壹、“小產權房”是怎麽誕生的？
我國有《土地管理法》及其實施條例、《城鄉規劃法》等法律法規，對土地資源的使用進行了嚴格界定，特別是對農村集體土地進行了強制性保護。中國對城市土地和農村土地實行不同的管理方式，對城市人口和農村人口實行不同的管理方式。城市國有土地只有經過合法手續才能建成商品房，房產證由國家房管部門頒發。但農村集體土地只有被國家征用，性質變為國有後，才能用於房地產開發，才能上市流通。這種二元結構的土地制度是“小產權房”問題的根源。壹方面，農民在征收中獲得的補償與市場價值相差太大，於是自己建房出售；另壹方面，現在城市房價太高，城鎮中下層收入不夠買房，只能另辟蹊徑。因為農村的房子便宜，很多城市居民買，這就是“小產權房”出現的原因。
二、小產權房帶來了哪些問題？
1，農民基本生活保障問題
目前法律不允許他們在集體土地上進行房地產開發，征收集體土地作為國有土地是房地產開發的前提條件。而農民獲得的征地補償款只占土地收益分配的壹小部分，大部分土地收益被地方政府部門和開發商瓜分。對於農民來說，作為集體土地的所有者，“小產權”房會讓他們(而不是開發商)成為土地升值的最大受益者。其實這也符合憲法精神和國際慣例。世界銀行在確保收益方面對項目的土地安置有明確的政策和規定。這就是，土地的原所有者或占有者必須享受土地重新開發和征用的好處——紅利。像中國，農民的土地壹開發就給開發商，農民的土地增值只能由開發商和地方政府分享，本質上是“扶貧濟富”的不合理分配。在這個過程中，農民得到了安置，得到了壹些補償，但卻永遠失去了土地。由於土地利用具有很大的不可逆性，不可避免地會有大量耕地流失，耕地流失後農民的生活保障問題會受到威脅。
目前，國家尚未出臺相關法律規定土地用途變更帶來的收入增長在農村集體組織和農民之間的分配。從集體組織與農民個體的關系來看，農民個體普遍處於弱勢地位，其權益更加脆弱。因此，大量“小產權”房的開發造成的耕地流失將嚴重威脅農民的生活安全，這將成為“小產權”房開發帶來的最嚴重後果之壹。
2.保護購房者的權利。
我國憲法第十條規定:“城市的土地屬於國家所有，農村和城市郊區的土地除依照法律屬於國家所有的以外，屬於集體所有。宅基地、自留地、自留山也屬於集體。”而集體所有土地上的建築物將無法取得房產證，這也是此類房屋被稱為小產權房的最重要原因之壹。不久前，建設部發布了新建商品房購房風險提示，再次強調:“在農民集體所有的土地上建設的房屋，未經規劃、未繳納土地出讓金，出售給集體組織以外的居民，其產權證不是由國家房管部門出具，而是由鄉鎮政府或村委會出具。”所以在房屋產權方面，“小產權”房壹般只有土地使用權證，沒有房屋所有權證。
此外，在“房地產開發活動中，國有土地全部實行有償使用，這是法律要求的必要條件。”任何無償使用土地的房地產開發都是法律禁止的，不能允許的，本質上造成國有資產流失，損害國家和社會公共利益。“以‘小產權’為標的物的合同，也因為違法而無效。購房者無法取得產權登記或過戶登記，無法成為房屋的所有人，也無法再進行過戶。如果房子有質量問題，很難維護自己的利益。如果以後遇到國家征收，按照規定只會補償給業主，也就是村集體和村民。此外，這些“小產權”房很可能因違反法律而被強制拆遷或沒收。簡而言之，購房者的利益將難以保障。可想而知，那些買了“小產權”房的人，隨著城鄉規劃的修改，將面臨隨時被拆的危險。除非他們能通過集體投票或集體鬥爭來阻止城市擴張或阻止城鄉規劃法的實施。否則，在房屋拆遷過程中，政府、集體土地所有者和購房者之間將爆發嚴重沖突，新壹輪的社會矛盾將被激化，整個社會將為此付出沈重代價。
三、審判實踐中小產權房如何處理？
在審理小產權房買賣糾紛時，壹般按以下具體意見操作:
1.小產權房在集體經濟組織成員之間買賣的，壹般可以認定買賣有效，因為民事行為不違反法律、法規和禁止性規定；個人將小產權房出售給本集體經濟組織以外的人的，買賣行為壹般應當認定無效。但有下列情形之壹的，應當根據具體情況予以認定和處理:壹是購房人購房後已遷入本集體經濟組織的；二是賣方已成為城鎮居民；三、賣方有多套房產或農村房屋為多層樓房，自有住宅房屋；四是因財產分割、離婚、繼承等引發的小產權房流轉糾紛；第五，區分不同情況，妥善處理歷史原因形成的小產權房。
2.非法占用耕地、不符合土地利用規劃的小產權房流轉關系應認定無效。
3.註意小產權房和其他形式的產權房的區別。小產權房與商品房(包括未辦理產權登記的商品房)、經濟適用房、限價房、廉租房、公租房等有明顯區別。，在成因、產權性質和使用範圍，以及因其流轉而產生的糾紛等方面也應區別對待。
(以上回答發布於2015-11-21。目前相關采購政策請參考實際情況。)
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