這些銷售規模在100億左右的小型房企的內在動力在於拓寬融資渠道，維持資金鏈以保證生存。此外，IPO成功後，對企業繼續使用債券等融資工具維持流動性有很大幫助。上市後，它們可以提高國際評級，發行海外債券。
5月22日，十三屆全國人大三次會議正式開幕。今年政府工作報告重申，房子是用來住的，不是用來炒的。
房地產調控基調不變。在“住不炒”的大環境下，國內融資渠道變窄，融資成本上升，小房企面臨的資金問題被放大。赴港IPO成為這些房企首選的融資方式之壹。
據不完全統計，自2018年以來，共有13家成功上市房企，其中，2018年和2019年成功上市房企數量相同，分別為6家，2020年前4個月成功上市房企1家。截至目前，已有11家房企在HKEx提交了招股書，包括海倫堡、鰲山控股、惠今控股。還有8家房地產企業旗下的物業公司等待在港交所IPO。
近年來，小房企負債率不斷攀升，缺錢缺地的趨勢越來越明顯。壹位業內人士指出，小房企的生存狀況反映了小規模企業融資成本越來越高，行業整體利潤下滑的現狀，不規模化發展其實很難生存。過去壹年，很多小房企第壹次報送表格失敗，原因是負債高，短期償債壓力大。這些銷售規模在100億左右的小型房企的內在動力在於拓寬融資渠道，維持資金鏈以保證生存。此外，IPO成功後，對企業繼續使用債券等融資工具維持流動性有很大幫助。上市後，它們可以提高國際評級，發行海外債券。
從近期土地市場的拿地熱潮來看，同策咨詢研究院首席分析師張宏偉、上海中原市場分析師陸文熙等人的觀點來看，小房企拿地熱情大幅提升，大房企拿地熱情有所放緩。在這種背景下，小房企的資金壓力更容易被放大。
此外，有房企人士向21世紀經濟報道記者表示，下半年房企拿到預售證的數量會增加，會增加市場供應量；相反，沒有有效的方法來釋放市場壓力。如此壹來，今年房企的庫存壓力自然會上升。
希望沖刺IPO釋放壓力
行業進入2020年，市場因疫情正在發生變化，小房企生存空間被擠壓，上市才剛剛開始。
截至2020年5月底，HKEx等待IPO的房地產公司約有65，438+065，438+0家，包括海倫堡、鰲山控股、萬創國際、三運控股、港龍地產、王朝地產、鵬潤控股、惠今控股、尚坤地產、領地控股、置地地產，還有消息稱安徽文怡地產將赴港上市。
其中包括三運集團、海倫堡、鰲山控股、萬創國際、港龍地產等。第壹次提交招股書時被拒絕，現在開始第二次。
張宏偉指出，香港上市有幾個非常重要的核心指標，比如企業近三年的盈利能力和負債率，主營業務的盈利能力要達到最低盈利要求。如果核心指標達不到要求，可能會退回重新申報，企業在重新申報時需要優化土地和負債。
從招股書披露的信息可以看出，這些小型房企都有壹個特點，就是負債高，土地儲備短板明顯，短期資金壓力大。
以安徽起家的三運集團為例。公司宣稱“2019年銷售規模達到300億，五年目標達到1000億”，並在2019年末聘請了總裁王。但據某第三方平臺統計，三宇2019年銷售額較2018年的10億有所下降。
招股書中披露，近三年來，三運負債大幅增加:從2016年的2.29億元，到2019年6月底的142億元。此外，三年持續經營現金流為負，融資成本多年處於10%以上的高位。知情人士透露，信托貸款在三叉融資中占比很高。
再比如鰲山控股，其首次公開披露的招股書中負債率超過800%。首次IPO失敗的港龍地產也存在同樣的高負債問題:2017、2018、2019年以及截至2020年3月31日，港龍地產的資產負債率分別為98.8%、122.65438+。貸款總額分別為318萬元、8.56億元、28.53億元和565438+76萬元，三年多貸款總額增長超過16倍。
據披露，當場房產融資利率由2017年的6.59%上升至2019年的8.37%。截至今年3月末，該領域涉及壹年內到期的有息負債合計42.87億元，而涉及未償信托的非標融資余額近24億元，占同期貸款總額的18.5%，年利率至少為10%。
上述等待二次IPO的小房企資產負債率遠高於行業平均資產負債率。為了解決短期流動性風險，規模小也成為港股不被看好的主要原因。港龍地產和三運集團的土地儲備均不足500萬平方米，未來可售資源不足。尤其是三余，90%的土壤儲量集中在安徽，且多為三四線城市。易居研究院數據顯示，64個三四線城市庫存進入增長周期。截至目前，三四線城市庫存環比上漲1.6%，同比上漲1.1%。對於倉位較重的三四線城市房企來說，很難擴大規模，提高盈利能力。近年來，由於房地產調控政策的持續影響，三四線城市房價基本陷入滯漲，短期內奧山控股可能很難提高毛利率。
