物權制度在民法體系中壹直占據重要地位，與債權制度並稱為民法物權的兩大支柱。與債權相比，物權具有強烈的“本土色彩”，尤其是由於地理環境、經濟結構、社會制度乃至意識形態的影響，各國與物權相關的法律制度內容存在明顯差異。在調整涉外民商事關系的國際私法領域，物權的法律適用壹直是理論和實踐工作者關註的對象和爭論的焦點。尤其是在當代，隨著經濟社會的進步，互聯網的日益普及，新的物權憑證和交換方式的出現，物權的法律適用變得越來越復雜多變。但是，在這種變化和演變的過程中，始終有壹條主線，這就是物權法適用中的物之所在地法原則。我們認為，物之所在地法原則在國際私法中適用的歷史可以分為三個發展時期，即相對適用時期、絕對適用時期和多元化適用時期。
第壹，物之所在地法原則的相對適用期。
在國際私法理論中，物的所在地法也起源於意大利的區分法理論。12世紀末的意大利，商業繁榮，各城邦之間人民往來頻繁。人們逐漸對從屬人法到嚴格屬地法的轉變感到不便，於是試圖限制屬地法。當時，意大利法學家承擔了尋求妥協的任務。在這些法學家中，巴托魯斯是代表。
然而，在巴托魯斯正式提出法律區分理論之前，已經有壹些關於解決法律沖突的理論命題，其中也包含了物之所在地法的思想。根據德國學者紐邁耶的研究，最早發現國際私法問題的是12年底的註釋學者阿爾德裏庫斯大法官。他認為，對於當事人屬於不同轄區(省份)的案件，法官應該適用他們認為“更有力、更有用的法律”。13世紀初，人們明確提出實體法與程序法的劃分:程序法上的事項應遵循法院地法，實體法上的事項應遵循行為地法。在財產問題上，他們似乎模糊地認為應該遵循事物所在地的法律。
但是，在巴托魯斯之前壹些學者提出的法律適用原則並沒有擺脫絕對屬地主義的影響，仍然將法律的適用限制在立法管轄權的範圍內。正是在此基礎上，他們主張財產問題應受事物所在地法律的管轄。巴托魯斯在前人研究成果的基礎上提出，法律能否在國外適用，應取決於法律規則的性質。他將法律規則分為屬人法、現實法和混合法，並主張“屬人法”應約束在領土內有住所的每個人，無論他位於何處。《物權法》是屬地性的，只適用於壹國境內的不動產，不適用於境外；混合法適用於在壹國境內成立的所有合同。關於物權的法律適用，巴托魯斯明確提出不動產應適用所在地法，而對於動產，動產所有人的住所地法應適用“動產物權”、“動產物權不同”和“動產無地域性”原則。
此後，繼承巴托魯斯法區分理論的法學家們也基於屬人法、物法、混合法的劃分提出了自己的理論見解，都主張物法的適用範圍僅限於其地域，主要用於調整不動產物權關系。
16世紀，國際私法的研究中心從意大利轉移到法國。著名學者查理斯·杜默林和達金特·達·讓特萊在對屬人法和屬地法的態度上存在嚴重分歧，但雙方都主張以物的所在地法作為物權法律適用的基準。杜摩蘭認為，法律應該分為三類:人的法律、物質的法律和行為的法律。他極力主張擴大“屬人法”的適用範圍，縮小“物理法”的適用範圍；認為“屬人法”是從屬於人的，其效力延伸到國境內外的所有人，而“物法”是從屬於物的，無論是對本國人還是外國人，凡涉及本國的事物，都應受事物所在地的法律管轄。我們認為，在當時“動產隨人”的觀念背景下，杜摩蘭主張擴大“屬人法”的適用範圍，這至少在客觀上使盡可能多的財產被視為動產，適用其屬人法。然而，無論如何，他承認應當適用不動產所在地的法律。就物之所在地法原則的適用而言，杜摩蘭是“右傾”保守主義者。而達爾根特·賴則主張以領土主義為主導，以個人主義為例外。因此，他特別註重物法的適用，試圖將動產和不動產置於物所在地法的管轄之下，甚至把壹部法律是屬於“屬人法”還是屬於“物權法”，看作是“物權法”。就物之所在地法原則的適用而言，達金特·賴是“左傾”激進分子。賴先生的學說在繼承領域影響最大。