在市場經濟條件下，行業資源必然會向優秀企業聚集，房地產行業刮起“並購風”似乎可以理解，甚至可以稱贊。問題是，在房企發展模式單壹、行業利潤高、房價增長過快、輿論壓力大的現實背景下，業內人士產生了疑慮——房地產行業會不會很快形成寡頭壟斷市場？
根據經濟學原理，市場結構分為完全壟斷、寡頭壟斷、壟斷競爭和完全競爭四種類型，其中完全壟斷和完全競爭只有在學術研究中才有意義，現實中存在的市場基本都是不完全競爭市場:要麽是壟斷競爭，要麽是寡頭壟斷。中國的房地產市場也是如此。
那麽，房地產市場應該屬於哪壹類呢？我們先來分析壹下壟斷競爭。這個市場有三個特點:賣家數量多，產品不同，企業可以自由進入。總體來看，現階段我國房地產市場全部符合壟斷競爭的標準。中國有5萬多家開發企業，市場集中度很低。全國市場占有率最高的萬科也只有1%左右。地段的差異決定了房產比其他大多數商品有更多的產品差異；只要解決了錢的問題，基本上誰都可以做房地產開發，企業進退自由。
什麽是寡頭壟斷？在美國大部分行業中，四大企業的市場份額普遍在50%以下，但早餐食品行業是83%，飛機制造業是85%，煙草行業是99%。這三個行業基本可以歸為寡頭壟斷。在中國，目前的電信、石化行業也是這種性質。如上所述，中國全國房地產市場絕對不是寡頭壟斷。但是壹定要註意壹個規律:房地產行業的地域性很強，從壹個城市或者壹個城市或者壹個房地產板塊來分析，存在壹個或者幾個開發商占有很高市場份額的現象——事實上的寡頭壟斷。
幾年前，地區性寡頭壟斷十分普遍。上世紀90年代，壹些基層政府或與政府關系密切的私人，紛紛成立各種性質的房地產開發公司，利用手中或廉價獲得的大片土地進行大規模房地產開發，從而主導了區域市場供應，如上海寶山區大場鎮的大華吉果、浦東上南區的恒大集團等。隨著房地產市場化的深入和土地調控的不斷加強，特別是2004年土地出讓實行“招拍掛”後，這種情況明顯在減弱。隨著房地產企業和項目並購浪潮的興起，壹些房地產巨頭通過集中收購部分企業的大量儲備土地，很可能聯手其他大型開發商成為區域市場的寡頭，這是必然的。
寡頭壟斷形成後，必然損害社會總福利。早在18世紀，亞當？6?1斯密在《國富論》中寫道:“同行的人很少聚在壹起，但這種聚在壹起的結果往往是壹種針對大眾的陰謀，或者某種擡高物價的陰謀”。寡頭壟斷的弊端是企業會相互串通，減少有效供給，使產品價格高於邊際成本，從而保證比競爭市場條件下更高的利潤率。世界上最大的寡頭組織是石油輸出國組織，它控制著全球四分之三的石油儲量。而且在20世紀70年代，它成功地與其他國家勾結，大幅度提高石油價格，從而在西方國家制造了壹場石油危機。
近年來，不斷有報道稱，某城市開發商結盟不降價。例如，坊間盛傳上海42家房企已秘密推出《關於不降價的宣言》，其中包含壹項條款:“即日起至2008年6月5438+2月1，不得擅自降價。原則上從現在開始，不管銷量如何，每個月都要提價2-4%。”對於上海這樣壹個房地產市場很大的城市來說，絕對不可能因為開發商太多而形成寡頭壟斷。但對於某些地區或板塊，如果幾大開發商串通定價，短期內極有可能形成寡頭壟斷。
其實不用太擔心。因為無數事實證明，寡頭之間的合作是非常困難的，達成表面的合作協議後，大家都想偷偷增加銷量，以獲取更多的利潤，結果就形成了經濟學上所謂的“博弈論”。比如石油輸出國組織在1970年代大獲成功後，壹直沒能延續歷史輝煌；再比如，2005年上海銀行業關於限制個人房貸首付比例的“君子協定”，僅僅過了幾個月就在各自放貸的壓力下土崩瓦解。所以不排除個別房價聯盟會取得短期的成功，但是維持半年以上幾乎是不可能的。至於上海不降價聲明中所謂的“65438+2008年2月1之前不降價”，純屬空想。
政府應該如何應對寡頭壟斷？關鍵在於促進企業競爭，遏制企業合謀。早在1890年，美國就頒布了《謝爾曼反壟斷法》，明確規定寡頭之間的合作協議是非法的。目前，中國的《反壟斷法》也正在緊張審批中。就房地產行業而言，土地作為關鍵的生產要素，受到政府的嚴密控制，開發商很難自由組織生產，因此具有防止企業壟斷的天然優勢。但政府也應提高警惕，不僅要避免部分地區開發商集中獲取新土地，也要適當關註個別大牌地產商在企業和項目並購過程中大量持有區域存量土地的現象。比如將大地塊分割，單獨出售，是防止寡頭壟斷的有效途徑；再比如，土地增值稅對於打擊企業囤積土地，故意減緩產品供應具有積極意義。
綜上所述，在大多數特定環境下，中國房地產市場屬於壟斷競爭市場。這種市場形式雖然在經濟學上不是最好的，但在現實中是優越的，國家沒有必要也不太可能對其進行過多的限制。但是，對於少數特定領域的寡頭壟斷，政府必須采取明確的態度加以遏制，以維護房地產市場的公平和效率。