定“土地使用權可以依照法律規定轉讓”，從而為土地使用權的轉讓提供了法律依據。隨後的《土地管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》進壹步確立了土地使用權出讓制度。通過壹系列法律法規的制定和實施，到20世紀90年代初，我國已經完成了城鎮土地使用制度改革，建立了土地有償使用、土地有限期合法交易的制度。這壹制度理順了產權關系，體現了土地的資產特性，也體現了國家作為土地所有者對土地的所有權。然而，這種以協議出讓為主要形式的土地流轉模式存在壹系列問題。
首先，由於交易過程不公開，尋租行為普遍存在，腐敗問題時有發生，導致國有資產流失。
其次，由於缺乏競爭，市場秩序不規範，出現了嚴重的價格扭曲和低價轉讓。
因此，國土資源部發布了2005年第102號令11，於2002年5月頒布實施。國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓規定& gt明確規定包括商業、旅遊、娛樂、商品住宅用地在內的經營性用地必須采取招拍掛方式出讓。2004年，國土資源部頒布了71號法令，< & lt關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓執法監察工作的通知> & gt規定2004年8月31以後，經營性用地全部采取招拍掛方式出讓，也就是所謂的“831”截止日期。
經營性用地招拍掛制度的實施對中國土地市場的發展產生了深遠的影響。招拍掛制度壹方面規範了國有土地使用權的出讓，從長遠看有利於建立公開、公平、公正的城市土地市場；另壹方面，由於我國土地市場長期不完善，產權不清晰，市場機制長期缺位，對於招投標制度的實施也存在各種質疑。與此同時，經營性用地招標制度也存在各種不完善之處，各地招拍掛土地實踐中也發現了各種問題。經營性用地招拍掛制度研究(1)實行土地招拍掛制度，有利於規範土地市場和公平競爭。
土地使用權出讓招拍掛制度的實施和配套土地儲備制度的建立，使土地供應信息公開化，土地出讓規劃科學化，杜絕了以往通過行政命令協議出讓土地的盲目性，防止了土地市場不規範造成的國有資產流失和規劃不當造成的寶貴土地資源浪費。
政府以招拍掛的方式推出土地，並依據城市長遠發展規劃和城市土地利用規劃，制定詳細科學的土地出讓計劃。並通過互聯網、報紙、電視等媒體進行宣傳，保證信息的公開性。政府通過嚴格的評標和拍賣制度，以招標、拍賣和轉讓的方式，確保了房地產開發商的平等機會和土地市場的公平。開發商在獲取信息的同時，可以在規定時間內購買標書、進行現場踏勘和答疑，避免了信息不對稱帶來的不正當競爭。
(二)土地拍賣制度的實施有利於杜絕腐敗，提高政府管理城市土地的能力。
土地是全社會寶貴的公共資源。要實現最優利用，就必須用市場手段來配置，配置過程必須接受全社會的監督。實行土地招拍掛制度，正是建立土地市場競爭機制，完善土地出讓制度的途徑。只有這樣，才能建立真正的土地市場，真正引入競爭機制。通過市場競爭，可以反映土地的真實價格，從源頭上有效遏制過去以行政手段配置土地資源的政府官員腐敗尋租現象。
土地招拍掛制度不是簡單的土地交易手段。政府必須開展壹系列相關工作，確保土地流轉的科學性和土地交易市場的完善。在這個過程中，政府管理土地的能力將大大提高。
首先，政府要運用宏觀調控手段，提供與社會經濟協調發展的土地供應，每年對土地市場的各類土地供應和征用進行統籌規劃，建立相應的土地儲備制度，避免土地市場的投機行為，保證市場的健康發展。制定和發布土地出讓計劃是改善城市土地供應的基礎，有助於提高城市土地的科學管理，促進城市土地市場的規範和完善。
其次，政府必須在招標前提前對土地進行規劃和開發，逐步推進“耕地”招標，制定壹系列招標方案、招標程序和管理制度。為了真正實現對市場的調控能力，政府必須對要出讓的土地進行詳細的分析和規劃，確定最佳的土地使用方式，並根據土地的特點靈活選擇招標方式和方法，提高工作效率，降低工作成本。
最後，為了體現土地的使用價值，政府必須對土地做出正確的評估，采用合理的評標方法，公平地評價中標者。
通過上述行動，政府對城市土地的綜合管理將大大加強。
(三)土地拍賣制度的實施有利於提高房地產開發商的綜合實力，促進房地產企業的整合。