根據他的意見，如果被繼承人的財產——包括動產和不動產——被遺留在不同的地方，則應根據每個遺產所在地的法律處理。但這種理念帶有壹定的理想色彩，是國際私法中絕對屬地原則的回歸。後來，達金特·賴本人也不得不認為，雖然物權問題應當以物的所在地法為基礎，但只有不動產的繼承才應當以不動產的所在地法為基礎，動產的繼承應當根據當事人離開物的所在地的時間長短來考慮。如果離開的時間較短，則應適用屬人法，即事物所在地的原始法；如果妳離開很長時間，妳應該適用新的所在地法。可以看出，他為物權法適用的絕對屬地性松綁，因此也被稱為屬地主義的溫和派。直到18世紀，法國學者弗羅蘭、路易·布勒努瓦和約翰·布希爾修正了達金特·賴“屬地主義為原則，個人主義為例外”的觀點，擴大了“屬人法”的適用範圍，認同法律具有域外效力。這些意見對65438年至0804年法國民法典的編纂產生了重要影響。
16、7世紀的德國學派也接受了法律區分論，非常重視物之所在地法的適用。當時德國最高法院用以下原則處理國際私法:關於物的處分能力，取決於物的所在地法而不是物主住所地法；至於物的權利，取決於物的所在地的法律，所以財產的繼承取決於物的所在地的法律而不是被繼承人居住地的法律，但動產采取動產隨人的原則；法律行為的方式取決於行為地的法律。
17世紀，荷蘭發展了法律差異理論。荷蘭學者繼承了法國區分法學派的屬地主義理論，將“國家主權”的概念滲透到國際私法領域，使得包括財產權在內的法律適用得到了新的解釋。其中，尤利克？烏爾裏克·胡伯和約翰？伏特(john voet)最具代表性。
胡貝爾提出了著名的解決國家間法律沖突的“三原則”:第壹，每個國家的法律只能在其境內有效，約束其所有居民，在境外沒有效力；第二，壹個國家的所有人，無論是定居者還是臨時居民，都應被視為該國的居民；第三，既然每個國家的法律都已在其領土內實施，根據禮讓，每個國家的統治者也應允許這些法律在自己的領土內保持有效，只要這些法律不損害其主權權利和臣民的利益。“胡貝爾三原則”的前兩項仍然旨在強調法律的領域性。據此，我們只能認為，無論是不動產還是動產，都應當適用物的所在地法；但從它的第三個原則可以推斷，胡貝爾也承認“動產隨人”的原則。因為“禮讓”的本意是基於實際需要，“只有國內法適用，外國法律絕對不適用，國際間的經濟交流也就變得不可能了。”在處理動產物權關系時，只要不損害國家主權和臣民利益，適用物主屬人法也可以認為是壹種“實際需要”，是壹種“禮讓”。與胡貝爾相比，約翰？伏特強調法律的屬地性原則，認為無論屬人法、實體法還是混合法在外國都可以有效。由於立法者的權力受到自己領土的限制，所以他們制定的法律只能在其領土範圍內有效。但同時他又不得不認為，根據“禮讓”，法院應當承認外國立法者制定的“屬人法”的效力。由此，約翰·O·伏特也認為，外國人的屬人法在壹定條件下可以在中國生效，應當認為包括了屬人法支配動產的情形。
從巴托魯斯的法律差異理論到胡貝爾的國際禮讓理論，都是從法律規則本身的性質來研究法律的適用，無壹例外地將物中的不動產歸入實體法的範疇，用屬地法即物所在地法來調整；至於動產，在不同時期或國家，雖然適用住所地法或國家法的範圍有所波動，但基本上都是以屬人法為基礎的。因此，這壹時期的物之所在地法原則主要適用於不動產物權。
第二，物之所在地法原則的絕對適用期。
19世紀是國際私法發展的重要歷史時期。這和斯托裏、黛西、薩維尼的貢獻是分不開的。在物權的法律適用上，隨著社會生產力的進步和人類財富的積累，以及人們認識和觀念的變化，物之所在地法原則的地位逐漸得到加強，最終確立了動產和不動產均適用物之所在地法原則。
