近年來，國內房地產業蓬勃發展，也促進了社區物業服務的發展。業主在選擇房源的同時，也對物業服務給予了更多的考慮，但也存在很多困難。以下是物業管理中遇到的困難。
物業經理工作中遇到的困難1 1，開發商遺留的問題給物業管理服務造成了隱患。
受利益和相關部門監管不力的影響，開發商重視房屋建設，卻忽視基礎設施的配套建設，忽視水、電、電梯、綠化、道路、燃氣、電信、車位等系統設計。沒有硬性標準，很隨意。另外，房屋建成後，開發商對小區配套的承諾無法兌現，質量問題很多。主要表現在:壹是面積分配不合理，配套服務設施不兌現；二是房屋出現質量問題後，開發商不主動維修，而是與物業公司推卸責任。第三，開發商越權承諾降低或折扣物業管理費，這增加了物業公司的負擔。比如水榭花都的小高層，就出現過電梯無法運行，高層用水二次加壓設備偷工減料，導致業主不用水的問題。出現問題後，開發商未及時維修維護，宣傳溝通不到位。如果業主不了解情況，所有的矛盾都會轉嫁給物業公司，導致業主和物業公司的矛盾，導致業主拒交物業費，造成業主和物業公司的對立。另外還有壹些老小區，很多都是單位和部門開發的。由於設計和規劃的先天不足，也遺留了很多問題，物業管理工作仍然困難重重，需要廣泛關註。
2.物業管理服務不規範、不到位。
壹是物業企業員工素質不高，服務不規範。員工文化程度低，缺乏專門培訓，導致物業服務不到位，運營不規範，導致員工流動性大。二是安保工作流於形式，人浮於事，作用沒有真正發揮好。重門崗，輕巡觀；重社區內部安全，輕外部防範；重公共安全問題，輕設施安全；重視人員數量多於崗位管理和監督；重視對人的防範多於對物的安全監管。三是物業公司本身管理水平低，提供的服務單壹、狹窄。物業企業只提供壹些保安、保潔、綠化等基礎服務，沒有利用社區文明建設的契機拓展服務平臺。目前縣城沒有物業公司開展接送孩子、加液化氣、加純凈水等服務。四是物業管理企業財務收支不透明。車主不知道自己交的費用都花在哪裏了。很多物業企業缺乏長遠發展和規模化發展的理念，往往追求短期效益和眼前利益。壹些物業公司在取得物業管理權後，沒有嚴格履行職責，擅自降低服務標準和要求。更有甚者，只收費不服務，引起業主不滿，不願意交費。2013東海縣發生多起物業糾紛。據不完全統計，房管部門直接處理日常投訴718件，縣長信箱53個，民聲熱線248條，西雙湖論壇投訴126件，網絡輿情監督139件，愛衛會辦公室2件，軟辦1件。
3.業主繳費意識不高，物業費收繳率低。
首先，部分業主消費觀念不正確。有的購房者是剛從農村過來的中老年人，對物業管理沒有概念。部分城鎮職工習慣福利分房，對有償服務有抵觸心理。其次，壹些業主無限擴大物業管理服務的功能，以為交了費物業公司就什麽都要負責。只要遇到麻煩，就找物業管理公司解決。只要物業公司不解決，就會以此為借口拖延交費或者不交費。第三，壹些業主把物業公司的職能虛無化了，認為我住的房子不需要物業公司管理，不需要不義之財。其他業主素質差，照常享受物業管理服務，就是不想交管理費。還有個別業主以不住在小區為借口不交物業費。還有壹些業主，看到其他業主不交費，認為自己反而吃虧，也拒絕或拖欠物業費。不交費的業主中，也有壹些政府官員、人民教師等靠財政工資養活的人。縣房管局2011年物業費繳納情況統計顯示，2011年縣統計上報的小區有. 31個，總戶數為14303戶，其中機關事業單位戶數為2591戶，未繳納物業費的機關事業單位戶數為2599戶2012東海縣物業管理小區統計顯示，東海縣25家物業管理企業中，收費率最高的為92%和5%，最低的僅為46%和7%，盈利企業僅為20%。微利保本企業55%，虧損企業25%。有的物業公司是開發商成立的，物業費收不到。都是靠開發商“輸血”維持的，呈現虛假繁榮，以免影響剩余樓盤和下壹個樓盤的銷售。壹旦開發商項目完成，開發商退出，不再“輸血”，物業管理可能面臨癱瘓。此外，壹些新建小區業主入住率低也是物業收費難的原因之壹。
4.監管部門缺位，重視程度不夠，沒有擔當。
