區、縣物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理。
建設、規劃、市政、民政、園林、公安、物價、工商等行政管理部門應當在各自的職責範圍內，做好物業管理活動的監督管理工作。新建建設項目實行物業管理的，建設單位在申請建設工程規劃許可證的同時，持建設工程規劃設計方案向物業所在地縣級物業管理行政主管部門申請劃分物業管理區域。
區、縣物業管理行政主管部門應當自受理之日起30日內，在征求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府意見後，對物業進行分割，並書面告知建設單位。劃分物業管理區域應當考慮物業的設施設備、建築規模、小區建設等因素。具體劃分原則如下:
(壹)物業管理區域以物業建設宗地紅線圖的範圍確定；
(二)分期建設或者由兩個以上建設單位開發建設的物業，其主體配套設施設備，應當劃分為壹個物業管理區域；
(三)不同物業管理區域地理位置自然相連的，業主在入住前經各自建設單位同意，並已向購房人明示，或者在業主入住後經各自業主大會同意，可以合並為壹個物業管理區域。
物業管理區域的劃分有爭議的，由物業管理行政主管部門會同物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府確定。
本條例實施前已經實際形成的獨立物業管理區域，不再重新劃分。建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則，逐步采用招標方式選擇具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。
商品房預售30日前，商品房預售人取得《商品房預售許可證》前，住宅物業建設單位應當通過招投標方式完成物業服務企業的選聘；投標人數少於3人或者住宅規模不超過3萬平方米的，經市物業管理行政主管部門批準，可以協議選聘具有相應資質的物業服務企業。建設單位應當在出售物業前制定臨時管理規約，依法對物業的使用、維護和管理，業主的利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。建設單位應當自中標之日起05日內將前期物業服務合同和臨時管理協議向物業管理行政主管部門備案。建設單位應當在銷售場所向物業買受人明示並說明備案內容。
建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包括前期物業服務合同的內容。物業買受人在與建設單位簽訂買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。建設單位向物業服務企業移交物業時，應當辦理書面交接手續，並移交下列材料:
(壹)竣工總平面圖、單體建築、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
(2)* * * *設施設備清單；
(三)設施設備的安裝、使用、維護等技術資料；
(四)物業質量保修文件和物業使用文件；
(五)業主名單；
(六)物業管理所需的其他資料。新建物業管理區域內，建設單位應當按照下列規定配置物業管理用房:
(壹)物業建築面積不足30萬平方米的，按物業建築面積的3‰征收。提供，但最低不得少於100平方米；
(二)物業建築面積超過30萬平方米的，處以30萬平方米3‰的罰款。供應外，超出部分為1‰。標準條款；
(三)具備水、電等基本功能，地面以上建築面積不低於物業管理用房建築面積的50%。
業主委員會辦公用房從物業管理用房中調出，建築面積不少於30平方米。
物業管理用房屬於全體業主所有，依法進行產權登記。建設單位和物業服務企業不得改變其用途。業主委員會不得將物業管理用房轉讓或者挪作他用。前期物業管理期間，有下列情形之壹的，建設單位應當依法重新選聘物業服務企業，並依法監督物業服務企業之間的交接:
(壹)前期物業服務合同到期，業主大會尚未成立，物業服務企業不願續簽合同的；
(二)物業服務企業擅自離開小區的；
(三)物業服務企業的營業執照或者資質證書被吊銷的；
(四)法律法規規定的其他情形。已取得房屋所有權證的，房屋所有權證記載的權利人為權利人。
未辦理房屋所有權登記，但基於買賣、贈與、拆遷補償等合法占有房屋的人。，在物業管理活動中被視為業主。
業主在物業管理活動中享有法律、法規規定的權利和義務。按照國務院《物業管理條例》的有關規定享有權利和承擔義務。物業管理區域符合下列情形之壹的，可以成立業主大會:
(壹)出售並交付使用的物業建築面積達到物業管理區域內總建築面積的50%以上；
(二)首套物業已銷售交付兩年，且銷售交付的房屋建築面積達到物業管理區域內總建築面積的20%以上。
物業管理區域符合前款條件後的15日內，建設單位應當書面告知物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府。建設單位未及時履行告知義務的，物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。
街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當在接到書面通知後30日內組織成立業主大會籌備組。區、縣物業管理行政主管部門應當給予指導。業主大會籌備組由街道辦事處或者鄉鎮人民政府工作人員壹人、建設單位代表壹人和業主代表若幹人組成。籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的工作人員擔任。籌備組中的業主代表由業主選舉產生，或者經業主同意後由街道辦事處、鄉鎮人民政府提名，並在物業管理區域內公示不少於7日。
建設單位和物業服務企業應當提供前期工作所需的材料。業主大會籌備組應當履行下列職責:
(壹)確定首次業主大會的時間、地點、形式和內容；
(二)起草管理規約和業主大會議事規則草案；
