2007年9月底，金秋時節，在第十屆中國國際貿易投資洽談會“國家級經濟技術開發區持續健康發展論壇”上，商務部外資司副司長孫鵬代表商務部發布了《中國國家級經濟技術開發區發展報告(2006)》，披露經營不善、不符合國務院要求的國家級經濟技術開發區被給予“黃牌”警告甚至取消。消息壹出，在很多開發區引起了不小的震動，很多地方的開發區危機四伏，甚至岌岌可危。
從65438年到0984年，為了促進沿海經濟的發展，中央政府在沿海地區建立了經濟技術開發區，開啟了經濟開發區的新時代。此後，經國家或地方政府批準，為吸引外資，發展高科技，促進區域經濟發展，具有相對特殊制度和優惠政策的特定經濟區域如雨後春筍般出現。目前，各種名稱的開發區不計其數，如國家經濟技術開發區、國家高新技術產業開發區、保稅區、出口加工區、國家旅遊度假區、邊境經濟合作區和各級地方政府批準的各種園區。
在蓬勃發展的同時，開發區的各種問題接踵而至，導致國家花大力氣對開發區進行了數次整頓。1993 ~ 1994國家整治不規範開發區；1997和1998，國家連續兩年凍結建設用地審批；2003-2004年，國務院暫停各類開發區審批，國家發改委、國土資源部、監察部、建設部、審計署等五部委下大力氣整治開發區建設用地。根據新的土地政策，國家有關部委也決心整頓開發區。
經過數次整改和曝光，開發區土地利用現狀中許多長期存在的不合理現象和運行中亟待解決的問題觸目驚心。
開發區土地過多造成的資源利用不良也引發了很多社會問題。在很多地方，這主要體現在農民移民的安置上。與此同時，開發區低地價導致的違法腐敗問題也普遍存在。據調查，目前我國80%的違法用地是地方政府的行為。壹些地方開發園區土地出讓金遠低於成本價，用財政資金補貼土地開發成本，不僅讓地方政府承擔了巨大的財政負擔，還造成了國有資產的大量流失。據統計，近年來，非法土地出讓和轉讓造成的國有資產損失每年可達數百億元。各地隨意建設的開發區，在招商引資政策的執行上有很大的隨意性，而這種隨意性使得權力尋租成為可能，成為腐敗的溫床。
在國家的稅收征管中，開發區也屢遭詬病。國家審計署在專項審計中發現，6個省區的80個開發區由於在二元稅制下運行不規範，除正常減免稅外，還損失了65億元稅收。事實上，開發區的政策現在面臨著來自WTO的許多挑戰。作為經濟特區，開發區必須納入世貿組織框架，全面遵守有關協議和條款。開發區如何充分遵守w to的相關規定，在很多地方還是壹個難題。
即使開發區沒有這些劣勢，但隨著資源、土地條件的變化，政府對開發區的配套政策很可能在未來五年內發生較大變化，屆時開發區能否成功“升級”仍存疑問；壹旦開發區無法取得可觀的產業集聚效益，就會成為當地的經濟負擔，然後只有消亡。
開發區的設立有壹定的程序，開發區的設立、運營和優惠政策也經過省、市、縣三級人民政府的紅頭文件審批，都是法律行為。然而，在每壹次“清理風暴”中，都有大量開發區倒下。中央壹次次下大力氣整治，但“圈地風”“逃稅風”卻壹次次死灰復燃。為什麽開發區會形成“治與亂，亂與治”這樣的怪圈？首先，我國現在對幹部的考核主要是看外資金額和經濟總量，考核標準單壹，激勵制度扭曲。導致地方政府在開發區建設過程中只註重數量而不註重質量。地方政府領導把園區建設當成“政績工程”、“形象工程”，熱衷於搞壹些“新主題”、“大項目”，最後在擴大用地上盲目做文章，甚至大量占地。
即使在壹些真正想通過建設開發區來發展經濟的地方，壹些地方政府對開發區作為投資載體的認識仍然不足，認為開發區只是圍了壹塊地，導致對投資載體(包括硬件和軟件)建設重視不夠，只關註土地。在地區利益的驅動下，盲目求大，大量征用土地。征地後想“築巢”，資金不夠。由於區位條件、載體建設等原因，無法吸引“鳳凰”，更無法“引鳳築巢”，無法實現滾動發展。
客觀而言，我國各類開發區實行不同部門審批管理，開發區的開發管理多由政府主導，是各級政府的稅源和政績工程，從而出現“壹城多區”，形成國家級、省級、鄉鎮級開發區共同發展的局面。
在開發區內部運作上，目前大多數開發區實行政企合壹的發展模式，其特點是管理者和開發者的雙重職能，效率高，管理者在發展初期的能動作用，這是開發區初期常見的發展模式。但隨著各地開發區的不斷發展壯大，這種模式的弊端也逐漸顯現:標準意識、地方利益主導開發區規劃、產業布局雷同、基礎設施重復投資、惡性競爭。壹位在華東某開發區工作多年的政府官員憂心忡忡。
