隨著“三條紅線”、投銷比控制等政策，房地產企業短期償債壓力加大，投資擴張動力相應降低。尤其是7月份以來，項目表現不佳，企業銷售承壓，市場整體進入降溫周期。更糟糕的是，個別企業違約的“雷雨”事件動搖了各方的信心。
信用風險暴露加速，行業進入冷卻周期。
據鐘芳的不完全統計。com，自2021以來，債務違約的企業多達10家。在這份榜單中，不乏曾經的頭部企業。第四季度部分房企美元債務構成實質性違約，將本輪美元債務信用危機推向高潮。
受此影響，近日多家主流房企債券價格暴跌，創上市以來新低，中國房地產美元債券創下至少8年來最大跌幅。疊加效應下，行業融資也受違約事件影響，更多房企發債舉步維艱。
部分頭部房企債務違約，加速了行業信用風險的暴露。在此之前，大多數面臨債務風險的房企都無法逃脫降級。
據相關機構統計，截至9月30日，穆迪、惠譽、標普三家國際評級機構共下調中國房地產企業評級91次。如果加上10年初至今的數據，今年以來，評級機構下調房企評級的次數已經超過100次，為歷年之最。
從近期官方數據來看，行業壹片慘淡。
國家統計局近日公布的數據顯示，雖然9月是傳統的銷售旺季，但今年“金九”的表現低於近幾年同期水平。同時，6月5438-9月全國房地產開發投資112568億元，同比增長8.8%，增速已降至個位數水平。企業的拿地動力和項目開工進度也明顯受到信貸融資環境的影響。
房價數據也呈現降溫趨勢。易居研究院根據國家統計局數據測算，9月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比上漲-0.1%，9月份二手房銷售價格指數環比上漲-0.2%。值得註意的是，全國70個城市新建商品住宅價格指數自2065438+2005年5月以來首次出現下跌。二手房銷售價格指數連續16個月上漲。8月份二手房價格漲幅首次為零，9月份出現明顯回落。
壹方面，由於信用風險，融資的大門基本關閉；另壹方面，銀行在各種紅線下嚴格經營；另壹方面，市場在悲觀預期下壹片慘淡；加之各種監管政策的綜合影響，以及債務帶來的雷電風暴風險，行業迅速進入冷卻周期，某種程度上陷入了惡性循環。看空四季度房地產甚至對明年房地產市場悲觀的聲音已經占據主流。
如何才能穩定預期，重建市場信心？
高層密集發聲，維穩意圖明顯
房地產業作為國民經濟的重要組成部分，與居民生活密切相關。在目前的市場環境下，鑒於近期房地產行業出現的問題，中央層面的表態備受關註。
10年6月5日，在央行舉行的三季度金融統計數據新聞發布會上，央行金融市場司司長鄒蘭表示，這是房地產行業的個別現象。經過近幾年的房地產宏觀調控，特別是房地產長效機制建立後，國內房地產市場地價、房價和預期保持穩定，大多數房地產企業經營穩健，財務指標良好，房地產行業總體健康。中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會9月底召開房地產金融工作座談會，指導各大銀行準確把握和落實房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。
10年6月8日，國新辦就2021年前三季度國民經濟運行情況舉行新聞發布會。國家統計局新聞發言人傅在會上表示，今年以來，通過完善房地產市場長效機制，抑制不合理需求，促進剛性需求平穩釋放，限制部分房地產企業舉債盲目擴張，房地產市場總體趨穩。下壹階段，隨著多主體供應、多渠道保障、購租並舉的住房制度不斷完善、市場主體理性，房地產市場有望保持平穩發展。
10 10月20日，中共中央政治局委員、中華人民共和國國務院副總理劉鶴，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘，也在“2021金融街論壇年會”上就房地產問題發言。
劉鶴提出，金融系統要做好金融風險防控工作。要堅持市場化、法治化原則，堅持底線思維，實現風險防範和穩定發展的動態平衡。要推進中小金融機構改革，應對少數大企業違約風險。目前，房地產市場存在壹些問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的大局不會改變。
潘指出，最近中國房地產市場和相關金融市場出現了壹些波動，這是個別企業違約事件後市場參與者的壓力反應。在金融管理部門的預期引導下，金融機構和金融市場風險偏好的過度收縮得到逐步糾正，融資行為和金融市場價格正在逐步回歸正常。黨的十九大以來，按照中央的方針政策，對房地產市場實施宏觀調控，建立長效管理機制。房地產市場金融化和泡沫化趨勢得到遏制，房地產市場地價、房價和預期保持穩定，房地產業整體健康發展。下壹步，金融部門將積極配合住建部和地方政府，堅定維護房地產市場健康發展，維護住房消費者合法權益。
同日，央行網站還刊登了央行行長易綱在2021年G30國際銀行業研討會上的講話及問答。對於恒大的問題，易綱表示，恒大最近的情況比較受關註。總的來說，恒大風險是個案風險。在對策上，壹是要避免恒大的風險向其他房企蔓延。二是避免風險向金融領域傳導。整體來看，恒大事件對金融行業的溢出是可控的。
在談到處理恒大事件的原則時，易綱表示，嚴格按照法律規定的賠償順序，充分尊重和保護債權人和產權人的合法權益。在這個過程中，尤其需要保護已購房消費者的合法權益。我們將堅持法治原則，確保所有債權人和利益相關者的合法權益得到公平對待。總的來說，我們有信心將風險控制在壹定範圍內，避免系統性風險。
不難看出，監管層的接連表態也在為房地產行業“減壓”。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對Zhongfang.com記者表示，“正如高層所言，目前房地產的風險是可控的，也就是市場的壓力其實整體上是可以控制的，市場不必過於擔心。”
他認為，隨著高層密集發聲，以及房地產金融市場的整頓，效果正在積極釋放。第四季度房貸金融市場有機會逐步改善和提高，各種擔心和憂慮也可以相應減少。至少就目前的市場而言，有兩點可以明確。第壹，需要進行合理的信貸支持，這是房企可以積極把握的好點。第二，違法違規的領域還是要嚴控，特別是要防止個別房企的經營風險向同業和金融企業蔓延。所以現在的基調還是很明確的，壹些過去稍微偏緊的地方會放松，其他的政策思路總體上還是會繼續堅持。