1.供求平衡:房地產調控的目標
政府調控的目標是什麽，是降低房價還是控制房價上漲速度；是抑制需求還是擴大供給，改善供給結構；或者在不平衡的市場均衡中尋找深層次問題，建立和完善城市住房供應體系。
壹般商品流動性強，生產周期短，能根據價格信號快速反應，自動調節供求狀況。而住房市場由於土地位置固定，住房生產周期長，對價格信號的反應相對較慢，自我調節能力相對較弱。房價上漲應該是市場供需失衡的必然表現。從近年來影響我國房地產市場價格的內在因素即供求關系分析，不難看出，房地產開發商提供的產品結構趨於高檔化，造成了近年來房地產價格統計指數的持續上漲，土地價格的持續上漲， 建築材料和各種開發成本也造成了房價的不斷上漲:需求市場投機盛行、外資湧入、經濟快速發展、資本市場流動性過剩、投資渠道不暢是導致供需失衡的直接內在因素。 壹些外部因素可能加劇供需失衡，如城市建設用地供應有限、政府對土地市場的壟斷及其對土地收益的追求和依賴、信息的不對稱、相關利益集團的博弈等等。
所以政府的調控應該是造成當前房價變動的供求關系。宏觀調控應該是政府對經濟總量即總供給和總需求的調控，並深入分析這種失衡的原因，找到壹些深層次的問題，通過這種總量調控平抑整個社會經濟周期的房價波動。
2.監管目標:需求差異和監管政策
不同類型和層次的房地產需求對調控政策的反應不同，調控效果和結果因需求而異。因此，要根據房地產市場的需求差異，制定相應的調控政策，把握好調控力度。
如果按照需求動機劃分市場，市場需求與監管政策的關系可以簡單分析如下:
對於來自自住房的消費需求，相關調控政策會在短期內延緩這部分需求，形成短期觀望和未來價格預期；但長期來看，影響並不大。來自個人和企業的長期投資需求，與壹個國家、地區和區域的發展、區域條件、對未來物價的預期、銀行房地產貸款政策的寬松程度密切相關。
個人和企業的短期投機需求對房價、銀行、財稅政策和投資回報非常敏感。在現有的住房供應體系中，其行為會對房屋的市場價格和租賃價格產生較大影響。
此外，還有房地產的長期需求和短期需求，本地需求和國外需求，國內和國外需求，以及中國不同地區需求的差異。尤其是區域需求差異，由於區域經濟發展導向以及在國家和國際社會中的影響，房價存在相當大的差異。為了充分發揮宏觀調控政策的作用，需要對房地產市場進行細分，掌握每個細分市場的需求特征，進行長期跟蹤研究，分析統計數據，掌握其對政策的反應，準確計算政策的效應值。在此基礎上，制定相應的調控政策。
二、可行性分析:關於調控政策的特點
1.宏觀調控效果的滯後性和二重性
由於“政策的時滯性”，壹般情況下，宏觀調控效果的整體反應必然會在調控措施實施後的壹段時間甚至很長壹段時間內充分顯現，財政政策的時滯長於貨幣政策。由於延遲的客觀存在，調控措施往往在經濟形勢發生變化甚至轉向，不再需要的時候發揮最猛烈的作用。同時，經濟政策是壹把雙刃劍，應該謹慎運用。正因如此，調控政策的出臺要特別強調“適時適度”，出臺的調控措施要多，調整差異要小，調整間隔要短。
貨幣金融政策相對靈活，可以根據經濟形勢的變化及時調整，因此也是各國常用的經濟調節政策。但是，財政政策何時會有效果還不確定。大多需要1-2年才能顯現效果，效果能有多大很難確定。在美國，有學者認為，自20世紀80年代以來，金融自由化引發的政策或環境變化無疑對貨幣政策產生了巨大影響。隨著大範圍的金融自由化，更自由的抵押貸款銀行和抵押貸款程序已主導了市場，利率和房地產之間的關系已被明顯削弱。緊縮的貨幣政策需要對貸款定價、交易成本和房地產價格產生壹系列復雜的影響，傳導過程變得更長。國內也有學者指出，入世後中國金融業的開放和國內金融改革的深化，極大地改變了貨幣政策的接受者。這壹變化改變了過去簡單的金融調控格局和順暢的調控機制，從而削弱了現行金融宏觀調控模式的調控能力。根據相關計算，在中國，儲蓄利率需要上調2%，貸款利率需要上調3%，利率才會回到中性水平。只有在這壹點上，央行每壹次加息，都會體現在經濟活動中。因此，我國貨幣金融政策的實施效果需要較長的時間，更難確定和把握。壹般在面對房價上漲的現象時，各國政府都比較謹慎，采取比較緩慢、漸進、準確的方法。
2.宏觀調控政策的協調與配合
針對市場失靈的宏觀調控政策有很多，包括財政政策、貨幣金融政策、外匯政策、產業政策，以及每項政策內的細化政策。每項政策來自不同的政府部門，其關註點、側重點和考慮的角度必然不同，各個政府決策者出臺的政策必須相互配合。目前調控房地產業的經濟政策很多，政策之間的協調配合必然決定和影響實施效果。
