壹、物業管理風險。項目接管的不確定性帶來的風險
壹些物業服務企業在尚未決定取得項目接管權的情況下，投入了更多的人力、物力和財力。但由於種種原因，最終沒有被建設單位選中，物業服務企業不僅遭受了人、財、物的損失，也損害了企業的品牌形象。
2.專業服務咨詢的風險
早期幹預涉及面廣、時間長、技術性強、難度高。當物業服務企業沒有足夠的具有相當專業技術能力和物業管理經驗的人員全程參與時，難免難以發現項目規劃、設計、施工中的隱患和問題，其提供的專業意見和建議也可能存在不足和偏頗。另外，如果沒有和建設、施工、監理單位的良好溝通和配合，前期介入提出的合理化建議也不會被重視和采納。以上兩個方面都可能導致物業建成後的管理存在壹定的風險。
第二，合同中的風險
1，合同期限
根據合同法第四十五條？當事人可以同意對合同的有效性附加條件。附條件的合同，條件成就時無效？。預科物理學術服務合同是附終止條件的合同。《物業管理條例》第二十六條規定？業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同在期限屆滿前生效的，前期物業服務合同終止？。所以之前的物業管理合同期限是不確定的，物業服務企業隨時可能被業主大會解聘。壹旦合同提前終止，企業的長期規劃和對物業管理項目的各種投資都會遭受損失。但如果企業考慮到這個因素，規劃和投入不到位，可能會導致短期經營行為，也會導致業主、物業使用人和物業服務企業之間的矛盾和沖突。
2.訂立合同的風險
在前期服務合同的訂立中，物業建設單位處於主導地位。而且物業相關資料的移交，物業管理用房和商業運營用房的移交，空置房屋管理費的繳納，都需要物業建設單位的支持和配合。因此，建設單位在與物業服務企業訂立前期物業服務合同時，可以將不應由物業服務企業承擔的風險轉移給物業服務企業。此外，壹些物業服務企業為了取得項目經營權，在簽訂合同時壓低管理費，影響了項目接管後維持正常運營；或者相關責任約定不明確，或者無視免責條款，甚至做出壹些難以實現的承諾，導致突發事件(家中財物被盜，人員傷亡等。)可能被業主作為向物業服務企業索賠的理由。
3、合同執行的風險
前期物業服務合同是由建設單位代表全體業主與物業服務企業簽訂的具有委托性質的集體合同。這種合同認購行為雖然是法律法規的結果，但在業主入住和合同執行過程中，由於缺乏相應的法律法規或其他原因，可能會對認購方式、前期物業服務合同的部分條款和內容產生分歧和不執行，從而可能引發糾紛。
第三，物業非法裝修帶來的風險
業主和物業使用人違規裝修，不僅會造成物業的部位損壞、安全隱患、鄰裏糾紛等。，還增加了物業管理的運行、維護和保養成本，也使物業服務企業對物業裝修管理承擔了壹定的責任。
第四，物業使用帶來的風險
在物業的日常使用過程中，業主和物業使用人有不當行為和不當使用(如高空拋物、改變物業使用功能、堵塞消防通道、捐贈和毀壞設備、設施、場地等。).責任人難以確定；還是物業的所有人或使用人因物業？當事人的缺陷或疏忽？當發生事故，造成他人人身傷害或財產損失時，物業服務企業將承擔壹定的法律責任風險。
動詞 （verb的縮寫）法律概念不清帶來的風險
在公共安全、個人財產保險和保管方面，業主和物業使用人往往對物業管理安全防範主體的責任認識模糊，錯誤地將本應由公安機關或業主本人承擔的安全防範責任強加給物業服務企業，導致物業服務企業與業主、物業使用人之間的糾紛增多。物業服務企業在這方面投入了大量的人力、物力和精力，造成了不必要的消耗，承擔了額外的責任。
不及物動詞收取管理費的風險
業主和使用人以各種理由拖延、少交或拒交管理費，是物業服務活動中的突出問題。由於物業服務企業普遍缺乏有效的追償手段，收費風險是日常物業管理服務中的風險之壹。
七、公共事業費的風險代收代繳。
在公用事業費(如水電費)的代收代繳和公用事業費的分攤中，物業管理單位處於代收代繳的中間。如果業主和物業使用人不能及時足額繳納相應的費用，必然會給物業服務企業帶來經濟損失和不應有的風險。
八、管理項目外包的風險。
