摘要:隨著中國經濟的發展，老百姓的生活水平不斷提高，對住房的需求也更多了？高質量？高質量？。經過多年的發展，房地產業逐漸成為國民經濟的重要支柱產業，在第二產業中占有非常重要的地位。越來越多的人投資房地產業。這對中國房地產企業來說，既是壹個良好的機遇，也是壹個巨大的挑戰。房地產企業作為建築物的開發商，其經營管理水平直接關系到建設項目能否保質保量按時完成。國有房地產要想在激烈的競爭中保持繁榮景象，就必須立足自身發展，搞好企業經營管理。本文主要闡述國有房地產開發企業經營管理中存在的問題及對策。
關鍵詞:房地產；運營管理；問題策略
近年來，中國整體經濟水平的提高推動了人們對房地產的購買力，房地產行業市場發展迅速。同時，潛力無限、市場巨大的行業使得更多的人投資房地產行業。在此背景下，民營房地產企業迅速崛起，房地產市場格局明顯動搖，國有房地產企業地位動搖。面對激烈的競爭，為了更長遠的發展，良好的運營管理是國有房地產企業在建築行業立於不敗之地的前提。因此，企業必須根據自身的實際情況，建立更加科學、完善、有效的運營管理體系，分析已經發生的危機因素，預測發展中將要遇到的問題，制定有效的防範措施，為企業穩定良好發展提供有效保障。
1國有房地產企業的經營管理問題
無論什麽企業出現企業危機，如果處理不當，都會給企業帶來巨大的損失，甚至使企業不復存在。因此，企業應該認清形勢，針對存在的問題及時采取相應的措施。目前房地產企業在財務管理、運營管理、用工制度等方面都不同程度存在問題。
1.1財務問題
首先，管理者本身缺乏運營管理和財務管理的專業知識。有些企業管理者是從合同工逐漸發展起來的，缺乏專業素質和意識，在企業管理中依靠過去的工作經驗和自己的認知系統做出判斷。人員素質不高，導致企業財務會計信息不真實、不完整，導致企業內部資金容易被盜或丟失。管理者沒有專業知識作為基礎，決策分析缺乏科學依據。這種情況對房地產企業的穩步健康發展和進步造成了極大的阻礙。然後就是融資問題。房地產企業在承攬工程時，在施工過程中需要投入大量資金。那麽必須通過融資來籌集大量的資金。大部分企業因為內部財務比率達不到銀行貸款標準，沒有中介擔保，沒有抵押貸款，不得不轉向民間高息貸款。但此舉風險較大，這種融資方式大大增加了房地產企業的運營成本和財務費用。至於募集資金的償還，只有在項目順利完工，商品房預售許可後，資金才能慢慢回籠。如果拿不到返還的資金，後果可想而知，企業的命運將不堪設想。在項目完成融資並開始建設後，受利率和匯率波動以及證券市場的影響，房地產企業很可能資不抵債，資金斷鏈，最終導致項目停工甚至企業破產。然後，企業的日常資金管理。目前大多數企業忽視資金流動性管理的重要性，導致資金沈澱嚴重。企業急於拿到回籠資金，推銷自己的產品，盲目以為只要把商品房賣出去，就有利潤。銷售商品房時忽視客戶的經濟實力和信用額度；為客戶買房擔保，甚至幫助客戶償還銀行貸款。這嚴重影響了企業內部原有的資金空缺。當房地產市場不樂觀，房產貶值時，企業融資難以恢復，日益空虛。
1.2運營成本管理
目前，許多房地產企業經營成本管理水平粗放，原因在於缺乏組織結構的支撐和經營成本管理意識。在作業成本管理的意識和？財務成本？成本費用？概念混亂，沒有徹底理解全過程、全成本管理思想。而壹些房地產企業在開展作業成本管理之前，並沒有設立專職負責成本工作的部門，更談不上建立作業成本管理平臺和保障體系。很多房地產公司開始管理運營成本，但是沒有？目標成本？然後呢。動態成本？概念，更不用說壹套完整的成本管理體系了。所謂的房地產企業作業成本管理過程就是壹個PDCA過程，包括:目標成本的形成、成本控制、動態成本的獲取以及異常成本的調整。經營成本管理是房地產企業的精細化管理，需要具備哪些？綜合能力？運營成本管理人才，而這類人才也是人才市場所缺乏的。同時，合同變更導致成本計量延遲。時效性強、難以計量的變化往往無法準確計算成本，從而產生經營成本控制的風險。而且由於合同執行過程中的變化，支付金額的計算和審核非常困難。因此，少數企業最終超合同付款的情況時有發生，導致後續工作被動，但這種情況很難有效杜絕。
