問：
建築業和房地產業什麽時候納入營改增？其範圍包括哪些經營業務？主要涉及哪些增值稅稅目？
答：建築業和房地產業自2016年5月1日起納入營改增。根據財稅〔2016〕36號文，銷售服務是指提供交通運輸服務、郵政服務、電信服務、建築服務、金融服務、現代服務、生活服務。其中，建築服務，是指各類建築物、構築物及其附屬設施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設備、設施等的安裝以及其他工程作業的業務活動。包括工程服務、安裝服務、修繕服務、裝飾服務和其他建築服務。建築業涉及的主要稅目即銷售建築服務。
房地產業主要涉及兩個稅目，壹是房地產企業銷售自己開發的房地產項目適用銷售不動產稅目；二是房地產企業出租自己開發的房地產項目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等），適用租賃服務稅目中的不動產經營租賃服務和不動產融資租賃服務（不含不動產售後回租融資租賃）。
問：
營改增後，建築業和房地產業的相關稅率如何規定？
答：財稅〔2016〕36號文明確規定，納稅人提供交通運輸、郵政、基礎電信、建築、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，增值稅稅率為11%。因此，建築業和房地產業即銷售建築服務和銷售不動產以及不動產經營租賃服務和不動產融資租賃服務的適用稅率為11%。
建築業小規模納稅人銷售建築服務，以及壹般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售建築服務，征收率為3%；
房地產業小規模納稅人銷售、出租不動產，以及壹般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產業務，征收率為5%。
問：
納稅人如兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者征收率時應如何核算？
答：納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。
例如：某房地產業壹般納稅人既有不動產銷售業務，又有經紀代理業務（兩項業務不屬於混合銷售），如果該納稅人能夠分別核算上述兩項應稅行為的銷售額，則銷售不動產適用11%的增值稅稅率，提供經紀代理服務適用6%的增值稅稅率；如果該納稅人沒有分別核算上述兩項應稅行為的銷售額，則銷售不動產和提供經紀代理服務均從高適用11%的增值稅稅率。
問：
建築業壹般納稅人可選擇按簡易計稅方法計稅的項目有哪些？
答：建築業壹般納稅人可選擇按簡易方法計稅的項目有：
1．壹般納稅人以清包工方式提供的建築服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
以清包工方式提供建築服務，是指施工方不采購建築工程所需的材料或只采購輔助材料，並收取人工費、管理費或者其他費用的建築服務。
2．壹般納稅人為甲供工程提供的建築服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建築工程。
3．壹般納稅人為建築工程老項目提供的建築服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
建築工程老項目，是指：
（1）《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目；
（2）未取得《建築工程施工許可證》的，建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。
問：
某建築業企業壹般納稅人存在營改增之前已經完工的施工項目，但沒有進行工程決算，營改增後進行工程決算時應如何進行涉稅處理？
答：該企業可選擇適用簡易計稅方法計稅。營改增之前已經完工的施工項目，但沒有進行工程決算，營改增後才進行工程決算的老項目，可選擇適用簡易計稅方法計稅。根據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅〔2016〕36號文附件2）第壹條第（三）項第9款的規定，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的余額為銷售額，應按照3%的征收率，依照“銷售額÷（1+3%）×3%”計算繳納增值稅。
問：
納稅人跨縣（市、區）提供建築服務時，應向建築服務發生地還是機構所在地的國稅機關申報納稅？
答：根據《國家稅務總局關於發布〈納稅人跨縣（市、區）提供建築服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國稅總局公告2016年第17號）（以下簡稱“國稅總局2016年第17號公告”）相關規定，納稅人跨縣（市、區）提供建築服務時，應按照財稅〔2016〕36號文件規定的納稅義務發生時間和計稅方法，向建築服務發生地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
問：
納稅人跨縣（市、區）提供建築服務時，應如何計算應預繳稅款？
答：1．適用壹般計稅方法計稅的，應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2%
2．適用簡易計稅方法計稅的，應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%
納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的余額為負數的，可結轉下次預繳稅款時繼續扣除。
例如：某建築企業壹般納稅人A公司2016年6月承包了壹項建築工程，全部價款和價外費用***計100萬元，A公司將此建築工程的裝修工程50萬分包給了B公司，A公司適用壹般計稅方法計稅，則A公司6月份應預繳稅款=（100-50）÷(1+11%)×2%=9.01萬元。
問：
某建築企業從分包方取得了壹張建築業營業稅發票，該發票是否可以作為預繳稅款的扣除憑證？
答：視情況而定。如果該張建築業營業稅發票是在2016年4月30日前開具的，則可以在2016年6月30日前作為預繳稅款的憑證，2016年6月30日後不得作為預繳稅款的憑證。如果該張建築業營業稅發票是在2016年4月30日之後開具的，則不得作為預繳稅款的憑證。
