1，如何解決“雙合同”房屋買賣引發的糾紛？
基本情況:
某房地產公司與購房人簽訂商品房買賣合同(預售)，合同約定房屋裝修交付。同時，購房人與案外某裝修公司簽訂了裝修工程委托協議。上述兩份合同簽訂後，購房人支付了裝修款和房款，兩家公司分別開具了發票。後因房地產公司逾期申請產生糾紛，購房人起訴要求支付逾期申請違約金。購房人表示，他簽訂的《裝修工程委托協議書》是在售樓部簽訂的，房地產公司拿回去簽字後加蓋了房地產公司的公章。裝修公司拒絕證實，但也沒有明確否認。買家說裝修款打到房地產公司的賬戶上了。
壹審法院裁定:
1.房地產公司為購房人辦理涉案房屋的產權證，並交付給購房人。
二。房地產公司應向購房人支付逾期申請違約金【標準:參照中國人民銀行規定的同期同類貸款基準利率上浮40%的標準】。
二審法院裁定:
壹、維持壹審判決第壹句話；
二、壹審判決第二項變更為:自本判決發生法律效力之日起30日內，房地產公司向買受人支付逾期登記違約金【以房價1603785元為基準，參照中國人民銀行規定的同期同類貸款基準利率上浮40%的標準，由20115438+。
裁判要點:
近年來，在政府對房地產市場的持續調控政策下，壹些房地產開發商采用“雙合同”(銷售合同+裝修合同)模式賣房，引發糾紛。開發商帶領購房者與裝修公司簽訂的裝修合同，並非合同雙方裝修房屋的真實意思表示。根據《中華人民共和國民法通則》第146條及國家法律的規定，裝修合同的簽訂是具有虛假意思的民事法律行為，故裝修合同應屬無效。虛假意思表示隱藏了簽訂買賣合同時的真實意思表示，故虛假裝修合同所表現的行為後果應由真實買賣合同承擔，故涉案房屋的實際交易價格應為買賣合同價格與裝修價格之和。
2.面對虛假促銷，法院會如何判決？
基本情況:
某房地產公司與多名購房者簽訂商品房買賣合同，每戶所購房屋面積、價格不等，房款已付。在合同履行過程中，購房者了解到，該房地產公司宣傳的“水景公園”區域，實際上是市政公共設施用地，“水景公園”的規劃建設並不明確存在於該區域的市政規劃中。而且購房者購買的商品房靠近“變電站”工程，屬於強電磁輻射設施，對所售商品房的居住質量有壹定程度的損害。但購房者在購買商品房時，房地產公司從未以任何方式告知變電站所售房產在選址規劃附近的事實。購房者以房地產公司對規劃建設中不存在的“水景公園”進行虛假銷售宣傳，故意隱瞞高壓變電站規劃建設位置的事實，構成欺詐為由，向人民法院提起訴訟。
壹審法院裁定:
被告房地產公司賠償購房人及他人損失(金額按購房款的2%確定)；二審法院維持原判。
裁判要點:
最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第三條規定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和承諾是具體的，對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。即使商品房買賣合同中沒有說明和承諾，也應視為合同內容。當事人違反的，應當承擔違約責任。”本案中，出賣人違反誠實信用原則，給買受人造成損失的，應當依據《中華人民共和國合同法》第四十二條承擔締約過失責任。
3.房子認購定金可以退嗎？
基本情況:
吳某與某房地產公司簽訂1購房訂單:吳某認購某房地產開發公司房屋壹套，認購總價10萬元，簽訂認購書時支付定金52萬元；簽署認購書後，買受人應於10+00前攜帶相關證明文件及該房屋認購書到售樓處，逾期視為買受人違約，出賣人可不經催告另行處置該房屋。買家所付的訂金將不予退還。.....當天，吳某向該公司支付了52萬元，該公司向吳某開具了“定金”收據。後因雙方未能於6月10日就花園問題達成壹致意見，致使認購書中約定的商品房買賣合同無法訂立。10 10月14日，公司向吳某發出違約通知，稱認購訂單已失效，52萬元定金不予退還。該房地產公司承認，其銷售人員在出售時曾承諾購買壹整層房屋作為對花園的禮物。雙方約定，花園問題未能達成壹致，導致未能訂立商品房買賣合同。
壹審法院裁定:
甲公司應在七日內將52萬元押金退還給吳某。二審法院維持原判。
裁判要點:
商品房預售合同中的定金只是對雙方在壹定期限內繼續就商品房買賣進行善意協商的壹種擔保義務。商品房預售合同簽訂後，只要當事人善意協商簽訂商品房買賣合同，商品房買賣合同之所以不能訂立，是雙方協商不成，沒有壹方無故反悔認購協議。應認為雙方均已履行認購書約定的義務，不存在未簽訂商品房買賣合同的過錯。不應適用定金罰則，賣方應將定金返還買方。
4.房屋交付不符合標準。買家應該怎麽做？
基本情況:
張某與某房地產公司分別簽訂了兩份商品房買賣合同，約定張某購買某房地產公司開發的兩套房屋。合同約定房價分別為99萬元和654.38+04萬元。兩份合同均約定交房日期為2065.438+07年2月654.38+06日，交房條件為“商品房五主體合格”。合同簽訂後，張某按合同約定支付了購房款，但某房地產公司未按合同約定的時間交付房屋，且未出示房屋驗收合格、住宅質量保證書、住宅使用說明書等相關文件。庭審中，張某承認自己拿到了房子鑰匙，並於8月17日開始裝修。現張某稱房屋質量有問題，雙方產生糾紛。此外，涉案房屋已於2015年9月25日通過建設、監理、施工、勘察設計單位五家主體驗收。
法院裁定:
某房地產公司應向張支付逾期交房違約金(計算時間為2月16至8月10)。
裁判要點:
關於竣工驗收的標準，張與某房地產公司的合同約定，房屋交付條件為“五科合格”。根據《建設工程質量管理條例》，建設工程驗收由建設部門組織。因此，雙方的合同約定不違反法律法規的強制性規定。由於某房地產公司提交的證據證明涉案房屋所在的樓棟已通過五大主體驗收，涉案房屋已達到交付條件。張主張涉案房屋未經驗收交付的理由不能成立。
5.購房者未按承諾向銀行提供完整有效的申請材料申請按揭貸款是否構成違約？
基本情況:
李某與某房地產開發公司簽訂商品房買賣合同。《商品房買賣合同》約定，該商品房按建築面積計算為80平方米，單價為每平方米654.38+00000元，總價為80元。李的付款方式是簽訂合同時先付30萬，剩余50萬辦理按揭貸款。李應向指定銀行提供完整有效的申請材料，並完成抵押貸款所需的相關手續。逾期則視為違約。《商品房買賣合同》簽訂當天，李向房地產公司支付了30萬元。李最遲應在簽訂《商品房買賣合同》當日向銀行提供完整有效的申請資料，並完成按揭貸款所需手續。但李某並未按承諾向銀行提供完整有效的申請材料，也未按時完成抵押貸款所需的手續。為督促李某盡快履行合同，房地產公司向李某發出告知函，但李某仍置若罔聞。
法院裁定:
李應向房地產公司支付違約金。
裁判要點:
商品房買受人以買賣合同中辦理抵押貸款手續的期限不明確為由拒絕辦理抵押貸款手續的；已達到辦理抵押貸款條件的，經開發商催告，買受人仍不履行辦理抵押貸款手續的合同義務的，應當承擔相應的違約責任。