隨著物業服務市場化進程的不斷推進，業主自主選擇物業服務企業的意識逐漸增強，物業項目交接活動日益頻繁。然而，由此帶來的各種財產交接的矛盾和糾紛也頻頻發生。物業項目交接行為不規範。如何通過規範統壹的交接內容和程序，逐步規範交接行為？物業公司拒不退出物業管理區域，強行接管物業項目等違法行為，甚至容易引發群體性事件。但是如何識別這種違規行為呢？住宅小區的“真空”狀態會直接影響業主的基本生活秩序。怎麽處理這種突發事件？對於這些問題，新出臺的《北京市物業項目交接管理辦法》給出了答案。2010 10 19北京市住建委發布《北京市物業工程交接管理辦法》，將於2010 12 1正式實施。此次發布的《物業項目交接管理辦法》是《北京市物業管理辦法》的重要配套政策，也是落實《北京市物業管理辦法》關於物業項目交接原則性規定的具體實施細則。其內容主要包括以下幾個方面:壹是對物業項目交接活動進行界定，明確物業項目交接的類型和內容。物業項目交接是指建設單位或者物業服務企業與全體業主對物業使用部分的檢查和交接，以及物業管理相關資料的交接和承接。從定義中可以看出，根據物業工程移交主體的不同，物業工程移交可以分為建設單位與全體業主之間的移交和物業服務企業與全體業主之間的移交兩種主要類型。交接內容包括物業使用部分的檢查交接和物業管理相關資料的交接驗收兩個方面。二是明確不同情況下物業項目的交接程序，規範交接行為。根據不同物業項目的交接類型，明確具體交接程序，明確業主、建設單位、物業服務企業在物業項目交接活動中各自的權利、義務和責任。《工程移交管理辦法》對不同情況下業主與建設單位或物業服務企業如何移交物業服務合同作出了具體的程序性規定，如業主* * *決定終止前期物業服務合同，不再接受事實服務，物業服務合同期滿後不再選聘原物業服務企業，物業服務企業決定不再提供事實服務，或物業服務合同期滿後不再續簽物業服務合同。三是明確界定“拒不退出”和“強行接管”的行為。業主依法通過業主大會決議或者同壹決定解除前期物業服務合同或者解聘物業服務企業後，建設單位和物業服務企業應當在60日內與全體業主完成交接，退出物業管理區域。建設單位和物業服務企業逾期不退出物業管理區域的行為構成拒絕退出。強制接管包括兩種情況:壹是從權利角度來看，物業服務企業未經業主同意進入物業管理區域的，可以認定為強制接管；第二，從行為上看，雖然已經通過法定程序選聘了新的物業服務企業，但如果原物業服務企業尚未退出，新的物業服務企業在未通過協商或訴訟、仲裁達成協議的情況下強行進入物業管理區域，那麽新的物業服務企業也構成強行接管。四是規定了應急物業服務的相關內容。文件規定，三種情況下，小區物業項目無法維持正常物業管理秩序的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同有關部門組織提供應急物業服務，保障業主基本生活秩序。應急物業服務方式根據轄區實際情況確定。本轄區已建立應急物業服務隊伍的，可以組織應急物業服務隊伍提供應急服務，也可以采取選聘物業服務企業的形式。應急物業服務就是應對突發事件，解決業主的燃眉之急。因此，從內容上看，應急物業服務僅限於垃圾清運、秩序維護、二次供水、電梯運行等維持業主基本生活的服務。應急物業服務期限壹般不超過3個月。從繳費主體看，應急物業服務費由全體業主承擔，業主委員會協助收取。此外，《工程交接管理辦法》還規定，物業服務企業不履行交接義務、不按規定交接、擅自停止物業服務、拒不退出物業管理區域、強行接管的，房屋行政主管部門將按照本市物業服務企業信用信息管理和物業服務項目管理的有關規定，對物業服務企業及相關責任人進行處理。
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