通過招拍掛方式出讓土地，不僅有利於市場競爭，消除行業壟斷，還可以讓那些實力不夠、通過尋租等不正當手段拿到“壹手地”的開發商逐漸淡出市場，讓那些有實力、有競爭力的企業更合理地拿地，獲得更好的發展。同時，由於招標、拍賣或掛牌，開發商可以通過競爭從市場上獲得“耕地”進行直接開發，縮短了開發周期，簡化了開發程序和環節，從而降低了開發風險。
只有取消了過去少數開發商通過不正當手段獲得的“超額利潤”，開發商的合理利潤才能因為市場的規範而得到更好的保障。新制度提高了市場準入門檻，房地產行業將進入資本實力和品牌競爭時代。沒有實力，靠關系運作項目的公司會逐漸被淘汰。能夠專業化規模化生產，實現土地價值最大化的房地產商將成為市場主流，這將促進房地產企業優勝劣汰，真正通過市場力量整合房地產商。同時，招拍掛土地交易模式有利於打破房地產開發企業的地域限制。對於國外開發商來說，由於成本可計算，進入目標城市市場相對容易，這必將促進全國房地產市場的規範化。
(四)實行土地拍賣制度，促進房地產分離，有利於提高土地開發效率。
土地招拍掛供應方式有利於土地的合理利用和統籌規劃。由於政府在招標前將耕地逐步轉為耕地，搬遷問題得到妥善解決，土地開發工作基本完成，周邊市政建設逐步完善，水、電、煤等市政設施有計劃地配置到位。開發商只要按照規劃要求有計劃地做好設計圖紙，並獲得許可，就可以順利開工建設，大大縮短了房地產開發周期，有效控制了開發成本。因此，土地的高效利用成為必然。
(5)實行土地拍賣制度有利於優化投資環境，吸引外資。
中國土地供應從劃撥、協議出讓向公開招標、拍賣、掛牌轉變，透明度越來越高，這是中國城市土地使用制度進步的表現，也是大勢所趨。這標誌著我們在土地市場上逐漸與國外發達國家接軌。這也是世界貿易組織(WTO)原則的要求。世貿組織的非歧視、公平和透明原則要求土地管理部門確保普遍的國民待遇、市場的公平競爭以及法律、法規、行政規章和司法判決的統壹、公開和公平執行。加入WTO後，政府在土地市場管理中的職責是使市場穩定、公開、公平、安全運行，從而優化投資環境，吸引投資。實行土地招拍掛，可以說是壹場重大的“土地革命”。土地直接與資本而不是關系結合，提高了效率，有利於海外資金流入，加快國際化進程。這對北京、上海等大城市發展城市經濟，加快基礎設施建設，成為高效的國際大都市具有重要意義。(壹)中國土地市場招標、拍賣和出讓存在的問題。
根據國土資源部、監察部對經營性土地使用權招標、拍賣、出讓的專項執法檢查結果，有五個深層次問題亟待解決。
1.經營性土地流轉制度還缺乏與之相匹配的具體操作規範；
2.少數市縣仍以“招商引資”為名，先立項，先選址，定點確定土地使用者、土地用途、土地面積和地價。
3.壹些地方未按要求公開經營性土地出讓信息，或者信息公開不及時、不充分；
4.壹些地方在經營性土地出讓中存在虛假招標、虛假掛牌、虛假拍賣或陪拍、串通投標等問題；
5.極少數領導幹部仍通過打招呼、批條子等方式，違規幹預和插手經營性土地流轉。
上述五類問題涉及招標拍賣制度建設過程中政府職能和觀念的轉變以及配套規範的制定。針對以上五類問題，對完善招標、拍賣、拍賣市場的幾點建議如下。
(2)完善拍賣和拍賣市場的建議。
1.轉變政府職能，建立健全監督保障機制，確保交易公平。
在上述五類問題中，以政府行政幹預導致的招拍掛制度不完善最為嚴重。壹方面，由於我國長期實行政府主導的土地出讓協議制度，各級地方政府習慣於通過行政指令來配置土地資源。在新的土地流轉制度下，舊的思維觀念難以改變，為追求地方經濟的短期利益，通過行政手段盲目幹預土地市場的現象時有發生；另壹方面，少數政府官員通過權力尋租腐敗，少數不法房地產開發商通過行賄、公關等不正當手段低價獲取土地並獲取超額利潤，少數政府官員與不法房地產開發商相互勾結，導致土地招標、拍賣、出讓中出現假招標、假掛牌、打招呼、批條子等現象。
為了克服以上兩種情況，政府作為遊戲規則的制定者和遊戲的組織者，必須加強自身的監管，尤其是在招標拍賣掛牌過程中。從宗地價格的評估，到開發商資質的審查，以及後期的評標、開標，都要建立監控機制。每個宗地的評估結果都要向新聞界公布和發布，決不能通過公開招標和掛牌的方式封閉私下商定的土地，這將導致新的金錢和權力交易。中央和國土資源部多次要求嚴厲打擊土地招拍掛交易過程中的非法暗箱操作，確保公平公開。
2.制定合理的標底價格，防止地價過快上漲。