2國有房地產企業運營管理辦法
2.1提高企業人員的職業素質
無論企業規模大小，無論企業職位高低，從高層管理者到壹線銷售人員，都需要具備相應的職業素養。而且，企業應該定期組織企業各級人員進行培訓，不管他們的能力如何，都應該接受知識的積累和更新。企業員工的培訓不僅包括專業知識培訓，還包括風險意識培訓；為管理者普及和加強企業管理知識，加強對風險的預測，使企業管理和經營更加合理和科學。只有提高企業全體員工的素質，企業的整體綜合素質才能提高，企業的運作才能更有效率。
2.2加強房地產管理者的投資決策
風險管理意識、經濟形勢變化和政策法規是影響房地產行業的兩個外部因素。經濟形勢的變化會使房地產開發商遭受巨大的經濟損失。比如，由於房地產項目周期長，從項目可行性研究到產品上市，市場需求的可能性會發生很大變化，可能導致產品銷售周期延長，融資成本增加。金融政策直接影響開發商和購房者的資金，影響項目的開發和銷售。因此，存在的各種風險要求壹個企業管理者在決策時要統籌兼顧，掌握壹定的管理知識至關重要，還要時刻熟悉政府政策和市場導向，預測可能出現的風險，制定相應的防範措施。企業風險管理不是可有可無的部分。如果壹個企業不重視風險管理，也許壹個決策就會讓整個公司消失。因此，房地產企業必須建立壹套適合自己的投資管理體系和風險管理體系，並為其匹配相應的職業經理人。
2.3建立作業成本管理平臺和保障體系
房地產建設項目的基本特點:周期長、投資大、風險高、涉及內容多等。這些特點要求企業管理者處處細致謹慎，否則很容易給企業帶來危機。運營成本是房地產開發商在項目實施中的重要工作之壹，貫穿於項目實施的全過程，不可低估。開發商要想保證開發項目取得良好的經濟效益，就必須重視運營成本的管理，切實提高運營管理水平。動態成本相當復雜，房地產企業必須利用信息技術獲取實時的動態成本數據，提高企業運營成本的管理水平，實現成本核算和成本控制的目標。作業成本管理系統是反映項目成本信息的實時平臺，可以幫助建立成本結構，規範流程，實時跟蹤核心業務，實現業務、財務、財務管理的有機結合。大大提高房地產企業的成本控制能力，加快決策過程，使決策更加準確有效，提高企業核心競爭力。
3結論
隨著房地產行業競爭的日益激烈，國有房地產企業面臨著各種挑戰。他們要想在新經濟時代保持繁榮景象，就要做好每壹個環節，無論是財務管理還是運營成本管理，都需要結合自身實際完善機制。企業應從各個方面做好風險預測和控制，在保證有效化解市場危機的同時，提高企業的核心競爭力。此外，作為開發商，國有房地產企業的健康、科學運營，直接關系到我國建築業的發展。因此，房地產企業必須保證高效、優質、健康的發展，創造良好的信譽。
參考
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企業運營管理範文二:運營管理下的中國養老保險制度簡析摘要:在考慮養老保險基金投資去向時，還應充分考慮投資的持續時間。投資期限過長，可能會限制養老保險基金的功能發揮；如果投資期限過短，其盈利能力可能較低。
關鍵詞:運營管理；養老保險制度
壹.導言
