論合同效力與物權效力的區分及預告登記對“壹房多賣”的防範
案例:A開發商將壹套房子賣給B，合同約定逾期不交房，開發商承擔違約金5萬元。合同簽訂後，開發商A未在房地產管理部門辦理登記手續；之後，A將同壹套房子賣給了C，並辦理了登記手續。
本案涉及的問題:
1.如果乙方簽訂合同後未辦理登記手續，其房屋買賣合同是否生效？乙方要求甲方承擔違約金的請求能否得到支持？
2.乙方可以主張甲方與丙方的合同無效嗎？乙和甲先簽合同，丙後簽合同，但丙已辦理了登記手續，那麽丙對爭議房屋是否享有物權？
3.以後遇到類似情況，乙方該如何維權？
這個問題涉及到合同效力與物權效力的區分，以及預告登記對“壹房多賣”的防範。
立法背景:
當事人之間買賣房屋的情況比較復雜。如果說登記是合同的生效要件，那麽，如果由於出賣人的原因未辦理登記手續，在房價上漲後，出賣人可以以不登記合同無效為由，要求確認合同無效並返還房屋，可能損害善意買受人的利益。尤其是在房屋已經交付，買受人已經裝修房屋的情況下，如果確認合同無效，因未辦理登記而返還房屋，可能會妨礙現有的財產秩序。此外，如果因未辦理登記而導致合同無效，非違約方將無法要求違約方承擔違約責任。如果嚴格區分合同與登記的效力，建立預登記制度，這種現象是可以避免的。
分析這個案例:
《物權法》第十五條規定，當事人之間就不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅訂立的合同，自合同成立時生效，但法律另有規定或者合同另有約定的除外；未辦理物權登記的，不影響合同的效力。實際上明確了以下觀點:雙方訂立房地產買賣合同後，合同已經生效，未辦理登記手續的，房屋所有權不能轉移；合同壹方違反合同的，應當承擔違約責任。
同時，《物權法》第二十條規定:“為保障將來物權的實現，當事人可以按照約定向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意處分不動產的，不發生物權效力。”預告登記登記的不是不動產物權，而是未來不動產物權變動的請求權。《物權法》關於預告登記的規定使登記的債權具有物權效力，也就是說，具有預告登記的債權對與該債權內容相同的後續處分行為具有對抗效力。這樣登記的債權得到保護，購房者將能夠取得約定的房屋，對防止商品房銷售中的壹房二賣起到了特殊的作用。
在這種情況下，甲乙雙方簽訂的合同是雙方真實意思的表達。雖然沒有登記手續，但只能說明產權不能變更。根據《物權法》第十五條，乙方與甲方簽訂的合同已經生效；乙方要求甲方承擔違約責任的請求予以支持，責令甲方支付違約金5萬元，並賠償乙方實際損失。同樣，甲方與丙方簽訂的房屋買賣合同是有效合同，爭議房屋的所有權因登記歸丙方所有。為避免壹房二賣，B日後與開發商簽訂購房合同後，應向登記機構申請預告登記。預告登記後，如果開發商再次出售房屋，雖然與買方簽訂的合同可能有效，但不具有物權效力。
第二，涉及善意取得的案件
案例:A、B夫婦。雙方婚後購買別墅，但房產證上的業主登記為A，夫妻關系惡化後，A再將夫妻共有的別墅私自賣給C。在查閱不動產登記部門的登記簿，確認甲是房屋所有權人後，丙與甲簽訂合同..合同簽訂後，丙方支付房款，甲丙雙方到登記機構辦理房產登記。乙方得知此事後，將丙方告上法庭，認為甲方無權處分夫妻共同所有的財產，甲方與丙方簽訂的財產轉讓合同無效，丙方應返還該財產。
《物權法》實施前可能產生的後果:
《合同法》第五十壹條規定，無權處分他人財產的人訂立合同後，經權利人追認或者無權處分人取得處分權的，該合同有效。過去，無權處分他人財產的人，權利人拒絕追認的，合同無效。因此，在《物權法》實施之前，法院可以判決甲、丙方簽訂的合同無效。
《物權法》實施後，判決將被推翻:
