壹、房屋買賣合同無效的情形。
法律法規:民法通則、合同法、城市房地產管理法、土地管理法、高級人民法院相關司法解釋、建設部相關規定等。
(1)房屋和土地分別轉讓時，(再現房產和不動產分別轉讓的情況，不動產不可轉讓/不動產不可轉讓)
該法律規定:
《城市房屋產權管理暫行辦法》(建設部頒布實施)規定:城市房屋產權和房屋占用土地使用權應當與相關權利人壹致，除法律法規另有規定外，不得分離？
城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例。土地使用者轉讓其地上建築物、其他附著物權利時，其使用範圍及其範圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外？
《城市房地產管理法》規定:房地產轉讓時，合同約定的權利和義務應當隨土地使用權的轉讓而轉移。？
法律分析:房屋建在土地上，是土地的固定附著物。兩者密不可分，否則容易造成損失或糾紛。因此，當房屋的權利通過買賣合同進行轉移時，房屋占用範圍內的土地使用權也必須同時轉移。出賣人將房產和土地使用權分別出售給不同的買受人，或者在出售房屋時只轉讓房屋權利而不同時轉讓土地使用權的，此類買賣合同無效。
(2)侵犯優先購買權。
該法律規定:
《民法通則》第七十八條第二款規定:每壹個按份共有財產的* *所有人，有權分割或者轉讓其份額，但出售時，其他* *所有人在同等條件下有優先購買權。？
《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若幹問題的意見》(試行)第壹百壹十八條規定:出租人出賣租賃房屋的，應當提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。出租人未按本規定出售房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣無效。？
《合同法》第二百三十條也有相應規定:出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。？
法律分析:房屋所有人轉讓* *所有或出租的房屋時，其他* *所有人或承租人在同等條件下有優先購買權。也就是說，如果被轉讓房屋的產權為幾個人所有或者已經出租，就要詢問所有權人或者承租人是否行使優先購買權。未經其他所有人或者承租人同意出售房屋的，其買賣行為壹般無效。
(三)因欺詐而轉讓商品房的。
法律條款
《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第十條規定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並交付使用為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
(四)商品房預售違法。
法律條款
我國《城市房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件:已繳納全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證；根據商品房預售情況，開發建設投資已達到建設總額的25%以上，並已確定建設進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。不符合上述條件的，買受人可以請求法院或者仲裁機構宣告買賣無效。
(五)在商品房轉讓過程中，涉及非法轉讓土地使用權的。
法律條款
根據《城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條、第四十條的有關規定，以出讓方式取得土地使用權的，未足額繳納土地使用權出讓金並取得土地使用權證書的；按照出讓合同進行開發，屬於住房建設項目，未完成開發總量的25%以上，屬於成片開發，未形成工業用地或者其他建設用地條件的；房產過戶時房屋已建成的，無房屋所有權證；以劃撥方式取得土地使用權的，房地產轉讓應當按照國務院規定報有批準權的人民政府批準或者不批準；有批準權的人民政府批準出讓的，不應辦理土地使用權出讓手續，並按照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
(六)其他法律法規強制性規定禁止轉讓的。
司法機關、機關依法決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；依法收回土地使用權；有爭議的所有權等。
二、房屋買賣效力確認中的壹些特殊情況。
這些特殊情況要具體分析，不能認定無效。
(壹)房屋買賣不以書面形式進行。
法律條款
《城市房地產管理法》第四十壹條規定:轉讓房地產，應當簽訂書面轉讓合同，並在合同中載明取得土地使用權的方式。？
