物業管理合同糾紛案例分析
[案例]
原告:李xx
被告:aa物業管理有限公司
原告是aa花園18號樓602室的居民。2003年6月5438+10月17日，原告與被告簽訂ss房屋管理合同，約定原告利用位於SS 1421、1425樓下的兩個摩托車停車位，分別停放車牌為粵xzx、粵xxx的摩托車兩輛。2004年10月21日18: 30，原告將粵xzx摩托車停放在14棟樓下編號為1421的車位，同月23日發現摩托車丟失。原告立即通知了被告的保安，並向公安機關報案。該區宏基派出所立案偵查，但至今案件未偵破。原告起訴稱，根據原、被告之間的管理合同，被告負責ss住宅區的管理事務，其職責包括保證公共秩序和加強進出車輛的管理。根據《廣東省物業管理條例》和《中山市物業管理實施細則》的規定，物業管理的範圍包括車輛停放和停放場地，包括保安服務。因此，被告負有管理車輛停放並確保其安全的法律義務。目前，因被告對車輛未盡到足夠的管理責任，導致原告的摩托車被盜，被告應承擔賠償責任。據辯稱，原告與被告之間的關系是車輛停放合同，而不是保管合同。因此，被告對原告的車輛僅負有壹般的治安義務，而無保管義務。被告已在小區四個出口處設置門柱，進行24小時治安巡邏，履行了管理合同約定的保證公共秩序、加強車輛進出及泊位管理的義務。且在公安機關偵破案件之前，不能僅憑原告的陳述就認定摩托車是在小區內被盜的。故請求法院駁回原告的訴訟請求。
[裁判要點]
中山市人民法院經審理認為，第壹，關於原告的摩托車是否在ss小區丟失的問題，根據原告的陳述，原告於2004年6月23日下午將粵t9f786摩托車停放在1421號樓14樓下的停車位，至2004年6月23日，原告的上述陳述與原告在派出所報案的材料壹致。根據最高法院《關於民事訴訟證據的規定》第七十三條，在案件尚未偵破的情況下，應當認定大概率事實，即原告粵t9f786摩托車在ss居民區丟失的事實。其次，關於原告與被告之間的法律關系以及被告是否應對原告車輛的損失承擔賠償責任，由於原告與被告簽訂的管理合同對車輛的保管沒有壹致意思表示，雙方之間不存在保管合同。原告作為業主按月向被告支付物業管理費，被告作為物業管理公司按照政府規定的收費標準提供相應的物業管理服務，形成物業管理服務合同關系。車輛的管理是物業管理服務合同的壹部分，被告在履行物業管理服務合同時對小區內的車輛及其他財產負有合理謹慎的註意義務。被告雖配備了值班、巡邏的保安人員，並采取了壹定的安全措施，但未對進出車輛進行有效登記，未盡到應有的註意義務。故對原告車輛的損失負有責任，應承擔相應的民事賠償。原告本人沒有保管好自己的車輛，對此也有責任。鑒於此，原、被告負同等責任，被告應承擔50%的民事賠償。
壹審宣判後，被告不服，向中山市中級人民法院提起上訴。中山市中級人民法院認為，中山市人民法院認定的事實及作出的判決並無不當，維持原判。
[分析]
本案是典型的物業管理服務合同糾紛案件，關鍵在於雙方法律關系性質的認定以及車輛是否遺失在小區。以下分別分析，以期審理此類案件。
物業管理服務合同的性質和特點以及物業管理人安全責任的範圍
“財產”壹詞的意思是“財產、資產、所有物、不動產”，這是壹個寬泛的範疇。從物業管理的角度來說，物業是指各類房屋及其附屬設備、設施和相關場地。所謂“物業管理”，根據國務院《物業管理條例》第二條的規定，是指業主選聘物業管理企業，業主和物業管理企業按照物業服務合同對房屋、配套設施和相關場地進行維修、養護和管理，維護相關區域環境衛生和秩序的活動。其中，物業服務合同是指物業管理企業接受小區業主或者業主委員會的委派和委托，提供物業服務，業主支付服務費的書面協議。它明確了物業管理企業與業主各自的權利和義務，是確立業主與物業管理企業關系的法律文件，是業主的權利保障，在整個物業管理活動中處於核心地位。就本案而言，雙方簽訂的ss住宅管理合同規定了雙方的活動範圍和準則，確立了物業管理服務的合同關系。合同明確約定被告的職責包括保證公共秩序，加強車輛出入管理。根據《廣東省物業管理條例》和《中山市物業管理實施細則》，物業管理的範圍包括車輛停放場所，物業管理的內容包括保安服務。因此，被告對原告停放的車輛負有管理和保障安全的義務。但不能認為被告有義務借用這些協議和規定來保管原告的車，而應辯證分析。
首先，根據國務院《物業管理條例》第四十七條規定:“物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作”。可見，物業管理的安保職能被我國相關行政法律定義為“協助”，物業管理企業自身無法獨立承擔轄區內的安保工作。所以保安不能代替警察，業主只能通過和物管企業約定更好的服務來增加安全系數，千萬不要把物管理想化成保險箱。
其次，物業管理合同是壹種委托服務合同，不同於保管合同。物業管理中保安服務的性質是壹種群防群治的保安服務，是廣義上的社會保障。保安不是保鏢，只要履行好管理者的普通註意義務就行，不能要求他們保證區域內所有人和財產的安全。另壹方面，保管合同不同，它是對特定財產的監管，它要求管理人履行更大的註意義務。
再次，從物業管理費的構成來看，業主繳納的保安費與其要求的保安服務水平差距較大。明顯不公平。根據民法中的公平原則和權利義務對等原則，業主不能通過繳納微薄的安保費來要求物業管理公司提供無縫安保服務。
綜上所述，就本案而言，雖然被告沒有保管原告車輛的義務，但基於雙方的物業管理服務合同關系，被告有管理和保障原告車輛安全的義務，但被告未對進出車輛進行有效登記，未盡到應有的註意義務。因此，被告對原告車輛的損失負有壹定責任，應承擔相應的民事賠償。根據公平原則和權利義務對等原則，被告對原告丟失車輛承擔50%的賠償責任是合理的。
(以上回答發布於2014-06-13。目前的購房政策請參考實際情況。)
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