物業管理服務外包是物業管理中的普遍現象。雖然物業服務企業可以采取各種措施控制項目外包單位的選擇、合同簽訂和管理，但潛在的不確定因素仍然存在。比如選擇的專業公司履行合同時，專業服務行為不符合物業管理服務的要求。雖然物業服務企業可能會通過要求整改來解決問題，但後果往往是業主和物業使用人會怪罪物業服務企業。
九、物業管理人員服務的風險
物業服務企業未履行物業服務合同的約定，造成業主人身、財產安全損害的，應當承擔相應的法律責任。員工違規操作導致的問題，法律上叫什麽？雇主的責任？物業服務企業也將承擔糾正員工不當行為的責任。
X.公共媒體在宣傳報道中的風險
在物業管理運行中，物業管理服務不到位、矛盾解決不及時、投訴處理不當、與各方溝通不及時等都可能引發畜牧管理輿情風險。輿情風險不僅會影響物業服務企業的品牌形象，還會給物業服務企業帶來經濟損失。
二。防範物業管理風險的措施(1)物業服務企業要學法、懂法、守法。在簽訂物業管理相關合同前，應註意合同主體的合法性，合同服務的約定應盡可能詳細，避免歧義。有關服務標準、服務質量、收費項目、違約責任、免責條件、爭議處理方式等應在合同認購中明確規定。在參與投標、承接工程、提供服務等各個環節自覺執行物業管理相關法律法規，充分運用法律武器維護自身合法權益，切實提高自身法律意識、合同意識、公約意識和風險防範服務意識。
(二)物業服務企業應當註重制度建設、員工素質和管理落實，建立健全並嚴格執行物業服務企業內部管理的各項規章制度和崗位責任制，不斷提高員工的服務意識、服務技能和風險防範意識，通過機制創新、管理創新和科技創新改進管理方式，提高管理水平和效率，降低運營成本，增強企業自身的市場競爭力和抗風險能力。特別要註意消除管理上的隱患，在服務區的關鍵位置設置必要的提示和警示標誌，盡可能避免事故的發生。
(3)妥善處理物業管理活動相關主體之間的關系。
(1)妥善處理與業主的關系。物業服務企業在為業主提供規範、到位、滿意的服務的同時，應當通過業主公約、宣傳欄等形式，廣泛宣傳物業管理的相關政策，幫助業主樹立正確的物業管理責任意識、消費意識和契約意識，使其在行使權利的同時承擔相應的義務。
②妥善處理與開發建設單位的關系。物業服務企業應當加強前期幹預，幫助建設單位完善物業項目設計，提高工程質量，節約建設資金，努力引導建設單位正確認識物業管理活動。
③處理好與市政公用事業和專業公司的關系。按照《物業管理條例》第四十五條的規定，在物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應向最終用戶收取相關費用。物業服務企業應當按照本規定，與相關單位明確責任，履行職責。將某項專業服務分包出去的保潔、綠化等專業公司要慎重選擇，嚴格要求，在分包合同中明確雙方的責任。
(4)妥善處理與政府相關行政部門、街道、居委會的關系，積極配合各級政府部門的工作，主動接受行政部門、街道辦事處、居委會對服務工作的指導和監督。
(4)物業服務企業應重視企業的宣傳，建立輿論宣傳平臺，樹立企業良好形象。要與政府、行業協會、業主大會、新聞媒體等相關部門建立良好的溝通協調機制。風險和危機發生後，要冷靜應對，及時妥善處理，做好相關協調工作，贏得輿論支持，最大限度減少企業的經濟和聲譽損失。
(5)適當引入市場化的風險分擔機制。比如買保險，意外責任險，財產險等。對於其接管物業的* * *設備設施，如發生建築物外墻脫落、砸傷行人或砸壞車輛等事故，由保險公司承擔相應的賠償責任。
(6)風險管理是壹門新興的管理學科，它建立在觀察、實驗、經驗積累和科學分析的基礎上。因此，物業服務企業應重視風險發生規律的研究，加強控制和防範風險的能力。要建立事前科學預測、事中處理突發事件、事後妥善解決的風險防範和危機管理機制，把握風險的規律性，引入先進的風險管理技術來規避、轉移和控制風險，針對不同類型的事物建立相應的應急預案，防範風險，應對突發事件。
(7)在風險分析和風險評估的基礎上，增加備用設備和安全設施。
(8)加強安全管理，落實安全責任，定期檢查安全設備。
(9)調查、分析和報告事故。
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