《合同法》第十條規定:當事人可以采用書面形式、口頭形式和其他形式訂立合同。法律、法規規定應當采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。？房屋買賣合同的簽訂應當采用書面形式。但我國《合同法》第36條也規定:？法律法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立的合同。當事人未以書面形式訂立合同，但壹方履行了主要義務，另壹方接受的，合同成立。？
法律分析:可見，房屋買賣合同即使不是書面形式，也不壹定導致合同無效。如果買賣雙方實際履行了主要義務，買受人支付了房款，實際使用和占有了房屋，沒有其他違法行為，但買賣合同不是書面形式的，應當認定買賣關系有效。但要過戶，要簽訂書面的房屋買賣合同，買受人可以要求出賣人協助辦理產權過戶手續。雙方未履行口頭合同的主要義務，又不能就此達成協議的，應當認定該合同無效。
(2)出賣人轉讓未取得產權證的房屋買賣合同。
法律條款
《城市房地產管理法》第三十八條不得轉讓。但是，從該條的立法目的來看，其規定應該是行政性的。違反這壹規定只會導致不能及時簽發證書或不能如期轉移所有權。
合同法第131條規定？出賣的標的物應當屬於出賣人或者出賣人有權處分。法律、法規禁止或者限制轉讓標的物的，依照其規定。？可見，只要標的物合法，有權處分，就不要求標的物有相關許可。
《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第十八條、第十九條的規定也可以推導出:房屋買賣合同簽訂時，盡管房屋尚未登記，該合同仍然有效。這應該理解為:房地產權利人沒有真實房屋的產權證，不能辦理房屋過戶過程中涉及的登記過戶手續，但不應認為預購買賣合同必然無效。如果雙方在簽訂協議時都意識到尚未領取房屋所有權證的事實，並能在條件或期限滿足時辦理過戶手續，且無其他產權糾紛，或所購房屋已交付原告入住，壹般應認定為有效。如果出賣人隱瞞了沒有證照的事實，或者因為房屋建設存在違法行為，並且已經有關部門認定，根本無法取得產權證，那麽此類合同無效。
(三)未辦理過戶手續，致使寄件人反悔的。
法律條款
《關於私房銷售成立壹般應以產權轉移登記為準的批復》(1990 2月17高級人民法院)強調:？房屋買賣協議簽訂後，房屋買賣協議終止且未辦理產權轉移登記的，視為該民事法律行為未依法成立。壹方反悔是允許的。？
關於範淮與華房屋買賣是否有效的答復(1992年7月9日高級人民法院)答復:？房屋買賣是壹項重要的法律行為，農村房屋買賣還應具備雙方有書面合同、居間證明、按約定支付房款、房屋管理等要件；需要辦理契稅或過戶手續的，依法辦理手續後，交易方可認定有效。？
？《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第六條明確規定:當事人以未依照法律法規辦理登記備案手續為由，請求確認商品房預售合同無效的，不予支持。？
《物權法》第十五條規定:當事人之間訂立的有關不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅的合同，除法律另有規定或者合同另有約定的以外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力。
《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若幹問題的解釋(壹)》第九條規定:根據合同法第四十四條第二款的規定，法律、法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記手續後，合同生效。第壹審法院辯論終結前，當事人未辦理批準或者核準登記手續的，人民法院應當認為合同未生效。法律法規規定合同應當登記，但登記後不生效。當事人未登記的，不影響合同的效力。原告要求被告交付爭議房屋的，人民法院應當判令被告繼續履行合同，並責令被告協助原告辦理房屋過戶手續。？
法理分析
房屋買賣合同是否登記已經過法律確認不作為生效條件，但不具有在辦理相關手續前將合同指向標的物所有權變更的效力。實質上，這涉及到債權行為和物權行為的二元劃分理論。只要雙方簽訂的不動產轉讓合同(債權行為)是依法有效的，雙方就應當依據合同和法律規定辦理不動產登記(物權行為)手續。當事人壹方因合同原因未辦理轉移登記手續的，人民法院應當責令其繼續履行並辦理轉移登記。
(4)擅自轉讓房屋的行為。
法律條款
《關於適用婚姻法若幹問題的解釋(壹)》第十七條第(二)項？除日常生活需要外，夫妻壹方對夫妻共同財產作出重要決定的，夫妻應當平等協商，達成壹致。他人有理由相信是夫妻雙方表示的，對方不得以不同意或者不知情為由對抗善意第三人？