受管理制度不完善、部分業主公共道德意識淡薄等因素影響，亂搭建、占用公共通道、破壞墻體結構、將居民住宅改為營業用房、破壞綠化、破壞公共設施、亂丟垃圾、噪音超標、油煙等壹系列影響居民居住環境的違法行為在部分小區依然普遍存在。居民反映強烈，但物業公司沒有執法權，只有口頭建議和咨詢，缺乏有效的治理手段。有些違章建築，壹旦建成，會給以後的拆遷工作帶來很大的麻煩。首先，居委會的作用沒有真正發揮出來。根據2065438年5月1日實施的《江蘇省物業管理條例》，“街道辦事處(鄉鎮人民政府)具體負責本轄區內物業管理的指導、協助和監督，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關系。社區居(村)民委員會應當予以協助和配合”。但實際上居委會對社區是放任的，形同虛設。壹個社區幾千人，幾萬人，很多比農村的村委會還大。小區的治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明創建等民生問題很多，急需解決，需要居委會協調解決。此外還有建設部門、房管部門、質檢部門、公安部門、城管部門、供水供電部門等。，都有缺乏監管的問題。遇到事情，往往推諉扯皮，執法範圍不明確，小區成了執法空白區。同時，業主委員會的作用也沒有得到充分發揮。目前開發商上報縣房管部門備案的業主委員有20多個，大部分都是名義上的，真假難辨，真正發揮作用的很少。如果沒有充分發揮業主委員會的作用，開發商、物業管理企業和業主之間就會缺乏溝通的橋梁和信任的基礎，不利於業主自治管理和其他物業管理工作的開展。
5、物業管理法律法規不健全。
國家關於物業管理的法律法規不健全。《江蘇省物業管理條例》雖已頒布，但有很多規定無法操作。比如在小區裏，沒有強制規定不成立業主大會、業主委員會，不成立、不備案也沒有法律後果。不能體現業主自我管理《物業服務管理辦法》及市縣實施細則沒有出臺，沒有完善具有強制性、權威性、可操作性的物業管理法律制度。
物業管理工作中遇到的困難。物業管理收費難的問題
原因:1。業主不適應“為服務付費”的消費觀念。2、物業管理的不誠信，導致壹些業主“搭便車消費”，拖欠物業管理費。3.現行物業管理制度的法律關系錯位。根據新頒布的《物業管理條例》第十五條規定，業主委員會是業主大會的執行機構，可以代表業主與業主大會選聘的物業管理公司簽訂物業服務合同。也就是說，物業公司和業主委員會是委托和被委托的關系。根據權利義務對等原則，業委會行使了委托權，也應履行繳納管理費的義務。但實際上業委會只是行使了委托權。物業公司已經盡到了服務義務，他們要向每壹個業主收費。這種權利義務關系的錯位，為物業公司收取費用，維護自身利益留下了隱患。4.物業服務不能讓業主滿意。這也是充電難的主要原因。滿意是壹個很抽象的詞，有的業主滿意，有的業主不滿意。所以妳滿意不滿意不是壹個業主說了算的，需要業委會根據簽訂的物業委托合同中的服務標準來衡量。
解決辦法:壹方面，物業管理公司要做好物業的服務工作，加強對物業管理消費意識的宣傳。另壹方面，建議物業管理區域內的房地產行政主管部門成立專職委員會。壹些業主的欠款是對其他付費業主的侵犯。只有業主交了管理費，才能投訴物業管理公司服務不到位，這個專職委員會會做出約定的決定。如果物業管理公司的服務很差，委員會將處罰管理公司將物業費返還給業主。
二、電梯運行收費和攤銷問題
解決方法:按家庭使用頻率攤銷電梯運行費用比較合理，即多層或高層家庭使用多，支付多。支付率可參照財務會計資產折舊方法。
第三，停車場責任問題
管理區停車管理和責任界定壹直存在爭議。偷車賠不賠，主要看物業管理區域內的車位是有人占還是有人守，或者兩者兼而有之。只是占用了壹個地方，交了占用費，物業公司不用承擔賠償責任。如果被保留或者兩者都有，就應該賠償。
所以，在現實生活中，有些業主可以不交停車費自由進入停車場，但物業管理公司必須愛護這些業主的車輛，開發商出售車位的利潤是屬於他們的。為什麽？因為這些業主車輛的保管費用是包含在按照物業費用標準繳納的物業管理費中的(自己買車位是沒有占用費的)。未購買車位的業主或外地業主，每月或每次停車時按規定繳納停車費，其中占用費收入屬於全體業主，托管費為物業管理收入。認為小區內丟失車輛，如果交了停車費，物業公司按照停車費中保管費的比例承擔責任；如果這輛車的車主有車位，不需要交停車費，物業管理公司依據委托物業管理合同必須認定為失職賠償車主；外地車輛未繳納停車費，物業公司無需承擔賠償責任。
現實中發現，在很多物管小區，不管車的檔次和價值如何，都是按照車位數量來收取相同價格的停車費。車輛壹旦丟失，物業公司會承擔賠償責任，法院壹般會要求按照車輛價值賠償。這就變成了上面說的壹樣的錢，妳虧什麽就虧什麽。因此，建議物業企業壹方面通過購買保險來分散物業企業的倉儲風險；另壹方面，他們在收取停車費時，要考慮價值與責任的對等，根據車輛價值的因素加收保管費，並明確雙方的責任和義務，或者在停車場門口豎起牌子，告知停車場存放的車輛是存放車輛或者只提供車位。這樣如果車輛丟失，責任和賠償就壹目了然了。