買賣雙方建立信息溝通渠道,買方了解房屋整體情況和產權情況,要求賣方提供合法證件,包括房屋所有權證、身份證件等證件。
2
簽合同
賣方提供房屋合法證明,買方可以支付購房定金(支付購房定金不是商品房買賣的必經程序),買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或房屋買賣合同)。買賣雙方經協商就房屋的位置、產權、交易價格、交付時間、交付方式、產權處理等達成壹致後,雙方簽署房屋買賣合同至少三份。
三
處理轉移
買賣雙方向房地產交易管理部門申請審核。買賣雙方向房產管理部門提出申請後,管理部門應查驗有關證件,審核產權,對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續,無產權或部分產權未經其他產權書面同意的,拒絕申請,禁止上市交易。
四
締結合同/協議
房產相關部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象,按照交易部門事先設定的審批權限逐級上報審批,交易雙方方可辦理契證簽約手續。現在北京已經取消了交易過程中的房產買賣合同,也就是俗稱的“白合同”。
五
繳納稅費
稅費的構成比較復雜,取決於交易房屋的性質。比如房改、危改拆遷、經濟適用房等商品房的稅收構成就不壹樣。
六
辦理產權過戶手續。
交易雙方在房地產交易管理部門完成產權變更登記後,將交易資料移交發證部門,買受人憑領取房屋所有權證通知書到發證部門申請新的產權證。
七
銀行貸款
對於貸款的買方來說,在與賣方簽訂房屋買賣合同後,買賣雙方都會去貸款銀行辦理貸款手續。銀行會審查買家的信用狀況,評估雙方想要交易的房子,然後批準買家的貸款。雙方完成產權登記變更,買受人領取房屋所有權證後,銀行壹次性發放貸款。
八
進行結算並完成交易。
買受人取得房屋所有權證並付清全部房款,出賣人交付房屋並結清全部物業費後,雙方二手房買賣合同全部履行完畢。
結束
需要註意的事項
房子的產權清晰嗎
有些房子有多個所有者,如繼承人、家庭和夫婦。為此,買方應與所有業主簽訂房屋買賣合同。如果只是部分* * *人擅自處分* * *擁有的房產,那麽未經其他* * *人同意,買受人與其簽訂的買賣合同壹般無效。
土地情況清楚了嗎?
二手房買家要註意土地使用性質,是劃撥還是轉讓。劃撥土地壹般是無償使用,政府可以無償收回。過戶意味著業主已繳納土地出讓金,買方對房屋享有更完整的權利。還要註意土地的使用年限。如果壹套房子的土地使用權只有40年,業主使用了十幾年,那麽對於買方來說,衡量是否應該以同地段土地使用權70年的商品房價格為準,就有點不劃算了。
交易的房子是出租的嗎?
有些二手房過戶的時候有壹個物質負擔,就是也是別人出租的。如果購房者只看房產證,關註過戶手續,而不關註是否有租約,那麽很有可能購房者得到的是不能及時入住或使用的房產。因為中國包括大部分國家都承認“買賣不破租賃”,也就是說,房屋買賣合同不能與之前成立的租賃合同相競爭。這壹點在實踐中被很多買家和中介公司忽略,也被很多賣家利用,從而引發更多的糾紛。
住房手續齊全嗎?
房產證是房主擁有房屋所有權的唯壹證明。在沒有房產證的情況下進行房屋交易,對於買方來說,拿不到房子存在很大的風險。房主可以抵押或轉賣房產證,即使將來沒有取得,房主也可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房子進行交易。
福利分房合法嗎?
房改、安居工程、經濟適用房都是福利型的住房政策,在轉讓時會受到壹定的限制。而且這些房屋對土地性質和房屋權屬範圍都有壹定的國家規定,購房者在購買時應避免買賣合同與國家法律的沖突。
物業管理費拖欠了嗎?
有些業主過戶時,物業管理費、電費、三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費長期拖欠,已經欠了不少費用。買家在不知情的情況下買了房子,買家可能要承擔所有費用。
市政規劃會影響
有些房主可能因為知道房子大概5到10年就要拆遷,或者房子附近要建高層住宅,可能會影響采光、價格等市政規劃條件,所以急於出售自己的二手房。作為買家,在購買時要充分了解細節。
單位房子侵權嗎?
壹般單位的住房包括成本價職工住房和標準價職工住房。兩塊土地性質都是劃撥的,轉讓時要交土地使用費。再者,對於標準價住房,壹般單位享有部分產權,職工過戶時,單位享有優先購買權。如果買受人不註意這些,可能會和業主壹起侵犯單位的合法權益。
中介公司違法嗎?
壹些中介公司違規提供中介服務,如二手房貸款時為購房者提供零首付服務,即購房者交的錢全部可以從銀行騙貸。買家認為自己占了便宜。不知道如果銀行發現,所有責任可能都是他自己承擔。
合同清楚嗎?
二手房買賣合同雖然不需要像商品房買賣合同那樣全面,但也要明確規定壹些細節,如合同主體、權利保障、房屋價格、交易方式、違約責任、爭議解決、簽訂日期等。
望采納