近日，國家稅務總局高層表示:涉稅案件數量、發案率、涉稅違法納稅人比例、追繳金額均有明顯上升。通過長期調查發現，房地產行業的納稅人主要集中在營業稅和企業所得稅。通過大量的調查研究發現，目前我國房地產企業避稅的方法主要有幾種。
(壹)利用成本膨脹法避稅的行為
成本膨脹避稅法是指房地產企業利用各種非違法手段，增加或調整其稅前成本，減少應納稅額，最終降低其稅負，以實現成本價值最大化，從而減少應納稅所得額的避稅方法。
房地產企業使用通貨膨脹成本避稅法的主要目的是規避企業所得稅和土地增值稅。我們在調查中發現，這種避稅方式在房地產企業中相當普遍。據統計，壹般成本通脹率在10%-15%之間，更有甚者達到20%-30%。房地產企業普遍采用這種方式逃避國家稅收的主要原因有:
第壹，房地產開發企業是勞動密集型和資金密集型企業，其開發項目經營周期長，開發前期資金投入大，資金回收期相對滯後，成本構成非常復雜和龐大。在會計成本核算中，很難在時間和因果上準確匹配相應的費用和成本；同時，由於上述原因，稅務機關的征管和稽查也非常困難。這客觀上為房地產企業避稅創造了空間和條件。
二是房地產開發企業多為多元化，包括建築業和加工業，既有房屋銷售，也有物業管理服務。在調查中發現，房地產企業的大多數關聯方壹般是建築安裝(隊)公司、建材加工公司、綠化公司、房屋銷售(中介)、裝修公司等。，而這些關聯公司很多都是享受稅收優惠政策的企業。更何況房地產企業與其相關建築安裝公司的財務是合署辦公的。這就為房地產公司通過虛開發票、多開發票等手段虛增工程造價提供了可操作性。
三是房地產企業經營涉及的職能部門多，要辦理的手續繁瑣，收費幾乎無處不在。相關資料顯示，在壹些地方，對房地產開發企業經營活動具有行政和經濟管理權的部門多達數十個，從政府部門、行業協會到居委會、環衛站，文件中明確規定的收費項目近百項；過多的收費和票據使稅務機關難以認定和確定其支出的合理性、合法性和標準，最終使房地產企業年終利潤的計提和應稅收入的調整具有不確定性。
第四，房地產開發項目建設周期長，結算方式多樣。在調查中發現，為房地產企業提供服務的承包商類型多樣，包括正規建築安裝公司、農村基層隊(因農村土地被征用)、個體戶、軍隊等特殊單位，稅務機關也缺乏有效手段對這些單位的票據進行管理。開發企業在支付建設單位工程款時，不能按規定取得發票，而是憑收據(包括行政事業單位收據、中國人民解放軍專用收據等)支付工程款，這是壹種特殊現象。).這不僅影響了項目成本的及時結轉，也為房地產企業虛增開發成本、逃避國家稅收提供了機會。
五是房地產企業特別是非國有企業內部管理混亂。公司財務無法區分會計主體和公司股東的經濟行為。公司業主產生的個人費用和公司業主開發的大樓的費用都被擠入公司的費用成本。我們在調查中發現，公司股東(包括家屬)個人經濟活動發生的費用，如出國旅遊、享受高檔消費品等費用，全部擠入公司期間費用；調查中還發現，公司蓋大樓，業主蓋小樓，排擠公司的成本比例令人震驚。
(二)利用缺乏稅收政策和會計政策空間的避稅行為
房地產企業使用會計政策的空間是同壹經濟活動可以使用不同會計方法的原則，利用稅收法律法規的缺失人為調整企業的收入和成本，以規避企業所得稅、個人所得稅和土地增值稅。
壹方面，房地產企業在結轉銷售費用時利用了稅務機關政策法規的缺陷，即稅收政策只註重收入與時間的比例，而忽略了收入與因果關系(對象)的比例；另壹方面，利用會計政策的空間，如利用“配比原則”確認當期成本費用的空間，即房地產企業利用存貨成本循環假設等會計環境的影響，在確認“存量房”銷售成本時選擇不同的方法，如加權平均法、個別計價法、先進先出法、後進先出法等。房地產企業利用稅收法規的缺失和會計政策的空間。在結轉銷售成本時，他們人為調整企業成本，或者以小配大，即小收入匹配大成本；或張觀戴笠，即賣出a套(或樓)，但成本由B套(或樓)結轉；二是利用會計制度中的“配比原則”來明確收入與費用配比關系的“質”，而忽略了“量”的缺陷，即利用企業期間的費用與其收入在數量上不能正確匹配的事實，增加企業的當期費用。如工資支出、業務招待費、廣告費、會議費、差旅費等。
為了利用稅收政策的缺失和會計政策的空間避稅，大多數房地產企業並不按照房屋數量(如樓房或公寓)設置明細會計科目，而只設置總賬科目。發生銷售時，只按時間關系結轉銷售成本，不按因果(或客體)關系結轉銷售房屋成本。在調查中發現，房地產企業中存在大量的“零成本房”。所謂“零成本房”，是指房地產企業在壹個開發項目中，已經結轉了所有成本，但仍有部分“存量房”在售，也就是說這些“存量房”壹旦售出，就沒有成本與之匹配，即收入等於利潤。但是，這些“零成本房”永遠不會對外出售。大部分都成了房地產公司的寫字樓或者公司老板的私宅。調查顯示，壹般房地產企業的“零成本房”占整個開發項目的3%-7%。