在問題最多的省級以下開發區，土地審批權下放也是誘發違規的重要原因。目前各地都下放了外經貿、工商行政管理等管理權，同時下放了土地開發管理審批權。在鎮村工業園區，土地的實際處置權在鄉、鎮、村和村民小組手中。在招商引資過程中，農村基層組織通過協商明確用地條件後，由鄉鎮負責向市國土部門申請用地，並確保取得用地批準文件。市土地管理部門只是變成了壹個完善程序的部門，土地管理部門的審批權限實際上已經下放給了基層政府。
而開發區審批後盲目圈地，用地沒有嚴格的標準和程序，規劃不合理或權威。入園企業在園區內部圈地，管理者有強烈的吸引外資的欲望，沒有足夠的動力去規範這種行為，導致土地產出率低。由於工業用地的大量使用，隨著經濟總量的增加，項目較多的園區開始感受到建設用地的匱乏，但卻出現了大量土地被占用和閑置的現象。
盡管許多開發區都面臨著不同程度的問題，但業內專家仍提醒，開發區總體上符合市場經濟的規模經濟和不平衡發展規律、鄧小平理論的對外開放政策、國際慣例和中國經濟發展的需要，具有強大的生命力和發展前景。壹些符合時代發展的省級以下開發區為區域發展、經濟建設、就業做出了巨大貢獻，在整改中要根據實際情況進行整改或合並，不能壹概而論，壹概否定。報告稱，“實踐證明，在土地能源日益緊張、環境保護日益緊迫的新形勢下，以國家級經濟技術開發區為典型的‘集中布局、產業集聚、土地集約’的園區發展模式繼續發揮重要作用。”
在很多地方開發區的重生之路上，有壹個共識，推動開發區進入“後開發區時代”可能是最好的出路。
要步入“後開發區時代”，制度創新無疑是根本保證。“過去二十年，中國開發區的巨大成就得益於制度創新。當開發區經濟初具規模，重復建設阻礙其進壹步發展時，也必須依靠制度創新。”壹位著名經濟學家評論道。
許多學者建議，開發區體制的創新應該以企業化管理模式取代行政區管理模式，即由政府主導向市場主導過渡，使開發區改變其作為地方政府下屬的行政區或行政機構的地位，成為企業化組織，開發區管理者成為獨立的市場利益相關者，開發區成為擁有土地開發和管理的經濟實體， 產業投資和管理服務為主營業務，以實現企業內在價值為經營目標。 這樣既能有效避免各級政府從自身利益出發造成的濫建開發區、惡性競爭的現象，又能實現開發區資源的市場化配置。企業管理模式在國內外開發區的發展中都有實踐，新加坡裕廊工業園區和我國壹些國家級開發區樹立了很好的榜樣。
面對壹些優質開發區的土地開發瓶頸，業內建議國家考慮城市總體規劃範圍內達到高投入產出水平(高土地強度)的優秀開發區土地單位面積產量大、上繳利稅多的現狀，優先整體解決土地問題，或同意跨區域異地開墾耕地實現耕地動態平衡，進壹步增強開發區發展動力。
關於開發區的退出，報告中提到的開發區退出機制頗受好評。的確，開發區的地位和作用決定了開發區的建設只能是“錦上添花”，絕對不能搞“及時幫扶”和“扶貧工程”。學術界普遍認為，要改變我國開發區過多、部分開發區浪費土地資源的現象，必須建立開發區優勝劣汰機制，即國家級開發區管理部門要以土地的高效利用為中心，制定考核指標和考核辦法(如開發區土地利用評價體系等。).如果達到指標，國家將給予重點支持。評估不合格的，將降級、限制或停止審批和使用土地。
也有人提出，鑒於目前各地仍有不少客觀條件較差的小規模開發區，在清理整頓的同時，依靠自身力量難以在短時間內達到增加基礎設施投入、提高管理服務水平、投資項目質量和開發效益的目的。因此，通過市場機制收購兼並開發區，將從根本上解決“壹市多區”、功能和產業重疊的問題。
同時，要加快制定全國統壹的開發區法，為開發區的進壹步發展提供法律保障。由於開發區不是壹級政府，沒有立法權，只有壹定的經濟管理權限和部分社會管理權限，法律地位不明確，導致開發區發展存在部門分割、職能交叉、政策不暢等問題。目前，省級政府普遍有《經濟技術開發區管理條例》等地方性法規，但國家級經濟技術開發區法律尚未出臺，成為制約經濟技術開發區未來發展的重要因素。因此，必須加快制定全國統壹的開發區法，明確和保障開發區的法律地位，促進開發區持續、穩定、健康發展。
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