為加強安徽省房地產稅收征管，提高房地產稅收科學化、精細化、規範化管理水平，促進房地產業健康發展，省地稅局制定了《安徽省房地產稅收管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)，以營業稅為主線，匯總房地產各環節涉及的各項稅收的政策和征管情況，便於基層實際操作。現將《辦法》印發給妳們，請遵照執行。執行中如有問題，請及時反饋給省地稅局，以便進壹步修改完善。
？安徽省房產稅管理暫行辦法？
第壹章，總則
第壹條。為加強我省房產稅征收管理，以營業稅為主線，實現房產稅科學化、精細化、規範化管理，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則以及相關稅收法律法規，制定本辦法。
第二條。本辦法適用於我省房地產開發和房地產交易(包括房地產轉讓和房屋租賃)中涉及的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、資源稅、城鎮土地使用稅、房產稅、城鎮房產稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅和個人所得稅。
第三條。從事本辦法第二條規定行為的單位和個人為本辦法所稱的房地產納稅人(以下簡稱納稅人)。
第四條。從事房地產開發的納稅人，應當自領取營業執照之日起30日內，向生產經營場所或者納稅義務發生地的主管地方稅務機關申請辦理稅務登記。？外出經營的，應當向土地、房產所在地主管地方稅務機關申報查驗登記或者稅務登記。
主管地方稅務機關收到納稅人的登記申請後，應當及時辦理登記。
第五條。從事房地產開發的納稅人，應當依照法律、行政法規的規定，在法律、行政法規確定的申報期限內，向機構所在地主管地方稅務機關申報納稅。納稅人在其他縣(市)從事房地產開發的，應當依照法律、行政法規的規定，在法律、行政法規或者稅務機關確定的申報期限內，向土地和房地產所在地主管地方稅務機關申報納稅。
第六條納稅人應當按照稅務機關的規定，購買、開具、保管和取得稅務機關統壹監制和印制的發票。？
第二章土地使用權的取得
第七，納稅人的土地，屬於城鎮土地使用稅征收範圍的，從取得土地使用權到再次變更土地權屬期間，按照土地所在地的等級範圍和稅額標準繳納城鎮土地使用稅；
納稅人征用的土地屬於耕地的，應當自批準征用之日起滿壹年申報繳納城鎮土地使用稅。
納稅人征用的土地屬於非耕地的，從批準征用的次月起申報繳納城鎮土地使用稅。
第八條，納稅人取得國有土地使用權證書，應當按照《權利許可證》繳納印花稅。
第九條。納稅人應自取得土地使用權之日起30日內，向主管地方稅務機關提交土地使用權證書或批準文件復印件，在規定的期限內申報繳納城鎮土地使用稅。
主管地方稅務機關應當及時將土地使用稅相關信息錄入征管數據，更新城鎮土地使用稅數據庫。
各級地方稅務機關要主動與土地管理部門交換信息，利用土地使用權交易信息，及時掌握土地使用權承擔單位或個人的名稱、土地的區位、價格、用途和面積，了解和掌握城鎮土地使用稅的稅源，加強城鎮土地使用稅的征收管理。
？第三章，房地產開發
第十條房地產開發企業對外銷售自建房地產時，其自建行為視同提供應稅服務，按“建築業”繳納營業稅。房地產開發企業將建安工程施工分包或轉包給其他建安企業的，應代扣代繳營業稅。在開發建設過程中，購買應稅未稅礦產品的，應當代扣代繳資源稅。
第十壹條、房地產開發企業在開發過程中采取多種形式合作開發房地產的，項目發起人(土地使用權主體)確定房地產所有者為納稅人。
第十二條、房地產開發企業接受委托建造房屋按照收取代理費征收“服務業-代理營業稅。委托建房應同時具備以下條件:
(壹)委托建房單位具有有關部門的批準函；
(二)受委托的建設單位有土地使用證；？
(三)簽訂代建房協議，並在協議中列明“代理費”；