19世紀中葉，美國聯邦法院法官、哈佛大學教授斯托裏改變了過去用演繹法推導法律適用規則的方法。他根據自己的實踐經驗和對英國判例的研究，通過歸納總結了法律的適用方法，並借鑒了休伯等人的意見。他從屬地原則出發，提出了類似於“胡伯三原則”的三個主張:第壹，每個國家在自己的領土範圍內享有絕對的主權和管轄權，因此每個國家的法律只有在其領土和管轄權範圍內才具有其固有的權力，並對其領土內存在的壹切財產，無論是動產還是不動產，對居住在該國的壹切人，無論是出生在該國的人還是外國人，對在該國締結的壹切合同和實施的壹切行為，都具有直接的約束力和效力；第二，任何國家的法律都不能直接對其域外的財產有效或具有約束力，也不能約束任何不在其境內居住的人——無論是出生在該國的人還是外國人，壹國的法律都可以自由約束其域外的人或物，這與國家主權是不相容的；第三，壹國法律在其他國家的任何效力和約束性，完全取決於後者的法律規定和明示或暗示的同意，其真正的基礎和範圍在於“國際禮讓”。
從物權法的適用來看，斯托裏第壹原則明確告訴人們，壹個國家的法律管轄位於該國的壹切財產，無論屬於誰，無論屬於動產還是不動產。根據它的第二個原則，壹個國家的法律不能直接控制其海外財產，也不能約束任何不在其境內居住的人。據此可以認為，即使是中國人所有的財產，包括動產和不動產，如果位於外國，也不受國內法管轄；另壹方面，如果該動產已經隨其所有人轉移，超越了其所有人住所地或國籍國的法律區域，那麽它就不能再適用其原居地的法律，即其所有人的屬人法，而只能適用該動產新的所在地法。壹些學者認為，斯托裏的理論“有助於推翻分化定律學派”。我們在認同這壹評價的同時，也認為斯托雷的貢獻不僅在於拋棄了法律的二分法或三分法的思想，而且還在於討論了人的行為能力、婚姻、離婚、合同、動產、不動產、遺囑、法律繼承、司法權和救濟、外國判決等問題。，並在他更明確地強調法律的領土效力。這不僅直接否定了“動產隨人”的傳統觀念，主張動產和不動產都應受物的所在地法的管轄；而且主張任何“人”都應受其“居住”地的法律管轄，而不應受其“所屬”國的法律管轄——這壹主張從財產權角度的意義在於使“動產隨人”原則的適用失去了必要性和可能性，因為適用屬人法的實質是使管人的法律也管物。
與斯托裏齊名的英國國際私法大師A.v.dicey也認為，為了保證合法法律關系的穩定性，國內國家應當承認和執行根據外國法律有效設定或取得的權利。為了判斷既得權利的性質，我們應該只依靠這壹權利起源的外國的法律。戴西從保護“既得權利”的立場出發，也認為物的所在地法應當絕對適用於物權的法律適用。黛西和莫裏斯在他們的《沖突法》壹書中，不僅提出了“壹切不動產(土地)權利或與之相關的權利(後面提到的除外)均受不動產所在國的法律管轄”，而且還不遺余力地與人批判動產的不當性。他們指出，動產無論位於何處，都被認為受所有人住所地法律的管轄，這對於動產的壹般轉讓，特別是對於因婚姻或死亡而產生的動產的壹般轉讓，可能是非常有用的，但不能得出同樣的規則必須適用於個人動產的具體轉讓的結論。他們進壹步指出:“在早期，個人動產很少，通常位於所有者的住所，因此這壹規則可能是正確的。然而，在今天的商業社會中，這個規則是完全不合適的。因此，所有現代學者和大多數現代法官都放棄了住所標準，而‘動產從者’在今天的意義僅僅意味著動產的繼承應受死者的屬人法管轄。”他們還引用了幾位法官的話作為證據——毛姆指出:“關於有形動產的轉讓，我想沒有人懷疑適用的法律必須是財產所在地的法律。如果不是這樣，商業貿易就無法進行。德夫林指出:“作為壹般規則，動產合同轉讓無疑應受物的所在地法的管轄。迪普洛克指出:“管轄有形動產轉讓的自體法是物的所在地法。”
就司法實踐而言，著名的英國cammell v. sewell案可以作為壹個例子。在挪威，壹名船主拍賣了壹艘英國沈船的木材，買方根據挪威法律取得了拍賣標的。雖然根據英國法律，船主越權，但英國法院仍然基於誠實信用原則承認了買方的所有權。克蘭普頓法官代表法院多數意見，發布了如下判決理由:如果動產按照動產所在地的法律是合法的、有約束力的，那麽這種處置在任何地方都是有約束力的。
