黃於2004年6月5438+065438+10月9日與甲公司簽訂租賃合同，租賃甲公司購物中心四樓950平方米場地經營兒童遊樂場。但購物中心四樓兒童遊樂場所的設置未經公安消防部門事先批準，於是公安消防部門於2004年6月5438+2月09日向購物中心發出《責令限期改正通知書》，並於2004年2月25日向兒童樂園發出《責令停止使用通知書》，責令停止在購物中心四樓設置兒童遊樂場所。在此情況下，甲公司認為租賃合同難以繼續履行，為避免擴大雙方損失，要求終止履行合同，但黃不同意。某公司提出重新與黃簽訂合同，在二樓經營後，黃仍不同意。2005年5月23日，黃以租賃合同合法有效，甲公司行為構成違約為由，將甲公司及其購物中心訴至青島市中級人民法院，要求甲公司及其購物中心支付700余萬元巨額違約金，並支付其他費用，賠償損失。該案經壹審法院審理後，雙方均不服，提起上訴。
爭議焦點
壹審法院認定租賃合同無效，駁回A公司及其購物中心應支付違約金的訴訟請求。但認定合同的過錯責任在A公司，判決A公司承擔35萬元的賠償責任，同時駁回A公司的反訴請求。
甲公司不服合同無效、駁回反訴的判決，提起上訴；黃也對判決提出上訴。
雙方進行了調解。在調解過程中，律師根據事實和法律據理力爭，最終使黃妥協。雙方達成了和解。黃向A公司支付賠償金65438+萬元，雙方撤回上訴。
本案涉及合同無效、違約責任、過錯責任等法律問題。本案的焦點集中在以下幾個問題上:
(1)合同是否有效
《合同法》第五十二條規定，有下列情形之壹的。無效合同:1，壹方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；3.以合法形式掩蓋非法目的；4、損害公眾* * *利益；5.違反法律、行政法規的強制性規定。
本案中，甲公司、黃某於2004年6月9日以165438+與黃某簽訂合同，在購物中心四樓經營兒童娛樂，違反了中華人民共和國* *和國家標準《高層民用建築設計防火規範》、《消防法》、《城市租賃管理辦法》的規定，該合同應屬無效。購物中心主體建築高度為25.85米。根據中國人民國家標準《高層民用建築設計防火規範》1.0.3.2，建築高度超過24米的公共建築為高層建築。第4.1.6條規定托兒所、幼兒園、遊藝廳等供兒童活動的場所不應設在高層建築內。當必須設在高層建築內時，應設在建築的壹層或二、三層，並設置單獨的出入口。本案租賃合同的標的物為“某高層建築的第四層”。根據國家標準，禁止設置兒童娛樂場所，而黃租用某高層建築四樓設置兒童娛樂設施，違反了國家強制性標準《高層民用建築設計防火規範》，依據《消防法》不允許投入使用。此外，根據《城市房屋租賃管理辦法》，不符合公安、環保、衛生等主管部門相關規定的房屋，不得出租。而且本案高層建築四樓設置兒童娛樂設施，嚴重侵害了不特定多數兒童及其家長的人身安全權利，損害了社會公眾的利益。綜上所述，本案租賃合同約定的高層建築四樓設置兒童娛樂場所的行為是違法的，依法應當無效。合同無效的，合同約定的權利義務無效，不適用違約條款。
對此，黃認為其與A公司簽訂的合同不是租賃合同，而是合作經營合同。根據經營合同，A公司應“提供相關經營管理條件，負責辦理和審批工商、稅務、文化等行政部門的手續，處理經營過程中的問題”。因A公司未按合同約定到公安消防部門辦理手續，引發糾紛，給了黃。
最終，壹審法院采納律師意見，認定合同無效，駁回黃要求支付違約金的訴訟請求。
(2)合同無效由誰承擔過錯責任？
合同無效，給對方造成損失的，有過錯的壹方應當承擔責任，賠償損失。本案中，A公司未盡到相應的審查義務，應承擔壹定的過錯責任，但導致合同無效的主要過錯責任人為黃。a公司購物中心主要經營百貨，對兒童娛樂行業的規章制度不清楚，而黃是兒童娛樂的經營者，應該知道行業的規章制度。並且，租賃場地內兒童娛樂的經營者應當在依法開業前向當地公安消防機構申報，經消防安全檢查合格後方可使用和開業。《公共娛樂場所消防安全管理規定》:“公共娛樂場所的消防安全由經營者負責”。本案中，黃是租賃A公司場地經營兒童娛樂場所的經營者。黃無視消防安全規定，簽訂合同在某高層建築四樓設置兒童娛樂場所，未經檢驗即使用並開業，應對合同無效承擔主要責任。因此，黃無權向a公司主張賠償。
對此，黃認為，煙臺市芝罘區公安消防支隊於2004年6月5438日+2月09日向A公司送達《責令限期改正通知書》，要求將變更後的設計及改造方案報我大隊審核，而A公司未在規定期限內上報變更後的設計及改造方案，導致消防隊於2004年6月5438日+2月未能達標。結果合同壹直沒有實現。此外，對於《公共娛樂場所消防安全管理規定》中提到的經營者:“公共娛樂場所的消防安全由經營者負責”，黃提出由A公司對外提供發票，並向A公司支付租金，真正的經營者應為A公司。