以招拍掛形式出讓經營性土地交易是否會導致土地價格上漲，進而導致房地產價格上漲，壹直是新政策出臺後行業開發商和政府官員爭論的焦點。因此，在實施土地招標、拍賣和拍賣交易中，註意控制土地價格的大幅波動是十分必要的。但在土地拍賣交易中，政府在獲得較好地價收入的同時，應考慮對當地地價市場的穩定作用。
為防止土地價格的非理性上漲，上海在土地拍賣中提出了最高限價，完善了競價管理機制，這對國內其他城市具有重要的借鑒意義。從短期來看，城市土地拍賣的高價格會增加政府的財政收入，有利於城市基礎設施的建設，但從長期來看可能會提高地方房地產開發的成本。房地產開發成本上升，壹方面可能導致低價房減少，普通居民難以承受高房價，甚至導致人才流失和社會不穩定；另壹方面，過高的開發成本容易形成泡沫經濟，從長遠來看不利於外部資本的流入和城市的健康發展。
在這種情況下，制定土地公開招標、拍賣、出讓的標底或底價就顯得尤為重要。政府土地管理部門應綜合確定土地評估結果和政府產業政策，科學設定出讓底價。因此，在確保國家利益的前提下，合理評估地塊招標前價格，是保證土地市場活躍、穩定土地市場價格、防止地價非理性上漲的重要前期工作。
3.拍賣交易的選擇性使用。
土地拍賣是購買土地未來開發利用的權利，要考慮規劃、後期開發計劃和開發計劃的實施。與招拍掛相比，拍賣更容易導致土地出讓價格的非理性上漲。因此，在土地出讓中應謹慎而有選擇地使用拍賣。在成熟區域和地塊小的地塊，拍賣可以促進地塊的成交。但對於新區地塊較大的地塊，建議綜合考慮政府對該區域的發展規劃和當地居民的承受能力。以招投標的形式選擇更有能力的開發商，在政府開發計劃和價格的指導下完成新區大規模的土地開發任務。隨著區域經濟的發展，當地居民的居住和生活得到了改善。
4.制定完善的供地計劃，定期發布供地信息。
在新的土地出讓機制下，政府應加大前期土地儲備和整理力度，並定期向市場披露未來土地供應計劃。投資者在充分了解市場信息後，會調整投資計劃和力度，避免盲目的高價競爭，防止取得土地開發權後無法實施或拖延開發計劃的被動局面，防止出現“爛尾樓”。
政府長期土地計劃的完善也是保證房地產市場房價穩定的重要手段。通過合理的土地供應和透明的土地供應信息，可以防止信息不對稱條件下投機者對房地產市場的投機行為，保證房地產市場乃至整個國民經濟的平穩快速發展。經營性土地招標、拍賣、出讓方式的建立，對於規範土地市場，提高政府對城市土地的管理水平，促進房地產市場有序發展具有重要意義。然而，由於中國土地市場土地供應長期采用行政劃撥和協議出讓方式，舊的管理理念難以在短時間內改變，招拍掛出讓制度本身也存在各種不完善之處。真正建立由市場機制運作的城市土地市場還有很長的路要走。回顧了城市經營性土地出讓招拍掛制度的發展歷程，分析了招拍掛出讓在實際操作中存在的問題，並對招拍掛出讓方式的改進提出了壹些看法，以期對未來的土地市場有所幫助。招標、拍賣和拍賣出讓制度的完善是壹個長期的動態過程，必須根據土地市場的發展變化進行調整。相信在土地市場各方的共同努力下，招拍掛制度會越來越規範和完善，土地市場會更加公平透明，從而保證整個宏觀經濟的健康穩定發展。
(壹)土地使用權交易可以采取以下方式:
1，掛牌交易，即在壹定期限內在土地交易機構公布土地交易條件(含最低成交價格)，受理交易申請。
2.拍賣，即通過發布拍賣公告，競買人在規定的時間、地點公開競價，價高者得土地使用權。
3、招標，即通過發布招標公告，公開招標，由投標人投標，經評標後確定中標人的行為。
(2)掛牌、拍賣、競價三種交易模式的比較:交易模式。
類別掛牌交易競價底價公開與否。誰決定委托人拍賣委員會競價委員會是否建立獨立於委托人的集體決策機構？不需要成立拍賣委員會成立招標委員會報價法交易中心。電腦報價終端的報價牌上填寫的投標報價編號可以多次報價。可投標多個報價機會的投標人(投標人)數量≥ 65，438+0 ≥2 ≥2。公告地點壹般在交易中心和互聯網上發布，在交易中心和互聯網上發布《深圳特區報》或《深圳商報》，在《深圳特區報》或《深圳商報》上發布公告的期限不少於30日。(出版者由委托方發布)
1，成分:
以招標、拍賣方式出讓土地使用權的，委托人應當成立招標委員會或者拍賣委員會，由5人以上單數組成。委托人從招標委員會或拍賣委員會主任中遴選1名工作人員，其余從土地交易市場專家庫中隨機抽取。
2、招標委員會的主要職責:
審定招標中的最低投標價，審查投標人資格，主持開標、評標、定標，確定中標人，頒發中標通知書。3.拍賣委員會的職責:審定最低拍賣價，審查競買人資格，指定拍賣人。