如果只能通過推理和判斷從斯托雷和戴西的理論中得出結論，認為他們贊成或推崇物之所在地法，那麽薩維尼的理論和追隨其理論的壹些國家的立法或判例，以無可辯駁的事實證明了物之所在地法原則在這壹時期絕對適用期的存在。
薩維尼站在普遍主義-國際主義的立場上，回避了關於法律域外效力的爭論，主張平等對待國內法和外國法，以判決結果的壹致性作為國際私法追求的目標。在他看來，國際私法存在的基礎是主權國家之間的相互依存和各民族之間的相互交往所形成的“國際法社會”。國際私法的任務是確定每壹種法律關系應屬於的法律秩序，或者根據現狀的實質加以控制。為此，我們要搞清楚每壹種法律關系的“座位”:支配座位的法律秩序就是該法律關系所屬的法律秩序。法律關系的所在地應根據法律關系的特點來確定。關於物權，他認為動產和不動產都應當以財產所在地為基礎，所以應當適用財產所在地法。
薩維尼在不朽著作《現代羅馬法體系》(第八卷)中指出，自法律區分論以來，人們壹直堅持物權適用的物之所在地法原則，即“管轄物權的法律將適用於位於立法者領域內的壹切事物，無論其涉及本國人還是外國人。”但長期以來，人們在對該原則的理解和適用上，對動產和不動產進行了錯誤的、不必要的區分，從而剝奪了其固有的效力和壹致性。這壹原則被認為僅適用於不動產，而動產則由住所地法判斷。以住所地法判斷動產違背了法律關系本身的特點，人為地將住所地法延伸到所有地方。這是薩維尼從歷史的角度對“動產跟著人走”原則的分析。接著，他從“人”和“住所”的不確定性出發，對“動產隨人”進行了更深刻的批判。薩維尼認為，動產物權適用的是人的住所地法，這裏的“人”是對動產有法定利害關系的人，利害關系人的界定非常困難。他進壹步指出，利益相關者可以理解為所有人，但在財產轉移中，利益相關者指的是原所有人或新所有人；關於財產的對立糾紛有兩方，哪壹方是業主；如果不僅從所有權的角度，而且從其他物權形式來看，每壹種物權在其存在或被主張時，仍然會產生壹個以上的利害關系人。既然難以確定利害關系人，也就難以確定住所地法。“這樣，指導我們的住所原則，即使其本身的理由是充分的，仍然是非常模糊的，所以這個所謂的規則對問題的實際解決沒有任何作用。”
關於財產權普遍適用物之所在地法的原因，薩維尼指出，“為了確定它們所屬的法律領域，我們應當根據財產權客體的真實性質來確定這壹區域。因為物權客體是憑感覺感知的，占有壹定的空間，其所處的空間自然是其參與的每壹項法律關系的所在地。為了取得、擁有或行使對物的權利，壹個人必須到物的所在地去。對於這種特定的法律關系，他自動服從約束該地區的當地法律。因此，當涉及到物權由物之所在地法(lex rei sitoe)判斷的事實時，這壹主張基於與人的身份適用地法(lex domicilii)相同的理由，兩者都源於自願服從。”薩維尼從物權的主要客體——物入手，分析了物的客觀空間屬性，並從簡單、實用、有效行使權利的角度闡述了物權適用物之所在地法的理由，應予以肯定。但他主觀上認為財產權利人“自願”遵守財產所在地法律過於武斷，似乎並不完全令人信服。
此外，繼承薩維尼理論的德國學者齊特爾曼基於其對權利本質的研究，探討了法律的適用問題。在他看來，國際私法中的問題實際上是基於具體權利的得失，只能由在國際法中占主導地位的國家的法律來判斷，而這種法律就是當時有權授予或消滅每壹項權利的法律。國際私法的任務就是確定這壹法律。這些權利可分為受人身主權保護的權利和受領土主權保護的權利。據此，齊特爾曼提出了壹些國際私法的適用原則。比如，人身主權保護的權利應受屬人法即國內法管轄，如與身份、能力、親屬有關的問題，而屬地主權保護的權利應受屬地法即當地法管轄，如與動產、不動產有關的物權。齊特爾曼著眼於法律關系中所包含的權利，在分析物權性質的基礎上，從物權的保護出發，仍然得出動產物權和不動產物權都適用物之所在地法的結論。