本案中，顧客雖然不是兒童娛樂場所的直接經營者，但作為場所的出租人也有過錯。面對對方高額違約金的要求，我們所做的並不是順從對方的想法，尋找自己沒有違約而對方違約的理由，以減少違約金的數額，而是另辟蹊徑，從合同中找到從根本上有利於客戶的理由。本案中，我們扣押客戶作為兒童娛樂場所的經營者，違反法律、行政法規的強制性規定，與客戶簽訂租賃合同。合同從壹開始就是無效的，我們不僅沒有承擔對方要求的高額違約金，反而要求對方賠償我們客戶因過錯責任造成的損失，反成了勝利。
本案的關鍵問題在於違反了法律、行政法規的強制性規定，導致合同無效。判斷合同無效的標準首先必須是全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規。只能用法律和行政法規來判斷合同的無效。法官在宣告合同無效時，只能在判決書中引用法律、行政法規的規定，而不能直接引用包括地方性法規在內的規章作為判斷合同無效的依據。是不是意味著在任何情況下，地方法律和行政規章都不能作為判決合同無效的依據？連參考都沒有？我們認為，如果要在判決書中引用地方性法規作為認定合同無效的依據，那麽應當符合以下幾種情況或者條件:壹是需要考慮這些地方性法規是否存在於上位法中，也就是說，如果這些地方性法規是依據上位法制定的，則是上位法的具體補充。在這種情況下，我們認為法官可以引用它們作為判斷合同無效的依據。比如上位法在規範某個問題上，原則上很抽象，這些地方性法規就把它具體化了，做了詳細的補充。在這種情況下，可以引用地方法規；第二，如果上位法授權某個地方或某個部門進行法律解釋，而地方性法規完全按照授權進行解釋，我們認為在這種情況下，也可以援引地方性法規作為合同無效的判斷依據；第三種情況是，如果這些地方性法規的制定是為了維護國家和社會的利益，特別是社會的利益，而法律、行政法規在某壹問題上沒有相反的規定或者沒有規定，那麽從維護公眾利益的角度，結合地方性法規的規定，應該說判斷合同無效還是有壹定的合理性和依據的。
無效合同在合同糾紛中占有壹定的比例，那麽無效合同出現後應該如何處理？
1.歸還財產。合同被確認無效後，當事人根據合同取得的財產，應當返還對方。因為無效合同自始無效，返還財產就是將當事人的財產關系恢復到合同簽訂前的狀態。換句話說，誰擁有財產，就應該歸還給他。標的物已經消耗、毀損、滅失，或者已經被善意第三人合法取得而無法返還的，可以通過賠償經濟損失的方式予以賠償。
第二，賠償損失。合同被確認無效後，有過錯的壹方應當賠償對方因此而遭受的經濟損失。如果雙方都有過錯，那麽就應該承擔相應的責任。尊重各自的責任，就是承擔各自過錯責任造成的損失，即雙方按照主次責任承擔各自的經濟損失份額，而不是各自承擔損失或者平分損失。
第三，追回財產。對於違反國家利益、社會公共利益的無效合同，如果雙方都是故意的，雙方已經取得或者約定取得的財物應當返還國家。如果只有壹方是故意的，那麽故意方應當將從對方取得的財物返還給對方；非故意的壹方從另壹方取得或者同意取得的財產，歸國家所有。同時，在追繳故意方的財產時，要註意保護無意方的合法利益，也就是說無意方的合法財產不能追繳。
案例結果
本案涉及到經營者的認定，經營者是什麽？經營者是指向消費者提供本經營者生產、銷售的商品或者服務的公民、法人或者其他經濟組織。是對方以營利為目的從事生產經營活動，與消費者相對應。判斷經營者的關鍵在於其提供的商品或服務是否以盈利為目的而生產或銷售。本案中，A公司並不實際提供商品或服務，不能通過提供發票、收取租金的方式證明其是兒童遊樂場的經營者。黃是提供兒童遊樂場所服務的經營者，應當對兒童遊樂場所的消防安全負責。
但壹審判決黃對無效合同應承擔主要過錯責任的主張，本院未予采納，本院不服，提出上訴。黃也對該合同無效的判決提出上訴。在上訴調解過程中，我們律師根據事實和法律進行了辯論，最終對方妥協，雙方達成和解，支付我們65438+萬元賠償金，雙方撤回上訴。
評論和分析
這起案件最初是因為對方稱客戶支付了700多萬的高額違約金而引發的。最終對方賠償客戶65438+萬元，算是打了個翻身仗。為客戶避免了損失，同時挽回了可觀的收益，得到了客戶的高度評價。這壹案例也引起了人們對違反強制性法律法規的無效合同的討論，不僅給客戶帶來了利益，也敲響了警鐘，提醒企業註意避免因無視強制性法律法規而簽訂無效合同的情況。