上述業內人士分析，如果說過去房企上市是為了找錢，找更便宜的錢還債，借新還舊，置換昂貴的錢，那麽小房企上市後增加流動性最重要。
“由於運營現金流為負，我們可能需要獲得足夠的額外融資來滿足融資需求，支持運營和擴大公司。如果不能產生足夠的經營現金流，或不能獲得足夠的外部資金為經營融資，公司的流動性和財務狀況可能會受到重大不利影響。”這段話是在其中壹家小房企的上市招股書中披露的。這說明小房企的流動性危機在放大。
今年受疫情影響，多數房企壹季度銷售回款不佳，不少業內人士向記者表示擔心今年的庫存增加和銷售目標無法完成。如果說最近壹波拿地是為了年內補業績的話，那麽小房企這壹輪搶地補倉就更危險了。
化學去除率較低，庫存較高。
韓毅智庫的壹份研究報告指出，2020年疫情過後，國內融資環境有邊際改善趨勢，信用等級高的房企更容易抓住機會。在這樣的融資背景下，小房企急於上市也就不難理解了。只有上市才有機會提升評級，從而融資擴張。
韓毅智庫梳理國內房企信用評級發現，國內信用評級機構普遍對房企評級較高。43家房企中，77%信用等級為AAA，19%信用等級為AA+，僅有1信用等級分別為AA和BB。從國內各房企的信用評級來看，無論是頭部房企還是規模相對較小的房企，都有可能獲得AAA的國內最高信用評級，說明國內評級機構在對房企評級時並不是“唯規模”的，規模不占優勢的房企，通過改善財務狀況和穩健的投資策略，也能得到評級機構的認可。
但從AAA信用等級在各梯隊的分布來看，在TOP10和TOP11-TOP30房企中，主體信用等級為AAA的房企占比接近90%，而在TOP33-TOP83房企中，主體信用等級為AAA的房企占比相對較低，為56%。同時，AA+、AA、BB等信用等級較低的房企多分布在這壹梯隊，說明大型房企普遍更受評級機構認可。
如果要大規模做，需要不斷拿地，多拿地。
最近，三運集團和港龍地產都出現在當地的拍賣現場。三運第二次提交的招股書顯示，2020年65438+10月末，三運控股擁有36個項目，總土地儲備396.43萬平方米，安徽、江蘇、山東占比分別為89%、4.7%、5.5%。安徽土地儲備小幅下調，表明公司自上次提交招股書以來，又進行了壹輪土地儲備。
奧山是典型的土儲少，分布不均的房企。鰲山60%的土壤儲量集中在武漢。截至3月31，2065438，公司在湖北、安徽、四川、重慶、浙江擁有25個項目，占土地儲備預計總建築面積340萬平方米，其中包括規劃總面積約200萬平方米的開發物業，規劃總面積約16544。
在這波赴港上市的小型房企中，領地集團是其中的佼佼者。截至2020年2月，領地集團擁有超過13萬平方米的領地儲備，但領地集團高昂的融資成本和債務也成為其迫切上市的重要原因。2017年至2019年，屬地融資實際利率逐年上升，分別為6.4%、8.8%、9.9%。流動比率呈下降趨勢，分別為1.3倍、1.3倍和1.2倍。凈資產與負債的比率分別為0.6倍、1.1倍和1.4倍。
事實上，不僅是小房企，大部分房企今年上半年的業績都很差。壹位20強房企相關人士告訴記者，為了增加市場供應量，占領市場份額，擴大銷售覆蓋面，房企不得不在這個節點拿地，以確保年底前推出新品。但是，去化學化非常關鍵。如果去化不好，今年庫存又會增加，給房企帶來資金壓力，未來壹兩年業績堪憂。
陸文熙指出，在近期房企的土地拍賣潮中，恒大、碧桂園等壹批龍頭房企拿地節奏明顯放緩，而中小房企則積極拿地。舊改造項目陸續出爐。比如5月，瑞安房地產近期以654.38+0.666億元拿下上海青浦區兩宗宅地。萬科和中建聯合體在寶山拿地，這兩宗土地出讓涉及的地塊都是瑞安和萬科之前參與的舊改項目。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，從城市庫存數據來看，也客觀顯示短期壓力加大。壹方面，房屋銷售市場的降溫影響了去庫存的步伐。另壹方面，各地預售控制減少，房地產供應規模明顯增加。所以從實際情況來看，這會導致各個城市的庫存上升。就城市分類而言，壹線城市和二線城市的庫存都在上升，這是需要關註的風險。對於壹二線城市有庫存的房企來說，如果能主動去庫存，也有助於提高房企業績，降低庫存風險。
以鄭州市場為例，在疫情影響下，鄭州市場成交量下滑，商品房消化周期明顯延長，前期庫存積壓。疫情期間鄭州新房供應較少。但回顧近壹兩年的市場，從2065438+2009年8月份開始，鄭州基本呈現供大於求的狀態，所以庫存較多，新房市場主要處於消化前期庫存的狀態。消化周期躍升至21個月以上的高位。5月份的壹次土拍顯示，外地房企在鄭州拿住宅用地的興趣正在消退。在出讓的4宗地塊中，只有恒大這壹家外地房企拿了壹個商業地塊。