(三)確認業主身份和業主專有面積，核實業主人數和物業總建築面積；
(四)制定業主委員會成員選舉辦法；
(五)提出業主委員會委員候選人名單；
(六)首次業主大會的其他準備工作。
籌備組應當在首次業主大會召開前15日在物業管理區域內公示前款第(壹)項至第(五)項內容。業主大會籌備組應當自成立之日起60日內組織召開首次業主大會會議。
首次業主大會會議選舉產生業主委員會後7日內，業主大會籌備組應當將籌備期間的全部材料移交給業主委員會，籌備組的職責自動終止。下列事項應當由業主大會決定:
(壹)制定和修改業主大會議事規則；
(二)制定和修改管理規定；
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
(四)選聘和解聘物業服務企業；
(五)繼續籌集和使用專項維修資金；
(六)建築物及其附屬設施的更新改造；
(七)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；
(八)有關* * *和* * *管理權的其他重大事項。
決定前款第(五)項、第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款規定的其他事項，應當經專有部分占建築物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式；但應當有專有部分占建築總面積過半數且占物業管理區域內業主總數過半數的業主出席。
業主大會會議應當采用無記名投票方式進行表決。壹名業主有壹張投票票或壹張選舉票，每張投票票或選舉票須標明其專有部分的面積。以集體討論形式召開業主大會會議的，全體業主均可參加，或者以幢、單元、樓層為單位推選壹名業主代表參加業主大會會議。
選舉業主代表出席業主大會會議的，業主代表應當在出席業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主的意見；需要業主投票表決的，應當由本人簽字確認，業主代表在業主大會表決時應當如實反映。
業主代表因故不能出席業主大會會議的，其所代表的業主可以推選另壹名業主代表出席。以書面征求意見形式召開業主大會會議的，應當在物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府或者其委托的社區居委會的現場監督和指導下進行。
業主應在書面咨詢表上簽署真實姓名意見；業主委員會應當在物業管理區域內公示征求意見結果；業主對公示內容有異議的，有權查閱相關資料。業主大會會議應當由業主委員會進行書面記錄並存檔。
業主大會的決定應當及時以書面形式在物業管理區域內公布。業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，向業主大會負責並報告工作，受業主大會和業主的監督。業主委員會成員人數為奇數，不得少於5人，具體人數和任期由業主大會議事規則確定。主任和副主任由業主委員會成員選舉產生。
業主委員會實行差額選舉，差額比例不得低於20%。業主委員會委員按照預先確定的人數和候選人得票數的先後順序選舉產生，候選人經專有部分占總建築面積過半數且占總人數過半數的業主同意。未當選業主委員會委員的候選人，按照得票順序當選為業主委員會候補委員，候補委員列席業主委員會會議，但沒有表決權。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將下列資料報送物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府和區、縣物業管理行政主管部門備案:
(壹)業主委員會登記表；
(二)業主大會議事規則；
(三)管理規定；
(四)業主委員會成員的基本情況。
區、縣物業管理行政主管部門收到上述材料後，應當在5日內出具備案回執。業主委員會應當憑備案回執向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章，並在物業管理區域內公告備案。
備案事項發生變更時，業主委員會應當自變更之日起15日內書面報告備案單位，並在物業管理區域內予以公告。業主委員會應當履行下列職責:
(壹)執行業主大會的決定；
(二)召集業主大會會議並報告物業管理實施情況；
(三)代表業主與業主大會選聘物業服務企業簽訂物業服務合同；
(四)審核需要由業主分攤的費用；
(五)監督管理業主* * *有收入；
(六)及時了解業主和物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
(七)監督管理規章制度和物業管理制度的執行情況；
(八)調解物業使用糾紛；
(九)業主大會賦予的其他職責。有下列情形之壹的，業主委員會應當及時召開業主大會臨時會議:
(壹)20%以上的業主有書面提議；
(二)發生重大事故或緊急情況需要及時處理的；
(三)法律法規和業主大會議事規則規定的應當召開業主大會臨時會議的其他事項。
業主委員會應當在組織召開業主大會臨時會議15日前，在本物業管理區域內公告會議議題、時間、地點、方式和表決事項，並書面告知全體業主，但前款第(二)項除外。
根據業主提議召開業主大會臨時會議的，業主委員會應當核實提議人的身份。業主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責時，由副主任召集。主任因喪失業主委員會委員資格不能履行職責時，由副主任優先召集。
1/3以上委員提議召開業主委員會會議時，應當召開業主委員會會議。主任或者副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當指定其他成員召集業主委員會會議。業主委員會會議應當有半數以上委員出席，所作出的決定應當有半數以上委員簽字。
業主委員會會議應當有書面記錄並存檔。業主委員會會議作出的決定，應當由出席會議的委員簽字並加蓋業主委員會印章，並自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。