(4)受托人不墊付資金。
受托建房的房地產開發企業不同時具備上述條件的，按“銷售房地產”征收營業稅。
第十三條、單位集資建房並向職工出售，屬於銷售不動產，應按“銷售不動產”征收營業稅；但同時滿足以下條件的，暫免征收營業稅。
集資者是沒有參加房改的職工；
(二)建設用地使用權是募捐者所在單位(所有人)或者以募捐者名義購買的；
(三)發生的住房費用由募捐者全額承擔，所籌資金必須全部用於住房開支；
(四)持房管部門或房改辦的批文集資建房。
第十四條、房地產開發企業在房地產開發過程中簽訂的《建築安裝工程合同》、《建設工程勘察設計合同》等應稅憑證應按規定繳納印花稅。
第十五條。納稅人應在項目批準後向主管地方稅務機關提交項目計劃批準證書和項目立項報告，在項目開工後及時向主管地方稅務機關提交建築安裝合同和項目預算報告，在項目竣工後向主管地方稅務機關提交項目決算報告。
納稅人在繳納建築安裝工程價款時，必須取得當地稅務機關認可的合法憑證。
第十六條、主管地方稅務機關應實行房地產項目管理制度，按每個房地產項目建立管理臺賬，建立健全項目管理信息，並實行跟蹤管理。？房地產項目管理臺賬的內容應包括:納稅人名稱、項目名稱、房地產地址、建築面積、實用面積、容積率等。
主管地方稅務機關要積極運用計算機信息技術，加強房地產項目登記信息管理，建立健全項目管理數據庫，規範信息錄入，及時更新內容，提高房地產項目稅源監控水平。
第十七條、各級地方稅務機關應主動與規劃部門聯系，獲取土地規劃信息；與計委聯系，獲取開發項目的項目名稱、計劃投資和建築面積；與房管部門聯系，獲取商品房預售許可證發放時間等信息；與建委等部門聯系，獲取建設單位、外包合同或協議、工程預算(決策)、施工進度等信息。，掌握房地產建設過程中的稅源信息，加強稅收征管。
？第四章。房地產轉讓
第十八條房地產轉讓包括土地使用權轉讓和房地產買賣。
土地使用權轉讓是指土地使用者轉讓土地使用權；
房地產買賣是指有償轉移房地產所有權的行為。
以轉讓有限產權或永久使用權的方式出售房屋，視同出售房屋。銷售房地產時，將其占用的土地使用權壹並轉讓的行為，比照銷售房地產征稅。
單位將不動產無償贈與他人，視為不動產買賣。免費贈送包括捐贈、贊助、員工福利、獎勵等行為。
房地產開發企業向股東或者投資者發放開發產品，清償債務，與其他企業、事業單位和個人進行非貨幣資產交換的行為，視為銷售房地產的行為。
第十九條。單位或個人轉讓在建工程時，無論項目發起人和土地使用者是否辦理了更名手續，只要雙方簽訂了在建工程轉讓合同並取得收入，其實質就是房地產所有權或土地使用權的轉讓。轉讓在建工程，應按下列方法征收營業稅:
(壹)轉讓已完成前期開發或正在進行前期開發的土地，但尚未進入施工階段的，應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”項目征收營業稅。
(二)轉讓已進入建設階段的在建工程，按“銷售房地產”稅征收營業稅。？在建工程是指已經批準但尚未竣工的房地產項目或其他建設項目。
第二十條銷售不動產的營業額為納稅人向對方收取的全部價款和其他費用。
總價包括取得的貨幣、貨物或者其他經濟利益。
價外費用包括手續費、基金、代收費用、代收基金、預付基金及其他各種性質的價外費用。所有的額外費用，無論在會計制度中如何核算，都應並入營業額計算應納稅額。
第二十壹條以“償還本金”方式出售建築物，應根據向購買方收取的全部價款和其他費用征收營業稅，不得扣除“償還本金”的支出。
第二十二條、單位和個人出售或轉讓其購買的房地產或土地使用權，按其全部收入減去購買或轉讓房地產或土地使用權的原價後的余額征收營業稅。
單位和個人出售或者轉讓因償還債務而取得的房地產或者土地使用權，應當以全部收入減去償還債務時房地產或者土地使用權的價款後的余額為營業額。
