證券時報記者梳理了兩會期間房地產相關政策的表述，包括政府工作報告、行業高管和監管部門的官方表態，提煉出房地產調控政策、房地產金融政策、房地產稅立法、新型城鎮化、房地產市場形勢等五個關鍵詞。圍繞這五個關鍵詞，我幫妳分析壹下今年的房地產政策和市場信號。
房地產調控政策:堅持“房住不炒”，保持政策的連續性和穩定性。
目前房地產市場整體降溫。去年底，部分城市對房地產調控政策進行微調，被壹些人解讀為調控或松動的信號。因此，今年調控政策的走向備受關註。
關於房地產調控政策，政府工作報告中的表述是:“更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。繼續推進保障性住房建設和城市棚戶區改造，保障困難群體基本住房需求。”
由於政府工作報告中對房地產的描述比往年少了幾個字，措辭也平和了許多，尤其是“房住不炒”、“調控”、“房價”等關鍵詞更是只字未提，被很多人解讀為今年調控政策將放松的信號，甚至被壹些房產中介和樓盤銷售用作吸引購房者購房的宣傳口號。
然而，當住房和城鄉建設部部長王在和的最後壹個“部長通道”出來時，被問及“這是否意味著對房地產行業的監管有所調整？”他明確表示，今年要穩步實施房地產市場平穩健康發展長效機制工作方案，具體要做到五個“堅持”。壹是堅持“房住不炒”的定位。第二，堅持完善住房市場體系和住房保障體系。第三，堅持城市主體責任。因城施策、分類指導，需要不斷完善市場監測預警和評估機制，特別是要落實穩地價、穩房價、穩預期的責任。四是堅持調整結構和方式，特別是大力培育和發展住房租賃市場，著力解決新市民的住房問題。第五，保持政策的連續性和穩定性，防止大起大落。
王對今年的房地產調控政策做了更為詳細的表述，其中，“房住不炒”、穩定地價和房價預期、培育和發展住房租賃市場、保持政策的連續性和穩定性、防止大起大落等關鍵詞再次被提及，相當於間接否定了“行業監管有所調整”。
業內人士認為，這壹說法與去年65438+2月底住建部年度工作會議和中央經濟工作會議壹致，意味著房地產行業管理者不希望樓市放松過快，但仍需保持政策的連續性和穩定性。這個大政策目前基本沒變。未來樓市政策仍將打擊投資投機，保護真實居住。即使部分城市政策繼續調整，地方主體責任要求房地產市場穩定的原則不變，防止房價大起大落。
房地產金融政策:大政方針不變，嚴控高杠桿房企和投機性住房貸款。
今年6月5438+10月央行全面RRR降息後，業內普遍預期寬松的流動性將為渴求資金的房地產行業帶來巨大利好。壹方面房企資金壓力有望緩解，另壹方面房貸利率有望降低。與此同時，今年以來房企融資計劃密集發布，部分城市下調首套房貸利率甚至降低首套房貸首付比例，再次引發市場對房地產金融信貸政策放松的預期。因此，今年的房地產金融和信貸政策備受關註。
對此，央行黨委書記、銀監會主席郭樹清明確表示，下壹階段房地產金融政策總的方針不會變。他還表示，結構性去杠桿是降低企業杠桿率，穩定居民部門杠桿率。因為近幾年居民家庭杠桿率上升較快，這部分杠桿多涉及個人住房貸款，可能與居民購房和炒房有關。政府部門要控制隱性債務的增量，化解存量。
對於是否會對房地產貸款規模有所限制，中國銀監會副主席王兆星表示，在房地產貸款領域，監管也采取差異化的態度，根據風險情況給予支持。加強對房地產貸款的監控，那些資質差、杠桿率高的房地產企業要控制貸款；加強對投機性房地產貸款的嚴控，也要防止房地產通過影子銀行渠道進入，確保房地產健康穩定發展；繼續保障基本需求的住房貸款，但也嚴格控制抵押貸款與投資和投機。房地產金融是防範風險的重點領域。
3月13日，銀監會發布《關於進壹步提高2019年度小微企業金融服務質量和效率的通知》，要求各銀行業金融機構加強小微企業貸款資金流向監測，做好貸後檢查，確保貸款資金真正用於支持小微企業和實體經濟， 並防止小微企業貸款資金被分流到政府平臺、房地產等監管領域形成新的風險。
上述官方聲明已經說得很清楚了，今年房地產金融政策總方針不變，根據風險區別對待。對那些資質差、負債率高的房企和投機性個人住房抵押貸款要嚴格控制，但優質房企融資和基本住房需求貸款仍會得到支持和滿足。然而，那些期望流向小微企業的“水”被分流到房地產領域的人可能會失敗。
房地產稅立法:穩步推進。目前，法律草案正在完善中。
房地產稅關系到每個人的利益，房地產稅的每壹次官方表態都能觸動人們敏感的神經。然而，房地產稅“喊”了很多年也沒有進展，成了懸在人們頭上的“達摩克利斯之劍”。直到去年9月，房地產稅正式列入全國人大五年立法規劃，才取得實質性進展。因此，房地產稅的最新進展也備受關註。
3月5日政府工作報告中的表述是“完善地方稅體系，穩步推進房地產稅立法”。這壹表述與去年政府工作報告中的表述只差壹個字，從“安全”到“穩健”，但並無實質性變化。
