涉外房地產開發企業的所得稅如何管理？壹、適用的所得稅稅率國家稅務總局國稅發[1995]153號文明確，專業從事房地產開發經營的外商投資企業，不屬於生產性外商投資企業，不得享受生產性外商投資企業的稅收優惠待遇。也即外資房地產開發企業取得所得，應按33%的稅率征收所得稅，不能享受生產性企業優惠稅率和“二免三減半”等稅收優惠政策。二、應納稅額的計算企業從事房地產經營業務的，應以其當期銷售收入，扣除當期相應成本、費用及損失後的余額，為當期應納稅所得額，依照稅法規定計算企業所得稅。計算公式如下：應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-已售房產已預征的所得稅+當期預征所得稅公式中“已銷房產已預征的所得稅”是指企業已以房地產管理部門出具工程項目合格證明之日，或者首筆房地產使用權交付之日，或以辦理首筆產權轉讓手續之日的較早者為已售房地產銷售的開始，企業自銷售開始取得收入減除相關的成本費用，計算應納所得稅額，分季已預征的所得稅。“當期預征所得稅”是指企業預售房a地產取得的預收款，經當地稅務機關批準，按預計利潤率或合理方法計算預計應納稅所得額，並按季預征所得稅。預售房地產季度應納所得稅額=季度內預售房地產預收款收入*預計利潤率*所得稅稅率。三、銷售收入的確定以權責發生制為原則，根據銷售方式的不同，按以下原則確定：1、采取壹次性全額收取房款的，以房產使用權交付買方之日或開具發票之日作為銷售收入的實現。2、采取分期付款或預收款方式銷售的，以合同約定付款時間為銷售收人的實現。3、采取以土地使用權或其他財產置換房屋的，以房產使用權交付對方為銷售收入的實現。4、采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉賬之日，為銷售收入的實現。四、銷售房地產發生相應費用的確定。應以收入與支出相匹配為原則，根據當期銷售面積和可售單位工程成本費用，確定當期成本費用。可售單位工程成本費用公式如下：可售單位工程成本費用=可售總成本費用/總可售面積公式中“可售總成本費用”是指應歸屬於可售房地產的土地使用費，拆遷補償費，七通壹平、勘探設計等開發前期費用;建築安裝費;基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及為開發建設工程而發生的管理費用、財務費用和銷售費用。“總可售面積”是指國家規定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確的面積。企業未按項目歸集或無法準確歸屬的成本費用，可按適當的比例在各項目之間進行合理分攤，“適當的比例”可按計算土地征用及拆遷費時，按各項征地面積占總征地面積的比例計算，其他費用按各項目可售面積占總可售面積的比例計算。企業在售後發生的公***配套設施建設費用，能夠提供有關部門文件及相關資料，並經報主管稅務部門批準，可在銷售房地產時進行預提。企業上述預提費用，可按公***配套設施項目的總預算成本與總可售面積的比例，計算可售面積每單位的承擔標準，並根據當期銷售面積計算本期應預提的金額，計入當期開發成本。五、涉外房地產開發企業執行政策中應註意的幾個問題。1.以租賃方式取得房租收入應納稅所得額的計算問題。企業取得的房租收入，應按當期實際收入，扣除租賃房屋的固定資產折舊及相關費用後的余額，與當期其他經營利潤合並計算企業當期應納稅所得額。如企業所開發建設的房屋竣工驗收後在會計處理上未確定為出租用途的，則不得計提房屋折舊。企業采取先租賃後出售房地產的，原在租賃期間實際已計提的房屋折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。2.委托境外代銷、包銷征稅的計算問題。企業與境外企業簽定房地產代銷、包銷合同或協議，委托境外企業在境外銷售其境內房地產的，應按境外企業向購房人銷售的價格，作為境內企業房地產銷售收入，計算交納營業稅和企業所得稅。其企業支付境外代銷、包銷企業的各項傭金、差價、手續費、提成費等勞務費用，應提供完整有效的憑證資料，經主管稅務機關審核確定後，方可作為企業費用扣除，但實際列支的數額不得超過房地產銷售收入的10%。如境外企業與境內企業簽訂房屋包銷協議，為境內企業包銷房地產，其包銷業務應屬於境外企業轉讓我國境內財產的性質，境外企業取得的房屋轉讓收入，應按轉讓收入減除該財產原值的余額繳納10%的企業所得稅。上述包銷業務是指境外企業與境內企業簽訂房屋包銷協議並辦理了產權轉移手續，且境外企業在銷售房屋時使用企業收款憑證。3.投資各方按合同規定分配房產，企業所得稅的繳納問題。企業應首先歸集房產建造過程中所發生的費用(包括中方以土地使用權作為投資的費用)後再根據合同規定的房產分配方法，劃分雙方房產的成本、費用。雙方各自銷售房產時各自繳納企業所得稅。六、涉外房地產開發企業的稅收優惠問題。涉外房地產開發企業的外國投資者，將從企業取得的利潤直接再投資於該企業，增加註冊資本，或者作為資本投資開辦其他外商投資企業，經營期不小於五年的，經投資者申請，稅務機關批準，可退還其再投資部分已繳納企業所得稅的40%稅款。如外國投資者將其從企業分得的利潤在中國境內直接再投資舉辦、擴建產品出口企業或者先進技術企業，可以全部退還其投資部分已繳納的企業所得稅稅款。上述申請退還再投資部分已繳納的所得稅稅款，不包括地方所得稅。如再投資不滿五年撤出的，應當繳回已退的稅款。外國投資者再投資退稅的辦理期限。外國投資者應當自其再投資資金實際投入之日起壹年內，持載明其投資金額，投資期限的增資或者出資證明，向原納稅地的稅務機關申請退稅。對預售房收入預征的所得稅，由於其銷售收入和利潤未真正實現，其預征的所得稅不能享受再投資退稅優惠。