個人購買住房不滿2年的，按照出售住房所得全額征收營業稅。對個人購買2年以上(含2年)非普通住房並轉手的，按照出售住房所得與購房款的差額，按營業額征收營業稅。
第二十三條、營業額扣除項目付款發生在中國境內的，扣除項目付款憑證必須是發票或有效憑證；如果在境外支付，扣除工程款的憑證必須是外匯支付憑證、境外公司收據或公證證明。
第二十四條、房地產開發企業拆遷恢復的房屋，其還款面積等於拆遷面積的，按同類房屋的成本價核定或按當地政府規定的成本價標準計征“銷售房地產”營業稅；超過拆遷建築面積的部分，按市場價征收“銷售房地產”營業稅。
第二十五條房地產納稅人的納稅義務發生在納稅人收到經營所得或取得主張經營所得的證據的當天。
轉讓土地使用權或者銷售房地產采用預付款方式的，營業稅納稅義務發生在收到預付款的當天。
第二十六條。房地產納稅人開發建造的用於未來銷售的房屋、商品房及其他建築物、附著物和配套設施，應當根據收入來源的性質和銷售方式，按照下列原則確定收入實現和營業稅納稅義務發生的時間:
(1)以壹次性全額支付方式銷售開發產品的，應當在實際收到價款或者取得索取價款的證據(權利)時，確認收入的實現和營業稅納稅義務發生的時間。
(2)分期銷售產品的，按照銷售合同或協議約定的付款日期確認收入的實現；付款方提前支付的，在實際支付日確認收入的實現。據此確認營業稅納稅義務發生的時間。
(3)以銀行按揭方式銷售開發產品的，在實際收到當日確認首付款，余額在銀行按揭貸款過戶當日確認。據此確認營業稅納稅義務發生的時間。
(四)委托銷售和開發產品，收入的實現和營業稅納稅義務發生的時間，應當按照下列原則確認:
1.以支付手續費的方式委托銷售開發的產品的，應當在收到委托單位的委托銷售清單時，按照實際銷售額確認收入的實現和營業稅納稅義務發生的時間。
2.采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，以合同或協議約定的價格收到委托單位清單時，確認收入的實現和營業稅納稅義務發生的時間。
3.委托承銷開發產品的，按照承銷合同或協議約定的價格，在付款日確認收入的實現；如果承銷商提前支付，則在實際支付日確認收入的實現。據此確認營業稅納稅義務發生的時間。
4.采用基價(保證底價)且開發的產品超出基價由雙方委托銷售的，在收到委托單位的委托銷售清單時，確認收入的實現和營業稅納稅義務的發生時間。
(五)開發的產品先租後售的，應當按照下列原則確認收入的實現和營業稅納稅義務發生的時間:
1.待售開發產品轉為經營性資產，在出售前以經營租賃或融資租賃方式租出的，在租賃期內取得的價款按照租金確認為收入的實現，出售時再按照銷售資產確認收入的實現。據此確認營業稅納稅義務發生的時間。
2.以臨時租賃方式租出供銷售的開發產品的，在租賃期內取得的價款按照租金確認為收入的實現，銷售時按照開發產品的銷售額確認收入的實現。據此確認營業稅納稅義務發生的時間。
第二十七條凡轉讓房地產並取得收入的單位和個人(以繼承或贈與方式無償轉讓房地產的行為除外)，均應按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定繳納土地增值稅。
房地產開發企業在項目竣工結算前轉讓房地產取得的收入，應當預繳土地增值稅。具體預征方式按照《安徽省土地增值稅預征管理辦法》的規定執行。
納稅人轉讓舊房時，按照房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的土地價款、按國家統壹規定支付的相關費用(包括支付的評估費)和轉讓環節繳納的稅費(不含契稅)作為項目金額的抵扣，征收土地增值稅。未支付土地使用權價款或者不能提供已支付土地價款證據的，不得扣除已支付的土地使用權價款。