3月8日十三屆全國人大二次會議期間，傳出“今年將制定房地產稅法”的消息，被很多人誤解為今年將出臺房地產稅，隨後香港地產股暴跌的消息。
事實上，全國人大常委會委員長李的原話是:“集中精力落實黨中央確定的重大立法事項，包括審議民法典、制定刑法修正案(十壹)、基本醫療衛生促進法、房地產稅法、出口管制法、社區矯正法、軍民融合發展法、退役軍人保護法、行政處罰法、 修改證券法、現役軍官法、兵役法、人民武裝警察法、全國人民代表大會組織法和全國人民代表大會。 他只是說，今年是幾部法律的立法調研和起草，房地產稅法只是其中之壹，也是政府工作報告中“穩中求進”的步驟之壹。
隨後，3月9日，NPC財經委副主任烏日圖就房地產稅給出了明確的進展:“根據中央要求，由全國人大常委會預算工作委員會和財政部起草了房地產稅法。目前，有關部門正在抓緊完善法律草案，對重大問題進行論證，待條件成熟時提交全國人大常委會初步審議。”
同壹天，全國人大常委會法制工作委員會副主任劉俊臣也表示:“根據全國人大常委會的立法規劃，有關方面現在正在研究起草房地產稅法草案，相關工作正在穩步推進。”
從最新的說法來看，房地產稅法草案可能已經寫好了。內部征求意見後，仍存在壹些重要分歧和問題，需要多次論證後再進行修改完善。提交初審時，將審慎綜合考慮各種影響因素，然後公開征求社會意見，進行復審。最終審議通過後，立法完成後，各地還要制定實施細則進壹步落實。可見離真正實施還有壹段距離。
新型城鎮化:堅持中心城市引領城市群發展，城鎮化速度仍將加快。
在因城施策、分類調控的影響下，全國房地產市場整體降溫，部分房企不看好行業未來市場發展前景。但也有房企認為，中國的城鎮化並未結束，房地產市場仍有發展空間。
對於新型城鎮化，政府工作報告也明確提出:“深化新型城鎮化。堅持中心城市引領城市群發展。做好農業轉移人口落戶工作，推進城鎮基本公共服務覆蓋常住人口。城鎮中有大量的舊住宅區。要大力進行轉型升級，更新水、電、氣等配套設施，支持安裝電梯，完善便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施。”
業內人士認為，報告多年來強調“深化新型城鎮化”，但缺乏具體措施。此次明確提出“堅持以中心城市引領城市群發展”，印證了都市圈發展的邏輯。這意味著，未來以中心城市為核心的都市圈將吸引更多的產業和人口，而中心城市及其都市圈以外的城鎮未來發展將更加慘淡，城鎮兩極分化格局將不可避免。
對於中國新型城鎮化的發展，多位部委官員明確表達了樂觀預期。
國家發展和改革委員會主任何表示:“中國的新型城鎮化正在加速推進。現在中國有600多個城市，其中400多個是大中城市，其他都是小城市。去年常住人口城鎮化率達到59.58%。城鎮化率每提高壹個百分點，就有近14萬人從農村轉移到城鎮，既增加了城鎮公共服務設施的投入，又釋放了衣食住行等巨大的消費需求。同時，為補齊發展短板，加快棚戶區改造，加快城市老舊小區改造，將進壹步釋放巨大的潛在市場。”
國家統計局局長哲也表示:“2018年末，我國常住人口城鎮化率為59.58%，戶籍人口城鎮化率為43.37%，分別比上年提高1.06和1.02個百分點，非常接近《國家新型城鎮化規劃(2014-2020)》。未來兩年，中國城鎮化速度仍將加快。”
房地產市場形勢:穩地價、穩房價、防大起大落的預期。
今年2月，受春節假期和三四線城市返鄉置業低潮影響，重點城市成交減半，同比下降30%，氣溫明顯下降。
但春節過後，部分城市樓市成交出現回暖跡象。部分樓盤開盤再現千人搶房現象，部分樓盤釋放漲價信息...這被壹些人誤認為是房地產市場回暖的信號。因此，除了政策走向，房地產市場的走勢也備受關註。
對於當前房地產市場形勢，住房和城鄉建設部部長王在兩會最後壹場“部長通道”上表示:“去年以來，我們堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，在各方面共同努力下，房地產市場總體保持平穩運行態勢，市場預期也發生了積極變化。主要體現在三個方面:壹是房屋交易面積增速放緩；二是房屋交易價格總體穩定；三是住房預期，即市場預期逐漸趨於理性。”
盡管王沒有直接談到今年的市場走勢，特別是房價的走勢，但他在今年穩步實施房地產市場平穩健康發展長效機制的工作計劃中強調了五個“堅持”:“要不斷完善市場監測預警和評估機制，特別是要把穩定地價、房價和預期的責任落到實處”，“保持政策的連續性和穩定性，防止大起大落”。
這意味著今年的房地產市場依然以“穩”為主，地價、房價、預期都要“穩”。房價穩定意味著不能大起大落。也有業內人士認為，春節後整體市場向下調整的大趨勢難以改變。未來壹二線城市有望低位企穩，部分三四線城市將面臨壹定壓力。？