社會保障是現代國家的壹項基本社會經濟制度。其中，養老保險是社會保障體系的基礎部分和主要環節，對促進社會和諧和可持續發展具有重要意義。隨著我國人口老齡化和人民生活水平的快速提高，養老保險的支付壓力逐漸增大。養老保險這個公共服務問題，在運營管理上可以歸為服務運營體系。引入運營管理的思想，將從壹個全新的角度明確養老保險的壓力源，更容易對癥下藥。
其次，闡述了相關概念
企業的工序能力是指在給定的單位時間內能夠生產的產品或服務，由資源中最小的資源能力決定。這種最小的資源可以稱為瓶頸，是決定整個流程過程能力的約束力。因此，首先要明確養老保險制度的運行流程，在此基礎上，根據流程的約束條件，找到流程的瓶頸。應該指出的是，瓶頸並不等同於問題。問題是流程中的缺陷，瓶頸是流程中的約束條件。同樣的流程，肯定有瓶頸，但不壹定有問題。同時，在壹個流程中，只會有壹個瓶頸，但可以有多個問題。問題可以壹個壹個解決，但是舊的瓶頸解決了，新的瓶頸又會誕生。從供求關系來看，如果供大於求，流程就會按照需求的速度來生產或服務，與流程能力無關。在這種情況下，瓶頸屬於需求約束；如果需求超過供給，過程就會變成供給約束，本文的瓶頸都是供給約束，因為養老保險的供給必然小於需求。同時，根據約束條件的不同，供給約束過程可以分為產能約束或投入約束。如果有足夠的投入，供給約束就體現為產能約束。
第三，全民養老保險制度分析
目前，世界上養老保險制度有三種模式，可以概括為傳統模式、國家統籌模式和強制儲蓄模式。但是，在養老保險制度的運作上，各國采用的思路或方法主要有兩種:現收現付制和完全積累制。
1.現收現付制的流程分析
在現收現付模式下，按需設定繳費水平，將當年工作壹代的養老保險征繳收入全部用於支付退休壹代的養老支出，以支定收，不留結余。展示了現收現付模式下養老保險的收支過程。
2.完全積累系統過程分析
在完全積累模式下，職工個人和企業將資金存入專門機構的職工個人賬戶，職工退休後從個人賬戶中提取繳費總額和增值資金，以維持養老支出。它展示了完全積累模式下養老保險的收支過程。每個符號的含義與現收現付制下的含義相同，X1？、X2Xn？代表1年和第二年？第n年繳納社會養老保險。為什麽壹般用X而不用Y？換句話說，個人代表完全積累制領取的養老保險金來自於個人自己的繳費積累。也就是說，個人原來的繳費金額，將決定他以後領取養老保險的金額。在這種模式下，個人繳納的養老保險，包括個人繳納的養老保險、企業繳納的養老保險和國家繳納的養老保險，都進入個人賬戶。個人賬戶經過壹系列的保值增值過程，最終可以在未來需要養老保險時，從個人賬戶中提取資金。這個過程充分體現了個人付出多，獲得多的原則。個人多繳費的原則，也可以促使員工多繳費，以節省自己的養老金，同時也不會給老人帶來經濟負擔。但這壹過程也存在瓶頸，因為保險基金會面臨利率、通貨膨脹、經濟波動等管理風險。對於社會養老保險基金的投資，壹方面要實現基金的保值增值，即其年收益率至少要跑贏通貨膨脹率；另壹方面，社會保險基金的投資要保證其投資的安全性。所以資金的保值增值是這個過程的瓶頸，這個過程約束屬於能力約束。另外，結合我國的實際情況，如果采用完全積累制，會出現壹些實際問題。壹方面，如果壹部分人因為歷史原因沒有繳納養老保險，就無法享受養老保險待遇。因為在這個過程下，沒有繳費就沒有個人賬戶，也就沒有養老保險的繳納，這無疑與我們建立社會保障制度的初衷是相悖的；另壹方面，沒有社會統籌，政府無法實現轉移支付，使得收入群體成為最大受益者，低收入者得不到保障，無法促進社會公平。特別是對於基尼系數高或者貧富差距大的國家，完全積累模式的弊端會更加明顯。
四、中國新型社會養老保險制度分析。