第二十八條、房地產開發企業與購房者簽訂的商品房買賣合同(協議、文件等具有合同性質的文件)，按《買賣合同》繳納印花稅。
從房地產開發企業購買房屋後再出售的單位和個人，應根據《產權轉讓證書》繳納印花稅。
第二十九條、納稅人(外商投資企業和外國企業除外)在繳納營業稅的同時，應當按照規定繳納城市維護建設稅和教育費附加。
第三十條、納稅人應當按照企業所得稅的有關規定申報繳納企業所得稅。
對賬憑證健全的納稅人應實行查賬征收，房地產開發企業應按規定及時結轉收入、成本、費用，申報繳納企業所得稅。房地產開發企業以預售方式銷售其開發產品的，其當期取得的預售收入，按照規定的利潤率計算，並入當期應納稅所得額統壹計算繳納企業所得稅，待開發產品完工後再進行匯算清繳調整。
預計營業利潤=預售開發產品收入×利潤率
預售收入利潤率不得低於15%(含15%)，由主管稅務機關結合當地實際，按照公平、公正、公開的原則確定。開發產品預售完成後，企業應按有關規定及時計算已實現的銷售收入，並按規定結轉相應的銷售成本計算已實現的利潤(或虧損)，再計算其與納稅調整後開發產品預計營業利潤總額的差額，再將該差額並入當期應納稅所得額。
對對賬憑證不完善的納稅人，主管稅務機關應根據其實際情況確定所得稅的征收方式，開發企業應按照稅務機關確定的征收方式申報繳納企業所得稅。
第三十壹條、將房地產轉讓給個人的，應當按照個人所得稅的有關規定申報繳納個人所得稅。
第三十二條根據現行稅法的規定，下列行為不征收相關稅款:
(壹)以無形資產、不動產投資入股，參與利潤分配的受贈方，* * *承擔投資風險的，不征收營業稅。股權轉讓不征收營業稅。
(二)因國家建設需要，土地使用者將土地使用權退還給土地所有者，取得土地和房產補償費，不征收營業稅。？
國家建設需要，是指《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規定的下列情形:
1.土地需要為了公眾的利益而使用；
2、因實施城市規劃進行舊城改造，需要調整土地用途的；
3、土地出讓等有償使用合同已經到期，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；
4.因單位撤銷或者搬遷，停止使用原劃撥國有土地的；
5、公路、鐵路、機場、礦山等經批準報廢的。
(3)個人將不動產無償贈與他人的，不征收營業稅。
(四)房地產開發企業和物業管理單位收取的住房專項維修資金不征收營業稅。
(五)產權人或土地使用權人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務的，不征收土地增值稅。
(六)通過我國境內非營利性的社會團體和國家機關向教育、民政等社會福利和公益事業捐贈財產權利和土地使用權的財產權利人和土地使用權人，不征收土地增值稅。
(七)法律、法規和規章規定的其他非稅收行為。
第三十三條根據現行稅法規定，下列行為免征相關稅收:
(壹)土地使用者將土地使用權轉讓給農業生產者用於農業生產的，免征營業稅。
(二)個人自建住房，購買2年以上(含2年)普通住房，出售時免征營業稅。個人出租房屋，月營業額未達到起征點的，免征營業稅。個人轉讓普通住房，交換自有住宅的，暫免征收土地增值稅。個人轉讓自有住房五年以上且為家庭唯壹生活用房取得的收入，免征個人所得稅。
(三)納稅人公有住房和按政府規定價格出租的廉租住房，包括企業出租給職工的單位自有住房，暫免征收房產稅和營業稅。
(四)納稅人建造普通標準住房出售，增值額不超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。？
(五)因城市規劃和國家建設需要，由政府征用的房地產或者收回的土地使用權，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。
(六)法律、法規和規章規定的其他豁免。