比如房地產調控政策中的貨幣金融政策，如果連續加息，不僅國際熱錢坐享其利，還可能誘發更多的國際資金進入中國，造成更多的流動性過剩。如果不加息，就無法遏制投資過熱、房價飆升的局面，從而導致通貨膨脹。這就需要在匯率政策和貨幣政策之間找到平衡。
三。可行性分析:關於分析的手段和方法。
目前大部分政策都是基於相關部門的定性分析，而缺乏詳細深入的數據分析計算、定量的政策可行性研究和綜合論證，以及對實施結果的實證分析。
1.現行的監管政策具有點狀和短期性的特點，缺乏系統的分析。
我們來分析壹下近期涉及二手商品房交易的稅費政策問題。應該說，健全完善的房地產稅收制度，在經濟波動初期，能夠充分發揮財政政策的自動穩定機制。當經濟波動較大時，可以在行業內有區別地出臺相應政策，可以平衡對經濟的影響。當房價的快速上漲是由激烈的投機引起時，完善住房轉讓的稅收政策是顯而易見的。但事實上，2005年國家出臺的壹系列房地產新政在壹定程度上抑制了投機行為。當政府再次面臨房價非理性上漲時，需要對前期政策的效果進行驗證和分析，需要對政策實施後的市場需求進行詳細的測算。如果房價上漲的原因主要是因為需求的增加，雖然很大程度上是“提前透支”的需求，但增加交易環節的稅收對抑制住房需求可能作用不大，反而容易轉化為交易成本，進壹步推高房價。因為只考慮賣方市場的限制，希望通過調整二手房交易營業稅來限制購房者的投機行為，卻忽略了買方市場的購買力，限制了二手房的合理流動，有可能加劇房價的上漲。
再比如調控涉及的土地政策，引起壹系列連鎖反應，我們必須綜合考慮。從土地供應來看，無論是土地供應結構還是土地儲備結構都會發生變化，這不是簡單的住房供應結構的變化，而是市場運行規則的重大變化。因為要供應更多的低價房和經濟適用房，就要提供更多的低價土地。這樣，要麽城市地價會降低，但城市地價是城市綜合價值的體現，降低地價不是明智的決策，也不是社會資源的有效利用和合理配置；要麽增加郊區土地供應，如果沒有足夠的郊區土地儲備，就必須征用大量的集體土地，但這與政府最嚴格的土地管理政策相矛盾。土地作為非常重要的生產要素，在中國是相對稀缺的，尤其是在城市地區。它的使用效率和價值可以通過市場機制得到更充分的體現。提供大量的低價位和經濟適用房是對資源配置的行政幹預，也會降低資源配置的效率。這種商品房供應過多，相當於降低了購房門檻。如果不考慮動態購買力，在現有購買力基礎上降低消費市場準入門檻，會進壹步放大社會購買力，加劇資源約束與購買力的矛盾。同時，如果大量供應郊區土地，城市郊區化的進程就會加快。全國很多城市的城市規劃和城市發展的重心必須調整。
2.壹些監管政策的出臺缺乏科學系統的衡量，對政策的結果和有效性缺乏定量分析或目標導向。
負責市場調控的主體——政府及其相關部門，面對復雜的市場失靈，應該把調控政策作為壹項大工程來抓。根據經濟政策的特點，從通過統計調查收集數據、建立模型進行分析，到市場細分，確定調控中可能涉及的實施目標、實施環境、實施主體、實施機制和政策傳導機制、可操作性、實施效果、反饋評估以及各個層面的反應和計算。通過實驗室實驗和小規模運行，對政策的出臺、應用、實施以及可能出現的問題進行了全面的分析和論證。其中，對數據的分析是論證政策是否可行的重要依據。但是，目前房地產領域各種房地產數據的來源和統計口徑不統壹，信息不完整，不完全對外開放，給研究造成了壹定的混亂。房地產相關數據的統計和分析需要大量的時間和金錢，政府各部門要全力配合。再者，才有可能有令人信服的數據分析和正確的政策。因此，收集、整理、分析和公布證據，對於提高政府決策的科學性、合理性和行政行為的合法性是非常重要的。
四、可行性分析:相關方的利益博弈與協調。
監管政策執行力大打折扣的問題在於利益博弈。地方政府基於自身利益與中央政府利益不協調，政府部門基於自身利益不協調，銀行基於利潤願意提供低風險抵押貸款，房地產開發商融資渠道多元化，購房者動機不同。在市場經濟中，遊戲的各個方面都是自然的、公正的、合法的。但如果在制定政策時充分考慮各方利益和可能的博弈結果，即壹項政策的出臺要建立在利益相關者充分博弈的基礎上，那麽政策實施的阻力就可以降到最低——因為政策本身已經包含了相關利益相關者的利益。
所以在制定政策的時候，要把利益博弈前移，也就是把基於利益和矛盾的博弈前移到政策制定上來。各相關利益主體在政策出臺前應充分博弈，在制定涉及多個利益主體的公共政策時，應以“抵制假說”為邏輯起點:即假設各方都會抵制政策，只有通過利益博弈才能認同和服從政策——而不是以“追隨者假說”為出發點。只有各項政策有機協調配合，避免沖突和矛盾，政策執行才會沒有阻力。