業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。業主委員會應當向業主公布下列信息和資料:
(壹)管理規約、業主大會議事規則；
(二)業主大會和業主委員會的決定；
(三)物業服務合同；
(四)專項維修資金的籌集和使用；
(五)部分財產的使用和收益* * *；
(六)占用所有權人所有的道路或者其他空間停放汽車的處分；
(七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；
(八)其他應當向業主公開的信息和資料。
業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會詢問，業主委員會應當予以答復。業主委員會成員不得有下列行為:
(壹)接受物業服務企業或者物業管理利益相關者提供的利益或者財物；
(二)承接物業管理區域內物業服務企業的業務或者推薦他人到企業工作；
(三)接受其他可能妨礙公正履行職責的利益。業主委員會委員有下列情形之壹的，其委員資格終止:
(壹)本人、配偶及其直系親屬在物業管理區域內的物業服務企業工作；
(二)因財產轉移、滅失等原因不再擁有者；
(三)因病或者其他原因不能履行職責的；
(四)被判處刑罰的。有下列情形之壹的，業主委員會委員由業主大會會議終止:
(壹)不履行業主委員會委員職責或者無故缺席業主委員會會議三次的；
(二)不履行業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正的；
(三)違反第四十二條規定的；
(四)向業主大會或者業主委員會提交辭呈；
(五)因其他原因不適合擔任業主委員會委員的。業主委員會主任資格終止的，應當由業主委員會委員推選壹名副主任擔任主任；副主任資格空缺或者終止的，業主委員會委員應當從委員中選舉副主任；委員出缺或者委員資格終止的，由候補委員按照得票多少依次遞補。
業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將由其保管的有關資料、印章等物品交還業主委員會。
業主委員會應當在物業管理區域內及時公布其成員的變動情況。業主委員會應當在任期屆滿2個月前提出總籌備組候選人名單，並在物業管理區域內公示。業主在15天內未提出異議的，根據公示人員名單成立換屆選舉籌備組；半數以上業主提出異議的，業主委員會應當重新提交候選人名單。
在征求業主意見的基礎上，業主委員會換屆選舉籌備組提出新壹屆業主委員會候選人名單，差額比例不低於20%，並在物業管理區域內公示。換屆選舉籌備組成員不得被推選為新壹屆業主委員會成員。
業主委員會換屆選舉籌備組應當在業主委員會任期屆滿前，組織召開業主大會會議，選舉產生新壹屆業主委員會。
業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組織或者監督業主委員會組織換屆選舉。物業服務企業應當具有獨立法人資格和相應的資質證書。物業服務從業人員應當取得相應的職業資格證書。
進入本市從事物業管理服務的非本市物業服務企業，應當向市物業管理行政主管部門備案。
市物業管理行政主管部門應當每年對物業服務企業資質及其從業人員的職業資格證書進行檢查。物業服務合同應當包括以下主要內容:
(壹)物業管理服務；
(2)服務質量和成本；
(三)雙方的權利和義務；
(四)專項維修資金的管理和使用；
(五)物業管理用房的使用情況；
(六)合同期限；
(七)違約責任；
(八)雙方約定的其他事項。
物業服務企業應當自與業主委員會簽訂合同之日起05日內，將物業服務合同報物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門備案。
物業服務企業應當按照合同約定提供服務，不得以通知、聲明、告示等方式向業主作出不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害業主合法權益的責任。業主應當按照物業服務合同的約定繳納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費的，從其約定；物業使用人未按約定繳納物業服務費的，業主應當承擔連帶責任。
已竣工但尚未出售或移交給購房者的房屋，物業服務費由建設單位繳納。
物業服務合同沒有約定或者未經業主同意，物業服務企業不得向業主收取自行提供的服務費用。物業服務企業應當制定物業管理區域突發事件應急預案，協助有關部門做好物業管理區域的安全防範工作。
發生安全事故或者突發事件時，物業服務企業應當及時采取應急措施，並報告有關部門協助救援工作。本市實行物業服務重大事項報告制度，物業管理區域內有下列情形之壹的，物業服務企業應當向縣級物業管理行政主管部門和有關部門報告:
(1)火災、爆炸或自然災害造成人身傷害或危及建築物安全的；
(二)建築物及其附屬設施、設備存在安全隱患，8小時內難以消除，嚴重危及業主、使用人和建築物安全的；
(三)物業服務人員擅自離開物業管理區域，造成物業服務中斷，嚴重影響業主和使用人正常生活的；
(四)發生群體性突發事件，影響社會和諧穩定的；
(五)物業管理區域內發生重大傷亡事故的；
(六)其他影響業主和物業使用人正常生活的事件。物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位應當向最終用戶收費。物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，代收服務費由委托單位支付，不得向業主收取手續費等額外費用。
專業經營單位不得強制物業服務企業收取費用，不得因物業服務企業拒絕收取相關費用而停止向最終用戶提供服務。物業服務企業退出物業管理區域的物業管理服務時，應當向業主委員會履行下列交接義務:
(壹)移交服務檔案和物業管理用房，實行酬金制的，應當同時移交物業服務期間的財務檔案；
(二)管理區域內物業服務人員的回避；
(三)償還預收和代收的有關費用；
(四)法律法規規定的其他事項。業主、業主委員會、物業服務企業、建設單位在物業管理服務活動中發生爭議的，可以請求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府調解，也可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。
業主、業主委員會和物業服務企業可以對違反本條例的行為向物業管理行政主管部門和其他有關部門投訴、舉報，有關部門應當及時調查核實，依法處理。物業管理區域內禁止下列行為:
(壹)損壞房屋承重、抗震結構和外觀；
(二)擅自占用、損壞* * *部位、* *設施和設備；
(三)違反物業管理區域規劃搭建建築物、構築物；
(四)侵占綠地，毀壞花草樹木；
(五)擺攤設點和停放車輛；
(六)亂扔垃圾，堆放雜物；
(七)違反規定飼養動物的；
(八)擅自在建築物、構築物上張貼、塗寫、刻畫；
(九)影響其他用戶的采光、通風等便利；
(十)排放或者堆放有毒有害物質，堆放易燃易爆物質或者排放超過規定標準的噪聲；
(十壹)從事危害公眾利益的活動；
(十二)法律法規禁止的其他行為。
業主大會、業主委員會有權依據法律、法規和管理規約要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失。勸阻或者制止無效的，應當及時向有關行政管理部門報告。業主對其合法權益受到侵害的，可以依法向人民法院提起訴訟。物業* * *部位和* * *設施設備維修時，相關業主和物業使用人應當予以配合。相關業主、物業使用人阻撓維修，給其他業主、物業使用人造成財產損失的，應當承擔賠償責任。
因維修造成相關業主、物業使用人的自用部位、設施設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。物業保修期間，建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者受委托的物業服務企業可以向物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門申請使用物業保修金，經受委托的建設工程質量檢測機構鑒定，屬於保修責任範圍內的建設工程質量問題的， 業主委員會或者受委托的物業服務企業應當組織維修，所需費用從物業保修基金中支付。
縣級物業管理行政主管部門應當在保修金使用後3個工作日內書面通知建設單位。建設單位應當自收到書面通知之日起15日內全額補足。
建設單位對維修責任有異議的，可以在前款規定的期限內依法提起民事訴訟或者申請仲裁，由人民法院或者仲裁委員會確定的責任人自相關法律文書生效之日起15日內補足物業保修金。逾期未提起訴訟或申請仲裁的，視為其接受承擔維修責任。物業保修期滿後，由業主負責維修和保養其使用的部位、設施和設備；業主與物業使用人另有約定的，從其約定。業主或者物業使用人也可以委托物業服務企業進行維修並承擔相應費用。
長期空置物業的業主應當告知物業服務企業，采取措施防止漏水、漏風等事故發生，並與物業服務企業協商自用部位和設施的維護、維修和管理。業主或者物業使用人裝修房屋，應當遵守國家、省、市有關裝修和房屋安全管理的規定，並告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和註意事項書面告知業主，並對房屋裝飾裝修施工進行監督。
業主違反房屋裝飾裝修規定、臨時管理規約或者管理規約的，物業服務企業應當予以制止。業主拒不改正或者已經造成損害的，物業服務企業應當報告有關行政管理部門依法處理；給相鄰業主造成損失或者損害公共利益的，業主應當承擔賠償責任。物業管理區域內按規劃建設的公共建築和設施不得改變。
業主依法需要改變公共建築和設施用途的，應當在依法辦理相關手續後告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建築和設施用途的，應當提交業主大會討論通過，業主應當依法辦理相關手續。業主和物業使用人應當按照房屋所有權證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質。擅自改變房屋使用性質的，物業服務企業應當予以制止，並及時向有關行政主管部門報告。
物業服務企業不得改變物業管理區域內* * *部位和* * *設施設備的使用性質。業主和物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路和場地，損害業主利益。
因維護物業或者公共利益，業主確需臨時占用或者挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用或者挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會同意。
業主和物業服務企業應當在約定期限內將臨時占用和挖掘的道路、場地恢復原狀。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維護、養護和更新的責任及相關費用。
專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護委托給物業服務企業，物業服務企業可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。物業存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權益的，責任人應當及時維修和養護，相關業主應當予以配合。
責任人不履行維修義務時，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修，費用由責任人承擔。