第三十四條納稅人取得商品房預售許可證後，應當及時報送主管地方稅務機關備案，並按月將商品房銷售明細表報送主管地方稅務機關備案。
第三十五條，主管地方稅務機關應當跟蹤了解房地產開發成本、費用、商品房預售和實際銷售方式、支付方式、支付時間等情況。並利用契稅征管中獲取的房地產開發商銷售商品房的信息，對比分析房地產開發企業納稅情況，發現問題，及時采取有效措施予以解決，加強房地產開發企業相關稅收管理。
第三十六條，主管地方稅務機關應主動與房管部門聯系，利用契稅征管中獲取的房地產交易信息，掌握房地產二級市場單位和個人轉讓房地產的相關信息，將轉讓房地產的名稱、識別號、位置、面積、價格與相關納稅申報資料進行比對分析，切實加強房地產二級市場房地產轉讓相關稅收管理。
第三十七條、主管地方稅務機關要對房地產市場進行全面跟蹤，對土地使用權取得、房地產開發、房地產交易等環節的稅源進行監控，逐步建立房地產稅源信息數據庫，通過信息比對堵塞稅收漏洞。
整合收集從相關部門獲取的和在納稅申報過程中獲取的信息，完善房地產企業和其他納稅人的戶籍信息，實現數據集中、信息共享、方便查詢、促進管理。
第三十八條、各級稅務機關應采取措施簡化辦稅程序，優化納稅服務，方便納稅人。房地產轉讓或驗收應繳納的稅款，可在壹個窗口壹並征收的，可在交易雙方辦理產權轉移時壹並征收。為方便納稅人，及時了解二手房交易價格，可在契稅征收場所或房地產權屬登記場所開具房產轉讓銷售發票。？
第五章，房屋租賃
第三十九條、房地產開發企業建造的商品房已經使用或出租、出借的，應按規定征收房產稅。自用和出借的，房產稅從房屋使用或交付的次月起，由產權人和使用人分別繳納，計稅依據為自用和出借房屋的開發成本扣除30%後的殘值。城鎮土地使用稅由土地使用權所有者繳納。
第四十條。房地產開發企業將開發產品在銷售前出租的，包括將銷售的開發產品轉為經營性資產，以經營租賃方式先出租或者以融資租賃方式出租後再出售給他人的，應當以租賃期間取得的價款為租金收入實現的基礎，繳納營業稅和房產稅。融資租賃期滿後產權轉移給承租人的，按房產殘值征收房產稅。
第四十壹條、單位和個人應按租金收入繳納5%的營業稅和02%的房產稅；但如果按照租金收入征收的房產稅低於按照房產殘值征收的，則按照房產殘值征收房產稅。
對個人按市場價格出租用於居住的住宅房屋，按照取得的租金收入分別按3%和4%的稅率征收營業稅和房產稅。個人所得稅減按10%的稅率征收。
對於轉租房屋，按照取得的租金收入征收營業稅，按照差額征收房產稅。
雙方簽訂的房屋租賃合同應按《房屋租賃合同》繳納印花稅。
第四十二條納稅人應及時將租賃合同和在房管部門辦理的房屋租賃登記資料報送主管地方稅務機關。
第四十三條主管地方稅務機關應主動與房地產管理部門聯系，了解房屋租賃登記情況，綜合運用相關信息，加強對房地產出租應繳納營業稅等稅費的管理。對個人出租房屋，要充分利用社會力量加強管理，委托街道、居委會、流動人員管理機構代征相關稅費，並按規定繳納手續費。要加強對征收單位的業務指導，定期檢查和了解征收情況，及時研究征收工作中遇到的問題。
？第六章，附件和規則
第四十四條、納稅人涉及的其他稅、費(基金)以及現行有關規定未涉及的事項。？第四十五條。從事房地產開發的納稅人有不同稅目應稅行為的，應當分別核算不同稅目的營業額。不單獨核算營業額的，適用較高的稅率。兼營減免稅項目的，應單獨核算減免稅項目的營業額。未單獨計算營業額的，不得減免稅。
第四十六條、納稅人違反本辦法規定的，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其他有關規定處理。
第四十七條、本辦法自2005年7月1日起執行。
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