1.公共設施的所有者是誰？
某樓盤地下停車庫被開發商賣給個人，使得小區停車費水漲船高，造成車庫有空位但業主不能停車的現象，間接侵犯了業主的利益。在壹些住宅區，公共設施，如商店和俱樂部，出售給個人，這些公共設施的經營範圍和功能的變化所產生的矛盾不再作為住宅區的配套服務，這也開始成為物業管理的主要焦點之壹。
【解讀】這種糾紛其實涉及到小區公共設施的“所有者”是誰的問題，是開發商還是全體業主。在《物業管理條例》中，目前只對停車位進行了明確規定，即“小區內的機動車停車場(庫)應當提供給小區內的業主和使用人使用。停車位不得轉讓給小區外的單位和個人；車位空置的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位和個人。”並且對* * * *使用的設施和部位的所有權沒有規定。
同時，目前該物業* * *所使用的設施、部位的權屬還涉及到維護和費用承擔。比如哪些部位、設施、設備屬於全體業主* * *帶* * *；屬於部分業主* * *的東西用* * *；建築面積未分配的地下停車庫所有權應該歸全體業主還是開發商？如果屬於全體業主，權證應該如何發放、保管和使用，收益應該如何處理，維修基金如何籌集，如何分攤？對於開發商銷售的地下停車庫，開發商建設的地面多層鋼結構移動車位的權屬如何確定，部分業主或個人業主是否可以對其提起訴訟，部分業主或個人業主是否可以對* * * *使用的設施提起訴訟，* * *部分的收益如何處理等問題。，目前沒有明文規定。
【解決方案】目前這壹系列問題需要相關部門制定。但總的來說，業主還是需要提高維權意識，及時發現問題解決。
2.妳簽的是委托合同還是服務合同？
目前很多小區的業主委員會在與物管簽訂合同時，往往對物業合同的性質沒有明確的界定。有的小區雙方簽訂“服務合同”，有的小區雙方簽訂“委托合同”。
據悉，這方面的混亂使得最高法院目前的案由分類既涉及服務合同糾紛，也涉及物業管理糾紛；法院在受理物業管理糾紛時，有的案件歸類為服務合同糾紛，有的歸類為物業管理糾紛，有的歸類為損害賠償和物業權屬糾紛。
【解讀】這主要是因為對物業管理服務合同的理解不同。分析認為，如果雙方簽訂物業委托合同，意味著物業管理企業受業主委托管理小區，業主與物業管理企業是委托與被委托關系。
如果小區管理出現問題，比如盜竊，後果與物業公司無關；同時，委托合同的委托人可以無理由隨意解除合同，不利於小區物業管理的穩定。
【解決方法】在簽訂物業管理合同時，要註意合同的性質應該是服務合同，而不是委托合同。最簡單的辦法就是先看物業合同名稱。如果是服務合同，這種合同的名稱壹般是“物業管理服務合同”，而不是“物業管理委托合同”。同時，在合同條款中，如果是委托合同，壹般會是“甲方委托乙方”，而服務合同壹般是“甲方為乙方提供服務”。
3.物業管理費
最近物業管理費主要涉及兩個方面。壹個是物業管理費包括哪些費用。自相關規定出臺後，“物業管理費”所包含的項目與以往有所不同，壹些物業公司往往只在給業主的收據上註明“物業管理費”字樣，容易導致業主對其概念產生爭議。另壹個矛盾是物業管理費不收的問題，造成業主之間，業主與物業管理企業之間的矛盾。
【解讀】由於“物業管理費”是壹個很大的概念，壹般是指保安費、保潔費、綠化費、管理費四項，但對於很多業主來說，很容易將這四項與額外的公共設施設備日常維護費、電梯和水泵運行能耗混為壹談。同時，由於物業管理公司收取物業管理費後有的開發票，有的給收據，很多業主並不清楚自己交的“物業管理費”是什麽。所以有些小區收繳率相當低，有的甚至低至20 ~ 30%，使得物業管理難以為繼，也造成了其他付費業主的心理失衡。《物業管理條例》第41條只談了合理公開收費的問題，卻沒有列出基本物業服務費的構成，造成了該交的不交，不該交的也交的怪現象。
同時，拖欠物業管理費的糾紛主要是物業管理企業服務不到位和開發商遺留問題造成的，物業管理費標準不明確無法體現質價匹配原則。目前仍有部分業主對物業管理費的定價缺乏相關知識，物業費上下浮動，導致業主與物業管理公司之間產生矛盾，這在前期物業管理中尤為突出。
【解決辦法】在收費方面，物業管理公司在給業主的相關物業管理費的繳費收據上，要把所有相關的收費項目都列得清清楚楚，不能簡單地把各種費用的名稱換成“物業管理費”的名稱。
4.開發商與物業之間的“父子關系”
現在壹些和開發商是“父子關系”的物業管理公司，容易忽視房屋質量，在開發商和物業管理公司之間“踢皮球”。尤其是涉及到開發商的利益時，物業管理公司往往會袒護開發商，加劇了業主與物業管理公司的矛盾。業主往往拒絕繳納物業管理費。再加上小區的業主大會、業主委員會成立時間不長，之前的物業管理時間很長，有的長達七八年，矛盾越來越深。
【解讀】《物業管理條例》第二十四條規定了房地產開發與物業管理相分離的原則，應當通過招標方式選擇物業管理企業。但到目前為止，大多數住宅小區的物業管理企業都是由開發商衍生而來的。即使實行招投標，也很難建立公平競爭的招投標機制，開發商衍生的物業管理企業仍處於優勢地位，往往中標。建設和管理之間的這種“父子關系”仍然普遍存在。當出現物業質量或銷售中不切實際的承諾等糾紛時，物管公司往往以是兩個獨立法人，與開發商無關為由拒絕處理，而開發商往往是項目公司，施工結算後就不存在了，售後服務、保修等矛盾無法解決。
【解決方案】小區業主達到要求後，也就是說小區內已銷售交付的房屋建築面積達到50%以上，或者第壹套房屋已銷售交付滿兩年，必須及時召開業主大會，成立業主大會維護自身權益。
5.誰是這場糾紛的訴訟當事人？
業主大會或業主委員會是否繼續代表全體業主進行訴訟，是法院審理此類案件遇到的突出問題。
【解讀】據了解，在《物業管理條例》頒布之前，業主委員會壹般代表全體業主參與訴訟，以解決物業小區全體業主的訴訟問題。《物業管理條例》頒布後，業主委員會的角色發生了變化。此前，業主委員會是代表物業管理區域內全體業主自主管理物業的組織。《物業管理條例》規定，物業管理區域內的全體業主應當組成業主大會，業主大會在物業管理活動中代表和維護全體業主的合法權益，業主委員會是業主大會的執行機構。
【解決辦法】涉及住宅區公共設施設備和公共利益的物業管理糾紛時，必須以業主大會的名義提起，並經三分之二以上有表決權的業主同意。否則以業主委員會的名義起訴，可能要承擔敗訴的責任。
6.物業管理公司是管理還是服務？
(以上回答發布於2016-12-07。目前的購房政策請參考實際情況。)
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