銀川市房地產交易稅分析及政策調整。個人轉讓房產要繳納哪些稅費？

銀川市房地產交易稅分析及政策調整。房產交易可能涉及的稅種:營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、契稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅。個人轉讓住房可享受減免稅優惠政策，須向當地地方稅務局(所)申請辦理減免稅手續。未經稅務機關批準，不得享受稅收優惠政策。二。個人出售房產應繳納的稅款1。營業稅個人銷售不動產應按照“銷售不動產”稅目繳納營業稅，稅率為5%。個人將購買的住房(包括普通住房和非普通住房)對外銷售，按照銷售住房所得全額繳納營業稅。個人購買5年以上(含5年)普通住房對外銷售免征營業稅。計稅方法:5年以上，普通住房免征營業稅；非住宅應納稅額=(房屋銷售收入-購房價款)×5%；不超過5年:房屋和非住宅房屋應納稅額=房屋銷售收入×5%；註:1。個人將購買5年以上(含5年)的非普通住房對外銷售，以稅務部門監制的發票作為差額納稅的抵扣憑證。個人購房，以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上註明的時間為購房時間。個人出售除繼承、遺囑、離婚、贍養、直系親屬贈與以外的其他無償贈與方式取得的房屋時，應當按照贈與後新的房屋產權證或者契稅完稅證明上註明的時間確定購房時間。2.個人自建房出售時免征營業稅。3.出售非住宅房屋(如商鋪、倉庫、寫字樓等)的個人。)對外將按其出售房屋所得減去房屋購買價款後的余額繳納營業稅，並以稅務機關監制的發票作為差額納稅的抵扣憑證。(二)個人所得稅個人出售不動產取得的所得，按“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。計稅方法:1。基本計算公式:應納個人所得稅=(每次轉讓所得-房屋原值-轉讓房屋過程中繳納的稅費及相關合理費用)× 20%出售該房屋的具體優惠政策:(1)轉讓5年以上作為家庭唯壹生活用房的房屋取得的所得，免征個人所得稅。(2)對出售自有住房並計劃在出售現有住房後1年內按市場價重新購買住房的納稅人，視其重新購買的價值，可全部或部分免征其出售現有住房應繳納的個人所得稅。購買金額大於或等於原住房銷售額的，全部免稅；購房金額少於原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例部分免稅。現有住房房產證登記的產權人是個人或夫妻雙方的，在出售後1年內以產權人名義或產權人配偶名義或產權人夫妻名義按市場價重新購買住房的，可根據重新購買的價值部分或全部免征產權人出售住房所得應繳納的個人所得稅。2.出售非住房(如商店、倉庫、辦公樓等)的個人所得稅。)按照每次轉讓不動產所取得的收入扣除財產原值和合理費用後的余額計算。建築物的財產原值是建造成本或購買價格以及其他相關費用。合理費用是指出售財產時按照規定支付的相關費用。納稅人在計算房屋銷售個人所得稅應納稅所得額時，可憑原購房合同、發票等合法有效憑證，如實填寫《銀川市個人財產轉讓收入扣除項目申報表》，經審核後，準予從其轉讓收入中扣除房屋原值、轉讓房屋過程中繳納的稅費及相關合理費用。(1)房屋原值是指購買或建造房屋時實際支付的費用(如房價、土地出讓金、建造成本等。)和繳納的相關稅費。(2)轉讓過程中繳納的稅費是指納稅人轉讓房屋時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅費。(三)合理費用，是指納稅人按照規定實際支付的房屋裝修費、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。房屋裝修費用最高扣除限額:公有住房、經濟適用住房為房屋原值的15%；商品房和其他房屋為房屋原值的10%；原購買房屋用於裝修的納稅人，不得再次扣除。註:個人對外出售捐贈財產，在計算繳納個人所得稅時，財產轉讓所得扣除捐贈和房屋轉讓過程中繳納的稅款及相關合理費用後的余額，為應納稅所得額，不予核定征收。納稅人不能提供完整準確的房屋原值證明，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，按照納稅人住房轉讓收入的壹定比例核定應納個人所得稅。具體比例暫定為:普通住房按住房轉讓收入1.5%核定；非普通住房按住房轉讓收入的3%核定。(3)城市維護建設稅按實際營業稅的1%計繳。據實際檢查，稅票是7%。(4)教育費附加按實際營業稅的3%計繳。地方教育附加收入按實際營業稅的2%計繳，其他地方水利建設基金收入按實際營業稅的0.07%計繳。(5)土地增值稅土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓不動產時取得的增值額。增值額是納稅人轉讓不動產取得的收入扣除稅法規定的項目金額後的余額。款項按照30%-60%的累進稅率計算繳納。扣除項目包括房地產原價和與房地產轉讓相關的稅費。購買使用年限不足5年的，應當以不動產原值作為扣除項目；購買使用年限超過5年(含5年)的，經主管稅務機關批準後，按照依法設立的房地產評估機構評估的重置成本價乘以新的折現率扣除舊的房屋建築物。不能取得評估價格的，可以從購買當年到轉讓當年，每年在發票註明的金額上加5%計算扣除。個人住房銷售暫免征收土地增值稅。(六)印花稅:個人銷售或購買房屋暫免征收印花稅。3.個人購買不動產應繳納的稅(費)按照下列規定計算: (壹)契稅在中華人民共和國境內轉讓土地、房屋所有權，承擔的單位和個人為契稅的納稅人。承擔是指通過受讓、購買、贈與、交換等方式取得土地、房屋所有權的行為。契稅的計稅依據根據土地和房屋交易的不同情況確定:1。國有土地使用權轉讓、土地使用權出售、房屋出售的計稅依據是交易價格。成交價格是指土地、房屋權屬轉移合同中確定的價格，包括應由承辦人交付的貨幣、實物、無形資產或其他經濟利益。2.土地使用權贈與和房屋贈與的計稅依據，由征收機關參照土地使用權出售和房屋出售的市場價格核定。3.土地使用權和房屋的交換，應當以交換後的土地使用權和房屋的差價為基礎。無正當理由交易價格明顯低於市場價格的，或者無正當理由交易的土地使用權與房屋價格的差額明顯不合理的，征收機關應當參照市場價格進行核定。我市契稅適用稅率為3%。對個人購買普通住房自用的，暫減半征收契稅，適用稅率為1.5%。自2008年6月5438+065438+10月1日起，“個人首次購買90平方米及以下普通住房”的契稅稅率暫時下調至1%。首張購房證明由房屋所在地的國土資源局和住房保障局出具。(2)印花稅個人出售或購買房屋暫免征收印花稅。普通標準住房(屋)標準為:住宅小區容積率在1.0以上，單套住宅套內建築面積在1.20平方米以下或單套住宅建築面積在1.44平方米以下，實際成交價格在1.44倍同級別土地上房屋平均成交價格以下。最後，此次國五條的政策調整主要針對個人所得稅，由五年內唯壹家庭自住住房買賣差價的20%，五年以上免稅改為五年以上全額免稅。