《物權法》第106條規定“受讓人符合下列情形的，取得該不動產或者動產的所有權: (壹)受讓人善意接受該不動產或者動產的；(2)以合理的價格轉讓；(三)依法應當登記的被轉讓的不動產或者動產已經登記，並且不需要登記的被轉讓的不動產或者動產已經交付受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產所有權的，原所有權人有權向無權處分人要求賠償。”
《物權法》的這壹規定是關於善意取得的。善意取得的條件是:1。受讓方必須是善意的，不知道轉讓方無權處分該人。2.受讓人支付了合理的價格。3.被轉讓的財產已經登記(如不動產)，不需要登記的財產已經交付給受讓人(如貨物)。必須同時滿足三個條件，否則不構成善意取得。善意取得既適用於不動產，也適用於動產。
本案中，由於甲、乙雙方是夫妻，且產權證上登記的產權人是甲方，根據《物權法》規定的不動產登記生效原則，丙方有充分理由相信產權證上的產權人對該財產享有處分權，故符合善意取得條件；第二，丙為該房產支付了合理的價格；第三，已經完成產權登記，完全符合物權法關於善意取得的規定，丙取得了房屋所有權。法院可能會判決駁回乙要求丙返還財產的請求。
當然，B的權利無法得到保障。根據《物權法》的規定，其有權要求甲方賠償損失，甲方應將從該房產轉出的款項視為與乙方夫妻相同的財產，而不是視為自己的財產。
第三，抵押貸款案件
案例:某房地產公司(以下簡稱A公司)與B建築公司(以下簡稱B公司)達成協議，由B公司為A公司建造商品房..根據合同，標的物總金額為6000萬元，項目將在8個月內完成。如果任何壹方違約，將支付合同總額20%的違約金。合同簽訂後，甲公司為籌集項目建設資金，以其建設用地使用權作為抵押向甲銀行借款3000萬元，乙公司承擔該筆借款的擔保責任，但未約定擔保方式。
乙公司未經甲公司同意，將部分施工任務交由張、李、王共同出資的丙建築公司施工。在施工過程中，工人劉不慎將手中的磚塊掉落，將路過工地的行人打成重傷，並花去5000元醫藥費。
甲公司在開工後立即進行商品房預售。丁買了|法；法/教育我網匯H總經理到65438號樓101室，預付5萬元，約定作為首付。但不久，甲公司與王某簽訂合同，將上述房屋出售給王某，並在房屋竣工後將房屋的產權證辦理給王某。王並不知道房子已經賣給丁的事實。
王入住後，全家人出現皮膚瘙癢、流淚、頭暈等不適。經檢測，發現室內甲醛等化學指標嚴重超標。但采購合同中對化學指標沒有明確約定。
由於甲公司無法償還甲銀行的貸款，甲銀行想對甲公司開發的商品房行使抵押權..
問題:
5.如果A銀行行使抵押權，其權利標的是什麽？A銀行如何實現抵押？
答:A銀行抵押的標的物是土地使用權，不包括商品房。《物權法》規定建設用地使用權抵押後，土地上的新增建築物不屬於抵押財產。甲銀行實現抵押時，可以壹並處分該商品房，但不能以該商品房價款優先受償。
6.在得知房屋已出售給王後，丁向法院提起訴訟，要求甲公司履行合同交付房屋。他的主張是否應該得到支持？為什麽？
答:不能支持，因為王已取得商品房所有權，不動產登記是產權變更的依據。
四、附上案例
案例:本案中動產和不動產的查封
甲乙雙方都是同壹單位的職工，都住公房。後來單位對公房進行了重大調整，將乙方居住的壹套公房(兩間平房帶壹個院子)重新分配給甲方，並為甲方辦理了房產證..因為B住公房時，隔了兩個半房間又拿了另壹個房間，於是糾紛出現了:A說“我有房產證”，要求入住，而B說“我自己在這裏蓋的房”，拒絕交房，於是雙方訴諸法院。
評論:
乙方在甲方庭院內的土地上建造房屋，房屋依附於甲方使用的土地，房屋的所有權與土地使用權不可分割，不能與其所有者有所區別。因此，在這種情況下，房屋應當歸土地使用權人所有。甲方取得該房屋的所有權是因為乙方的房產依附於甲方使用的土地，所以雖然甲方可以取得該房屋的所有權，但應補償乙方..