《關於實施〈中華人民共和國民法通則〉若幹問題的意見》第八十九條？* * *與* * *部分人對* * *所有的財產享有同等權利，承擔同等義務。在* * *與* * *關系存續期間，部分* * *人擅自處分* * *財產，壹般認為無效。但是，第三人善意有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益；給其他* * *業主造成損失的，由擅自處分* * *財產的人賠償？
《物權法》第壹百零六條規定:無權處分人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，權利人有權追回；除法律另有規定外，有下列情形之壹的，受讓人有權取得該不動產或者動產: (壹)受讓人在接受該不動產或者動產時是善意的；(2)以合理的價格轉讓；(三)依法應當登記的被轉讓的不動產或者動產已經登記，並且不需要登記的被轉讓的不動產或者動產已經交付受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產權利的，原所有人有權向無權處分人要求賠償。當事人善意取得其他物權的，準用前兩款的規定。？
？法理分析表明，我國法律已經確立了我國物權善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買受人善意取得房屋時，不知道是否有其他所有人或者無法審查是否有其他所有人或者有充分理由的人認為有其他所有人不反對，支付合理對價並登記。那麽從保護善意第三人、維護交易秩序的目的出發，應當認定合同的效力允許買受人取得房屋的權利。
(五)城鎮非農業戶口居民購買農村居民住房的合同。
法律條款
《土地管理法》第六十三條規定:農民集體土地使用權不得出讓、轉讓、出租用於非農業建設。？,
國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》規定:不得擅自通行？住的村子？以及其他將農民集體土地轉為國有土地的方式。禁止農村集體經濟組織非法轉讓或者出租集體土地用於非農業建設。改革完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購買宅基地。？
《關於加強農村宅基地管理的意見》(國土資發〔2004〕234號)第十三款重申:？嚴禁城鎮居民在農村購買宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建設的房屋發放土地使用證。？
法理分析總的來說，從我國的政治基礎和純法律規定來看，我國現行法律不允許農村房屋買賣。再加上涉及多方利益博弈，這樣的規定很難改變。但由於法律的合理性以及此類合同所涉及問題的廣泛性和復雜性，並沒有充分的理由認定此類行為全部無效。而且農村村民賣了房子之後，就是不能再申請宅基地了。購買房屋的城鎮居民也可以行使房屋使用權，但不能取得權證。《物權法》第壹百五十三條雖然規定了宅基地使用權的取得、行使和轉讓適用《土地管理法》等法律和國家有關規定，但明確了宅基地使用權是壹種財產權利。既然是物權，權利人當然有相應的支配權，包括處分權。因此，在司法實踐中對宅基地使用權轉讓效力的認定並不相同，不能簡單認定此類房屋買賣合同的效力無效。如果符合規劃要求和用地條件，買房子自用，應該算有效。而且，如果壹方當事人的無效宣告請求是惡意的，因為違反了民法上的誠實信用原則，就不應該得到法律的支持。
(六)城市公房私賣問題。
根據建設部和地方政府的規定，此類公房禁止私人轉讓。但這些規定畢竟屬於規章制度的性質，並不是法律適用的直接來源。此外，從現實來看，私自買賣或繼承公房的行為已經普遍存在，相關公房管理機構也在壹定程度上默許了這種行為。因此，如果涉案公房的轉讓在合同簽訂前或簽訂後已經得到出租人的同意，或者買受人以自己的名義支付了租金並實際占有了房屋，這種轉讓是有效的。反之，則為無效買賣合同。
此外，壹些地方的公房轉讓合同不同於其他房地產買賣合同。通常雙方轉讓房屋使用權，所以嚴格來說，不再屬於房地產買賣合同。
三、無效房屋買賣合同的法律後果
無效的房屋買賣合同自成立起就沒有法律效力，任何人都可以隨時主張合同無效。無效合同自始無效，並有溯及力。無效的房屋買賣合同。房屋買賣應當經人民法院和仲裁機關確認。房屋買賣合同被宣布無效後，將產生以下法律後果:
(1)出賣人返還房款，買受人返還房屋，因買受人裝修而涉及房屋買賣。
(二)有過錯的壹方應當賠償對方因此受到的損失。雙方都有過錯的，應當各自承擔責任。
(3)商品房買賣過程中，因開發商惡意行為導致合同無效的，開發商可承擔已付購房款壹倍的懲罰性賠償責任。
(四)因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權益的，沒收雙方財產，歸國家所有或者返還第三人。
(五)涉及違法犯罪行為，應受刑事或刑事處罰的。
在簽訂購房合同時，壹定要避免這樣的情況。只有依法簽訂購房合同，才具有法律效力。只有當我們遇到壹些問題時，我們才能維護我們的合法權利。