(壹)利用臨界點進行稅收籌劃
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱《土地增值稅暫行條例》)第八條規定，有下列情形之壹的，免征土地增值稅:
(1)納稅人建造普通標準房屋出售，增值不超過扣除項目金額的20%。
(二)因國家建設需要，依法被征用和收回的房地產。
根據《土地增值稅暫行條例》第七條的規定，土地增值稅實行四級累進稅率:
(1)增值不超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
(二)增值超過扣除項目金額50%且不超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
(三)增值超過扣除項目金額100%且不超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
(4)增值超過項目扣除額200%的部分，稅率為60%。
如果企業建造的普通標準房增值率處於20%的臨界點，可以通過適當控制銷售價格來規避土地增值稅。根據《土地增值稅暫行條例》第六條的規定，計算增值額的扣除項目包括:
(1)取得土地使用權支付的金額。
(2)土地開發的成本和費用。
(三)新建房屋及配套設施的成本、費用，或者舊房屋、建築物的評估價格。
(4)與房地產轉讓有關的稅收。
(五)財政部規定的其他扣除項目。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(以下簡稱《土地增值稅暫行條例實施細則》)第七條規定，此處的“其他扣除項目”為取得土地使用權所支付的金額與開發土地、建造新房屋及配套設施的費用之和的20%。
根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於穩定房價意見的通知》(國辦發〔2005〕26號)，普通標準住房的標準為:住宅小區容積率在1.0以上，單套建築面積在1.20平方米以下，實際成交價格在1.2倍同級別土地上住房平均成交價格以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建築面積和價格標準適當浮動，但上浮比例不得超過上述標準的20%。
這裏有壹個例子可以幫助妳理解。
例如，某房地產開發企業建設了壹批普通標準房，獲得銷售收入2500萬元。根據稅法規定，允許扣除的項目金額為2070萬元。該項目的增加值為:2500-2070=430(萬元)；本項目增加值占扣除項目的比例為:430 ÷ 2070 = 20.77%。根據稅法規定，土地增值稅的稅率為30%: 430× 30% = 129(萬元)。請提出壹個稅收籌劃方案。
分析:如果企業能將銷售收入減少到2480萬元，則項目增值額為:2480-2070=410(萬元)；本項目增加值占扣除項目的比例為:410÷2070 = 19.85438+0%。增值率不超過20%的，可以免征土地增值稅。企業減少銷售收入20萬元，少繳土地增值稅654.38+0.29萬元，增加稅前利潤654.38+0.09萬元。
(二)利息支付過程中的稅收籌劃
房地產開發企業往往需要使用大量貸款，這就涉及到利息支出。至於利息支出的扣除，我國稅法規定了壹些限制。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定:“財務費用中的利息支出，能夠按照轉讓的房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，可以據實扣除，但最高不得超過按照商業銀行同期貸款利率計算的數額。其他房地產開發費用在本條第(壹)項和第(二)項計算金額之和的5%以內扣除。不能按轉讓的房地產項目計算利息費用或不能提供金融機構證明的，在按本條第(1)項和第(2)項計算的金額之和的65，438+00%內扣除房地產開發費用。以上扣除的具體比例由各省、自治區、直轄市人民政府規定。”第(壹)項為取得土地使用權而支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權而支付的土地價款和按照國家統壹規定支付的相關費用。這裏的第(二)項是指開發土地、新建房屋及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目的實際成本，包括征地拆遷補償費、前期工程費用、建築安裝工程費用、基礎設施費用、公共配套設施費用和間接開發費用。
房地產企業貸款利息扣除限額分為兩種情況:壹種是在商業銀行同期同類貸款利率限額內據實扣除；另壹種是在稅法規定的房地產開發成本10%以內與其他費用壹並扣除。這兩種扣除方式為企業進行稅收籌劃提供了空間，企業可以根據兩種計算方式可扣除費用的差異，決定采用哪種扣除方式。
如房地產企業開發壹個房地產，為取得土地使用權支付10萬元，開發土地建設新房及配套設施支付12萬元。可按轉讓的房地產項目分攤的利息費用為200萬元，不超過同期商業銀行同類貸款利率。請確認企業是否提供金融機構證明？
分析:如果不提供財務機構證明，企業可以扣除的費用最高金額為:(1000+1200)×10% = 220(萬元)；如提供金融機構證明，企業可抵扣的最高金額為:200+(1000+1200)×5% = 310(萬元)。可見，在這種情況下，提供金融機構證明是壹個有利的選擇。
(三)收費過程中的稅收籌劃。
根據《財政部國家稅務總局關於土地增值稅若幹具體問題的通知》(財稅[1995]48號)規定，縣級以上人民政府對房地產開發企業在銷售房屋期間收取的費用，如收取費用計入房價並向購房人收取，可作為轉讓房地產取得的收入征稅；代收費用未計入房價，而是在房價之外單獨收取的，不得視為轉讓房地產所得。征收費用作為轉讓所得征稅的，可以在計算扣除項目金額時扣除，但不得作為加計20%扣除的基數；征收費用不作為不動產轉讓所得征稅的，在計算增值額時不得扣除征收費用。
征收費用是否計入房價，不會影響企業的增值額，但會影響房地產開發的總成本，也會影響房地產的增值率，進而影響土地增值稅的金額。因此，企業可以利用這壹規定進行稅收籌劃。