1995之前，我國社會養老保險制度壹直實行現收現付制，繳費責任主要由企業承擔。壹方面緩解？銀波？影響，；另壹方面，中國社會主義的本質要求是不實行只強調效率而忽視公平的完全積累模式。經過多年的探索和實踐，中國的養老保險制度已經形成？社會統籌和個人賬戶相結合？部分積累模式，建立多層次的養老保險體系。它展示了部分積累模式下養老保險的收支過程。從流程圖可以看出，為個人繳納的養老保險分為兩部分，分別流入個人賬戶和社會統籌賬戶，其中個人繳納的養老保險將進入個人賬戶，企業繳納的養老保險和國家繳納的養老保險將分別進入個人賬戶和社會統籌賬戶。個人在領取養老保險時，也有兩個來源，壹個來源於個人賬戶的積累，壹個來源於社會的統籌分配。因此，可以說中國目前正在實施？社會統籌和個人賬戶相結合？部分積累制下的養老保障制度將現收現付制和完全積累制有機結合起來。然而，這並不意味著在新的過程中不會有瓶頸。瓶頸的出現和解決是壹個動態的、反復的過程。雖然可以通過體制改革解決原有體制的瓶頸，但是舊瓶頸的消失會帶來新的瓶頸。部分積累制雖然在壹定程度上解決了現收現付制和完全積累制的瓶頸，但部分積累制並不能完全避免或解決。考慮到我國的實際情況，目前養老保險個人賬戶數額巨大。同時，面對我國復雜多變的經濟環境和相對較高的通貨膨脹率，養老保險的保值增值壓力很大。因此，部分積累制下運行過程的瓶頸仍然是養老保險基金的保值增值。目前，我國養老保險需求大於供給的現狀將長期存在，供給的約束將始終是我國養老保險制度改革的前提和動力。部分積累制下的供給約束既有投入約束，也有能力約束。其中，產能約束將是流程的主要約束條件。
五、提高我國養老保障能力的對策建議。
本文就如何應對瓶頸，實現養老保險金的保值增值，進而提高新制度的養老保障能力，提出以下對策和建議。
(1)完善養老基金運營管理法律制度。目前我國關於社保基金投資運營管理的法律法規很少，比較權威的是財政部、勞動和社會保障部2001發布的《全國社會保障基金投資管理暫行辦法》。壹方面，法律制度不健全，政策的制定和完善與經濟發展不相適應，大多以政策法規的形式表現出來，強制性不強。另壹方面，我國社保基金投資管理的法律法規大多由中央政府制定，地方政府缺乏自主權和主動性。因此，應盡快對養老保險基金的運營進行相關立法，使其真正做到有章可循、有法可依。比如規定行政部門在監管中的基本職責，行政部門未能很好履行職責如何承擔責任，投資運營財產歸屬等。
(2)優化投資環境，拓寬投資渠道。和平穩定的投資環境可以為養老基金的保值增值提供更好的運營環境。然而，中國目前的投資環境仍然存在壹些缺陷。比如投資投機，公司運作不規範，信息披露存在問題。因此，可以通過招投標等市場化運作方式，適當引入市場競爭的因素，提高投資市場的運行效率。為了維護資本市場的正常和可持續發展，還應發揮政府監管等宏觀調控的作用。2014年6月6日，我國正式頒布實施《全國社會保障基金信托貸款投資管理暫行辦法》。養老保險基金可以用於投資銀行、國債、抵押貸款和信托投資，這是中國不斷探索養老保險基金保值增值的結果。2015年8月7日，國務院發布《基本養老保險基金投資管理辦法》，規定投資股票、股票型基金、混合基金、股票型養老金產品的比例，不得高於養老基金資產凈值的30%。同時，重點國企改制上市，養老基金可以進行股權投資。這是政府在探索過程中的瓶頸突破，但運作的資金比例仍然體現了政府對資金安全的謹慎態度。但在考慮養老保險基金投資去向時，也要充分考慮投資的期限。投資期限過長，可能會限制養老保險基金的功能發揮；如果投資期限過短，其盈利能力可能較低。總之，養老保險基金的投資需要依靠專業的投資團隊。在充分考慮基金流動性和收益率的前提下，確定合適的投資期限和安全合理的投資比例，提高基金使用效率，分散養老保險基金風險，有效保障老年人基本生活需求，促進社會可持續發展。
參考
1、企業ERP實施知識管理績效評價研究戴碧波哈爾濱工程大學+02-04-01