本案爭議的焦點是附屬物的歸屬問題。關於附著物所有權，根據我國民法通則，當事人可以就附著物所有權進行協商。當事人對標的物的所有權有約定的，應當根據其壹致意見確定附著物的所有權。但是，當事人協商不能達成壹致意見的，應當根據附著物的具體情況確定附著物的歸屬。
物可分為動產和不動產，而添附包括動產和不動產的添附、動產和不動產的添附、不動產和不動產的添附。動產與動產的附著，是指兩個動產附著在壹起。命名:把別人的輪胎放在自行車上，把壹個人的珠寶放在另壹個人的戒指上。動產和動產附合時，主要物的所有人或者有價物的所有人取得復合物的所有權。如果附合物不能區分主從，或者價值相等，則復合物應歸原物所有人所有。
不動產對不動產的附著，就是壹個不動產附著在另壹個不動產上，合成壹個東西。而不動產和非生產的附著，在中國基本不會發生。在我國，因為在土地上修建建築物必須經過壹定的程序批準，而且前提是取得土地使用權。如果沒有取得土地使用權，就無法取得建築物的所有權。命名，如果建築物是加建的，如果建造者經有關部門批準可以單獨取得所有權，就不會有附屬物；沒有相關部門的批準，建設方無法取得建築物的所有權，因此對新增的建築物沒有權利。在這種情況下，應視為動產(建築材料)和不動產的附屬物。可見，在他人所有或者使用的土地上建造房屋的，建造者不能取得房屋的產權。
無論哪種附著，都是改變原有的形式而成為新的東西，並增加該東西的經濟價值。在這種情況下，經過苦心經營可以恢復原狀，或者恢復原狀不方便、不經濟，就不應該恢復原狀，應當由壹方取得新形成物的所有權。附著的結果是壹方所有權擴大，另壹方所有權喪失。雖然這在社會經濟方面是必要的，但對於失去所有權的壹方來說是不公平的。因此，從公平原則出發，因查封而遭受損失的壹方，可以要求獲得利益的壹方返還其獲得的利益。
發生查封時，喪失所有權的壹方請求取得所有權的壹方返還利益的，適用不當得利法的規定。因為，法院為了避免經濟上的浪費，規定壹方取得對附著、混合、加工形成的物的所有權，但該方並未獲得比原所有權更多的利益，失去所有權的壹方並未失去其利益，所有權擴大的壹方的利益與失去所有權的壹方的損失之間存在因果關系。因此，雙方的關系是壹種不當得利的債務，受損失的壹方有權要求獲得利益的壹方返還其所獲得的利益。當然，這種利益的回報並不是原有物和果實的回報，而是通過取得他人物的所有權而增加的利益的回報。
從本案來看，乙方在甲方使用的土地上建造了房屋..如上所述，土地使用權與房屋所有權相壹致，只能由同壹人所有，因此乙方不能取得其所建房屋的所有權。所以本案在他人宅基地上建房，發生了動產和不動產的附著，即乙方的建築材料附著在甲方的宅基地上。由於動產依附於不動產，不動產的所有者取得所有權。因此，乙方在甲方宅基地範圍內建造的廂房歸甲方所有..但在附件中，取得所有權的壹方沒有取得利益的基礎，其給他人造成的損失應當在利益範圍內返還，所以甲方應當將其取得的不當利益返還給乙方，應當是建房的成本和相應的勞動報酬。
另外，我推薦兩個物權法案例:
1，題目:《物權法案例教程》(高等教育法學專業案例教材)
作者:方張洪波
出版社:知識產權
2.《新中國物權法精要及案例解釋》第二版作者:李先東法律出版社。