沒有房產證的房子可以作為拍賣標的嗎？

考慮到拍賣標的的實際情況，等於《物權法》對房屋所有權設立和轉移的規定。在上述情況下，法院執行中的裁定不能單純具有權屬變更的法律效力。這源於拍賣標的的事實情況，涉及司法權和行政權的邊界。本文擬對上述問題進行簡要分析，並就如何適用《物權法》第28條提出建議。壹、拍賣無證房屋，為什麽是拍賣標的？根據拍賣法，拍賣標的應當是委托人有權處分的物品和財產權利。結合民法中關於物權的規定，拍賣標的具有以下特點:壹是財產或物權(此處僅在物權的外延下討論)。其實拍賣的標的叫物權是沒有問題的，因為當壹個東西作為拍賣的標的物時，它上面必然存在某種法律關系，或者表現為對它的壹切權利或者其他可以處分的權利。這些對事物的權利當然是財產權。這種財產權有時表現為請求權，比如債權的權利，這是沒有問題的。這種權利的具體形式取決於權利人對財產的具體權利；二是拍賣後可以根據標的在拍賣時的狀態將拍賣標的從委托人轉移給買受人，否則會造成拍賣標的與轉讓標的的事實和法律不壹致，為使標的適合轉讓而投入的成本可能超出履行附隨義務的範圍，進壹步導致權利義務超出當事人之間交易確認的範圍甚至無法轉讓；三是符合其他法定條件。在拍賣之前，無證房屋的所有權尚未產生，拍賣不能是所有權，只能是請求權。顯然，根據《物權法》第九條規定，房屋是不動產，其設立和轉讓只有依法登記後才發生效力。只有壹個人可以享有房屋的所有權，或者受讓人可以是房屋的所有人。無證房屋拍賣前，沒有有效的法律文書進行交易和轉讓，不存在《物權法》第二十八條的適用條件。所以這個時候無證房屋的所有權還沒有產生，應該沒有異議。此時，無證房屋的建造者享有的權利為:1。事實上處分房屋；2.向房地產管理機關申請房地產登記，並根據建造者的法律地位頒發權屬證書；3.轉讓房屋及其他權利。壹般可以說，這是拍賣無證房屋時的拍賣標的，是事實上的利益和物權，而不是具體的所有權。問題是，在生效法律文書確認買受人“所有權”並向房地產主管部門發出協助過戶通知書的情況下，買受人能否依據《物權法》第二十八條關於物權設立和轉移的特別規定取得無證房屋的所有權。二、拍賣不能使無照房屋的所有權作為客體成立，作為客體的房屋所有權是否符合條件成立，這是行政權的專屬行使範圍。根據《物權法》規定，房屋所有權的設立，可以由相關行政相對人以相關民事主體的身份向房產部門提出申請，由房產部門對符合法定條件的進行登記，經法定程序審查後，頒發房地產權屬證書。此時，民事主體享有登記在冊的特定房屋的所有權。司法權可以在流轉中判斷誰擁有已確立的所有權，但不能通過司法判決使某壹所有權得以確立。物流轉移過程中的所有權主體變更是執行中的普遍現象，現有的所有權轉移或主體變更由司法權進行判決，從而使其在判決範圍內具有約束力。但是，由於司法權和行政權的界限，在作出決定時，具體的考慮內容、目的和適用的法律是不同的。即使司法機關在司法審查中將行政機關視為行政判決，也不能以司法機關的判決代替行政機關在作出具體行政行為時的具體考量。如果司法機關可以用自己的判斷代替行政機關確立某種所有權的決定，就會導致所有權設立登記前的納稅環節被跨越，而納稅是所有權登記的必要程序和條件，司法機關在判定所有權成立的同時讓所有權人納稅顯然是不合適的。此外，行政機關對所有權成立的條件和審查也會因為司法機關的這種判決而缺位，行政管理的目的和功能可能受挫。因此，司法機關只能要求房地產主管部門履行義務，對符合法定條件的權屬登記申請辦理登記手續，或者撤銷違法錯誤行為，責令重新作出，但不能代替行政機關的權屬登記行為，使某項權屬通過司法判決得以成立。否則就會進入行政審判的房間，構成越權。該無證房屋在拍賣時尚未經房產部門登記，以其為標的的所有權尚未成立。基於上述原因，因法院在執行中的執行裁定而不能成立。三、正確理解和適用《物權法》第二十八條基於前面的分析，可以看出，法院作出的法律文書只能發生變更、轉移或者消滅已登記房屋所有權的法律效力，不能發生確立無證房屋所有權的法律效力。因此，在《物權法》第二十八條中，因法院生效法律文書產生的物權設立、變更、轉讓、消滅的效力，應當是指有證照的房屋，即經行政主管部門登記並取得房屋所有權證的房屋。否則，所有權沒有產生，怎麽可能變更、轉讓或消滅？拍賣無照房屋，拍賣的標的是請求權。因此，即使無法在拍賣公告中給出標的的準確概念，也應在通常的“房屋”表述後標註為無證房屋，並在拍賣時說明情況。否則，拍賣完成後，買受人可能無法取得所有權，買受人的目的會落空，或者為取得拍賣物的“所有權”而產生額外的費用，委托人可能要承擔相應的賠償責任。如何在法院法律文書中表達？由於法院無權以自己的判決來確立無照房屋的所有權，因此在拍賣後作出的法律文書中，顯然不能再用“所有權”二字來表述標的物或買受人取得的權利，而必須用能夠確定其內容和範圍的方式來表述。無證房屋被拍賣交付給買受人後，買受人實際占有該房屋，取代了“所有人”原有的民事主體地位。在法律、行政法規對不動產所有權登記沒有禁止性規定的情況下，這種身份使他能夠取得向不動產主管部門申請所有權登記或者其他物權登記的權利，是基於民法身份的公法關系中的請求權；買方也可以對房屋進行事實上的處置並從中獲利。因此，買方獲得的是壹個包含事實利益和法律權利的復合體，這是大陸法系所沒有的。不能用民法中存在的某種權利概念來表達，事實上甚至難以表達。具體措辭可以側重於買受人購買的標的物的事實情況或者買受人因此而取得的民事主體的法律地位。至於買受人基於這種身份可以行使什麽權利，要看其他部門法的具體規定，法院不能代替。除拍賣場合外，在其他無照房屋糾紛中，如審理中的無照房屋“所有權”之爭、無照房屋交付中涉及的無照房屋、沒收財產等，法院對無照房屋的判決不能使所有權成立的法律效力受制於此。以上，以無證房屋為例，分析以其為標的物的所有權能否通過法院生效文書成立。同樣，以無照房屋為對象，其上的擔保物權、用益物權或占有的設立或發生能否因法院生效法律文書而成立、變更或消滅，也需要進壹步研究。