例如，某房地產開發企業開發壹套房地產，支付300萬元取得土地使用權，土地及房地產開發成本800萬元，房地產開發成本允許扣除額654.38+0.4萬元，轉讓房地產稅654.38+0.4萬元，房地產銷售價格2500萬元。為當地縣級人民政府收取的各種費用為1萬元。現在需要確定企業是單獨收取這筆費用還是結合房價收取。
分析:如果單獨收取費用，該房產可抵扣費用為:300+800+100+(300+800)×20%+140 = 1560(萬元)，增值額為:2500-65438。
如果這筆費用計入房價，該房產可抵扣費用為:300+800+100+(300+800)×20%+140+100 = 1660(萬元)，增值為:25000。稅收籌劃減少土地增值稅負擔:298-293=5(萬元)。
(D)通過增加扣除項目進行稅務規劃。
土地增值稅是房地產開發的主要成本之壹，建設普通標準住房增值率不超過20%的，可以免征土地增值稅。企業可以通過增加抵扣項目，使不動產增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。
例如，某房地產公司開發壹套普通標準房，房屋價格為654.38+00萬元，按稅法規定可抵扣費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200 ÷ 800 = 25%。房地產公司需要繳納土地增值稅:200× 30% = 60(萬元)，營業稅:1000× 5% = 50(萬元)，城市維護建設稅及教育費附加:50× (7%+3%) = 5(萬元)。不含企業所得稅，這家房地產公司的利潤為:1000-800-60-50-5=85(萬元)。請提出本企業的稅收籌劃方案。
分析:如果房地產公司進行稅務籌劃，簡單裝修房屋，成本為200萬元，房價增加到12萬元。然後根據稅法規定，抵扣項目增加到654.38+00萬元，增值額200萬元。增值率200 ÷ 654.38+0000 = 20%，不需要繳納土地增值稅。房地產公司需要繳納營業稅:1200× 5% = 60(萬元)，城市維護建設稅及教育費附加:60× 10% = 6(萬元)。不含企業所得稅，這家房地產公司的利潤為:1200-1000-60-6 = 134(萬元)。稅收籌劃減輕企業稅負:134-85=49(萬元)。
(五)利用土地增值稅優惠政策進行稅收籌劃。
我國對土地增值稅規定了很多稅收優惠政策，房地產開發企業完全可以通過享受稅法規定的優惠政策，為稅收籌劃創造條件。
土地增值稅的法定減免稅項目如下:
(1)納稅人建造普通標準房屋出售，增值不超過扣除項目金額的20%。普通標準房是指按照當地普通民用住房標準建造的住宅房屋。高級公寓、別墅、度假村等。不屬於普通標準房。普通標準住宅與其他住宅的具體界限由省、自治區、直轄市人民政府規定。納稅人建造普通標準住房出售，增值額不超過法定扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過項目扣除額20%的，按增值總額照章征稅。
(二)因國家建設需要，依法被征用和收回的房地產。國家建設依法征用、收回的房地產，是指因城市規劃和國家建設的需要，由政府征用或者收回的房地產。因城市規劃和國家建設需要搬遷，納稅人自行轉讓原有房地產的，按本規定免征土地增值稅。
(三)個人因工作調動或改善居住條件轉讓原自住住房的，報稅務機關批準後，免征土地增值稅。居住滿3年不滿5年的，減半征收土地增值稅。居住不滿3年的，照章征收土地增值稅。2008年6月5438+065438+10月1日起，居民個人轉讓住房的，免征土地增值稅。
(六)通過兩次銷售房地產進行稅收籌劃。
房產銷售所承擔的稅種主要是土地增值稅和營業稅，而土地增值稅是累進稅率，即房產增值率越高，適用稅率越高。因此，如果能夠對房地產銷售價格進行分解，從而降低房地產的增值率，就可以大大降低房地產銷售所承擔的土地增值稅。因為很多房產在出售時已經進行了簡單裝修，我們可以在簡單裝修上做文章，使之成為獨立的核算，這樣就可以通過兩次出售房產來進行稅務籌劃。
我舉個例子幫妳分析壹下。
比如某房地產公司出售壹套總價為654.38+00萬元的房屋，已經進行了簡單裝修，安裝了簡單的必要設施。根據有關稅法的規定，房地產開發業務的允許費用為400萬元，增值額為600萬元。房地產公司應繳納土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和企業所得稅。土地增值率:600 ÷ 400 = 150%。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第10條規定，增值超過100%未超過200%的，土地增值稅稅額=增值×50%-增值× 15%。因此，應繳納土地增值稅:600× 50%-400× 15% = 240(萬元)，應繳納營業稅:1000× 5% = 50(萬元)，應繳納城市維護建設稅及教育費附加:50× 10。不含企業所得稅，這家房地產公司的利潤為:1000-400-240-50-5=305(萬元)。請提出本企業的稅收籌劃方案。
分析:如果進行稅收籌劃，房屋的買賣將分為兩份合同。第壹份合同是房屋買賣合同，不含裝修費用。房屋出售價格為700萬元，允許扣除費用為300萬元。第二份合同是房屋裝修合同，裝修費用300萬元，允許扣除費用654.38+0萬元。那麽土地增值率就是400 ÷ 300 = 133%。應繳納的土地增值稅:400×50%-300×15% = 155(萬元)，營業稅:700× 5% = 35(萬元)，城市維護建設稅及教育費附加:35× 10% = 3.5(。裝修收入應繳納營業稅:300× 3% = 9(萬元)，城市維護建設稅及教育費附加:9× 10% = 0.9(萬元)。不含企業所得稅，這家房地產公司的利潤為:700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9 = 396.6(萬元)。納稅籌劃後，減輕企業稅負:396.6-305=91.6(萬元)。