在立法方面,《巴伐利亞法典》( 1756)是第壹個采用強制法原則的立法範例。在沖突法方面，它接受了“法律差異”學派提出的壹些普遍規則，但在物權方面，它拒絕了“動產隨人”的原則，不分動產與不動產、有形財產與無形財產，主張統壹適用物的所在地法。但總的來說，在立法中規定物權適用於壹切事物的物之所在地法原則經歷了壹個過程，甚至是壹個復雜的過程。意大利民法典1865第7條，西班牙民法典1889第10條，奧地利民法典1811第300條等。都接受動產跟人說。但從1864開始，意論就試圖通過解釋的方式將動產置於物的所在地法的控制之下，直到1942修訂民法典，才在第22條中明確規定。西班牙的規定也被學者批評，最後在1974徹底改變。奧地利法院在實踐中從未采納其民法典的規定，在1913的國際私法立法中，同意對所有財產適用物的所在地法。
中南美洲國家普遍采用絕對物所在地法原則。比如智利民法典1855第16條，巴拿馬民法典1916前增加的第6條，墨西哥憲法第1917條，第121條第2款，第1936條。在秘魯民法典1936、秘魯民法典1984第2088條、巴西民法實施法1942第8條及其國際私法草案1964第4344條、委內瑞拉民法典1942第10條、國際私法草案65434第44條之前增加第6條1899巴拉圭民法典第1011條及其1985國際私法第16條、1906洪都拉斯民法典第14條和1904尼加拉瓜民法典第6條。此外，1889的《蒙得維的亞國際私法條約》第32條和1928的《布斯塔曼特法典》第105條也普遍支持適用於所有財產的物之所在地法。
在亞洲，也有許多國家絕對適用物之所在地法原則。如日本法1898第10條規定:“動產和不動產物權及其他應當登記的權利，適用標的物所在地法律”。雖然日本法律經過了三次修改，即1942、1947和1964，但這壹規定從未改變。1939泰國國際私法第16條規定:“動產和不動產適用財產所在地法律”，第17條規定:“訴訟期間動產所在地發生變更的，仍適用訴訟開始時財產所在地法律。”1982土耳其國際私法和國際訴訟法第23條第1款規定:“動產和不動產的所有權，適用其他財產權發生地的法律。”此外，伊朗、伊拉克、前蘇聯東歐國家、非洲的埃及、馬達加斯加等國也主張絕對物之所在地法原則。
我國臺灣省1953年6月制定的《涉外民事法律適用法》第10條第1款規定:“關於財產權利，財產所在地法依財產所在地而定”，第3款規定:“財產所在地發生變化的，其財產權喪失，依事實完成財產所在地法。”實踐中，圍繞第10條的規定，壹直有壹個適用案例:1957年5月，臺灣省亞航美籍工程師阿諾德在臺灣省墜樓身亡，死者遺屬為其來自中國臺灣省的妻子和來自美國的兩個孩子。阿諾德的遺孀和子女訴至法院，要求亞洲航空公司返還其保管的阿諾德的遺產(動產)。1957年8月，臺灣省管區臺北地方法院作出判決，認為本案訴訟標的為物權，適用《臺灣省管區涉外民事法律適用法》第10條的規定:適用不動產(動產)所在地法，判決被告返還原告所請求的財產。
可以肯定地說，自19世紀中葉以來，在物權問題上，動產和不動產都適用物的所在地法，這不僅成為學者們的常識，也成為世界各國的通行做法。但需要註意的是，物之所在地法原則的相對適用期和絕對適用期的劃分並不是“絕對的”。即使在現代社會中絕對適用於物權的物之所在地法原則被大多數國家所接受的情況下，壹些國家或學者仍然出於某種原因堅持相對適用的觀點並在實踐中適用。因此，“相對適用期”和“絕對適用期”的劃分只是從各時期法律適用的總體情況或主導原則的角度進行的觀察，並不意味著該時期物權關系法律適用的絕對狀態。