(三)利用現行稅收政策的缺失催生或轉嫁稅收行為
第壹，我國稅法規定股權轉讓不征收流轉稅，只對其收入征收企業所得稅，這給房地產開發企業逃避其應繳納的營業稅創造了機會。壹些房地產企業利用這壹規定，將出售房屋時應繳納的營業稅大量存入購房者手中。
在調查中發現，有些房地產公司會提前成立全資子公司，子公司擁有待售房產(壹般是全屋)。當有買方時，子公司的全部(或部分)股權將轉讓給買方。在這壹活動過程中，法定子公司只是變更了股東，公司名稱沒有變更，納稅人身份沒有變更，財產的產權仍然屬於子公司。經濟上，房地產公司不賣房，只賣子公司股權。房地產企業雖然失去了對子公司的控股權，但這是成立子公司的目的。就這樣，房地產公司成功逃避了其應繳納的營業稅，將營業稅全部存放給了購房者。理論上，如果買方永久持有房產或繼續轉讓子公司股權，那麽這部分房產應繳納的營業稅將永久落戶。
二是我國現行稅法中存在大量稅收優惠政策，如再就業稅收優惠政策；軍隊轉業幹部、退役士兵和自謀職業的隨軍家屬稅收優惠政策；福利企業稅收優惠政策和各省市稅收特區稅收優惠政策等。這些稅收優惠政策大大減少或免除了企業。比如符合軍隊轉業幹部政策的企業，可以享受三年內免征營業稅、企業所得稅、個人所得稅的巨大優惠。
調查中發現，房地產企業利用現行稅收優惠政策，將其應繳納的企業所得稅、營業稅等稅費轉嫁給享受稅收優惠政策的關聯企業。房地產企業會通過各種方式提前在不同區域設立幾家看似不相關的房地產(中介)銷售公司，這些公司可以享受稅收優惠政策。然後，與這些預先成立的中介公司簽訂合同，將房產以較低的價格轉讓給中介公司，中介公司再以市場價轉讓。本應由房地產公司承擔的稅收轉移給這些“銷售公司”，“銷售公司”享受國家的稅收優惠政策。於是，州稅成了房地產大鱷的盛宴。
(四)利用臨界轉換法避稅的行為
所謂臨界轉換避稅法，是指納稅人在面對同壹納稅人或同壹涉稅事項時，由於稅法的差異而產生兩種或兩種以上的納稅義務。納稅人通過數學計算和分析，找到稅收差異的臨界點，從而及時改變身份或經營性質，達到稅負最小化。
我國稅收法律體系中對房地產企業的稅負也存在差異，這為房地產企業選擇臨界點提供了很大的機會。比如國外和國內的房地產企業在企業所得稅、城建稅、教育費附加等稅種和稅率上有很大的差異。稅法規定，外資房地產企業的企業所得稅稅率為24%，免征城建稅和教育費附加。在調查中發現，壹些房地產企業重新註冊，成立虛假的合資(或外資)房地產公司，及時改變身份，逃避企業所得稅、城建稅、教育費附加等稅收。
在調查中還發現，壹些房地產企業利用兩種合作建房方式的差異，選擇臨界點，及時改變經營性質，以規避營業稅。所謂合作建房，是指壹方提供資金，另壹方提供土地使用權，雙方共同建房的行為。根據現行稅法，合作建房有兩種方式，即純粹的“易貨”方式和建立“合資”方式。由於兩種方式的具體情況不同，有不同的納稅義務。
比如企業A擁有土地使用權，企業B擁有資金，他們可以通過合作建房進行交易。第壹種情況，甲乙雙方已約定房屋建成後，雙方平分房屋面積，即以“物物交換”的形式。稅法規定，這種經濟活動的實質是企業A在轉讓土地使用權時，應繳納5%的營業稅。第二種情況，企業A和企業B組成合資企業，企業A以土地使用權入股，企業B以資本入股，即“合資”模式。稅法規定，這種經濟活動的實質是A企業以無形資產投資入股，不必繳納營業稅。
第壹，預售貨款掛在活期賬戶。
將預售的購房款入賬，使應立即繳納的稅款變成流動資金，逃避營業稅和企業所得稅，這是房地產開發企業常用的手段。(暫時不確認收入，特別是利潤率低於15%的項目)
二、未按合同約定的時間確認收入。
以未結算、未結賬或商品房銷售不全等各種理由緩繳企業所得稅。
3.隨意調整納稅申報金額。(延緩納稅，提高資金使用效果)
由於資金短缺，壹些房地產開發企業在年內任意調整納稅申報額。通常的做法是在年初和年中減少納稅申報額，年底全部繳納。
四是鉆政策“空子”，未及時結清土地增值稅。
土地增值稅應在所有開發項目竣工結算並出售後進行結算。但部分開發商拖延結算或故意留壹兩套尾房，導致整個項目無法結算，影響土地增值稅及時足額入庫。
五、開發成本計入對外銷售商品房的成本，偷逃企業所得稅。
6.從銷售額中扣除代理費。
代理商的手續費直接從銷售收入中扣除，向代理商收取的銷售收入凈增額為應稅營業額，以此少交營業稅。
七、擴大拆遷安置補償面積，減少實用面積，結轉更多經營成本。
8.用房子換土地。
房子和土地的稅費差是7%。把房子換成土地可以減少應納稅額。
九、降低價格。
沒有正當理由降低商品房銷售價格，從而少繳營業稅和企業所得稅。
十、整體轉讓“爛尾樓”不賺收入。
按規定，整體開發權轉讓時，按約定收取轉讓費，但有的開發商不按規定做收入，而是掛在當期賬上，達到逃稅的目的。