根據國稅總局2016年第17號公告第六條規定，納稅人從取得的全部價款和價外費用中扣除支付的分包款，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證，否則不得扣除。上述“憑證”具體是指：
1．從分包方取得的2016年4月30日前開具的建築業營業稅發票。建築業營業稅發票在2016年6月30日前可作為預繳稅款的扣除憑證。
2．從分包方取得的2016年5月1日後開具的，備註欄註明建築服務發生地所在縣（市、區）、項目名稱的增值稅發票。
3．國家稅務總局規定的其他憑證。
問：
小規模納稅人跨縣（市、區）提供建築服務，不能自行開具增值稅發票的，應如何開具發票？
答：可以申請代開增值稅發票。根據國稅總局2016年第17號公告第六條規定，小規模納稅人跨縣（市、區）提供建築服務，不能自行開具增值稅發票的，可向建築服務發生地主管國稅機關按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發票。
問：
房地產企業壹般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用壹般計稅方法計稅，如何計算銷售額？
答：應按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
問：
當期允許扣除的土地價款如何計算？
答：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積）×支付的土地價款
當期銷售房地產項目建築面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建築面積。
房地產項目可供銷售建築面積，是指房地產項目可以出售的總建築面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公***設施的建築面積。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
問：
房地產業壹般納稅人可選擇按簡易方法計稅的項目有那些？
答：具體項目包括：
1．房地產開發企業中的壹般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
其中，“房地產老項目”是指：
（1）《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；
（2）《建築工程施工許可證》未註明合同開工日期或者未取得《建築工程施工許可證》但建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。
2．壹般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。
問：
房地產業壹般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，對應的土地價款能否扣除？
答：不得扣除。根據國稅總局2016年第18號公告第九條規定，壹般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。
問：
某壹般納稅人A公司，2016年6月出租其2016年3月取得的異地寫字樓，月租金為50萬元，應如何計算該項業務的應預繳稅款和應納稅額？
答：壹般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。因此，如A公司選擇簡易計稅方法的，則6月份應預繳稅款=500000÷（1+5%）×5%=23809.52元，應納稅額=500000÷（1+5%）×5%=23809.52元。
如A公司選擇壹般計稅方法的，則6月份應預繳稅款=500000÷（1+11%）×3%=13513.51元，應納稅額=500000÷（1+11%）×11%=49549.55元。
問：
納稅人跨縣（市、區）出租不動產時，應向哪個稅務機關申報納稅？
答：視情況而定。
壹般納稅人和小規模納稅人出租不動產的，向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；
其他個人出租不動產的，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。
問：
房地產業納稅人出租自己開發的房地產項目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等）時，如何計算預繳稅款？
答：房地產業納稅人出租自己開發的房地產項目，按照下列規定計算預繳稅款：
1．壹般納稅人出租不動產適用壹般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：
應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%
2．納稅人出租不動產適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應預繳稅款：
應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%
3．個體工商戶及其他個人出租住房，按照以下公式計算應預繳稅款：
應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%
舉個“栗子”
某房地產企業C公司為壹般納稅人，該公司有壹2016年2月底前開發完畢的X樓盤，2016年6月X樓盤的銷售額（包括全部價款和價外費用）為2千萬元，銷售面積為1000平方米，收到預收款600萬元。該樓盤可供銷售的建築面積為6萬平方米，土地價款為3億元。分別計算選擇壹般計稅方法和簡易計稅方法的應預繳稅款和應納稅額。
計算：
1．選擇壹般計稅方法：
應預繳稅款=預收款÷（1+11%）×3%=6000000÷（1+11%）×3%=162162.16元
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積）×支付的土地價款=（1000÷60000）×300000000=5000000元
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）=（20000000-5000000）÷（1+11%）=13513513.5元
應納稅額=銷售額×11%=13513513.5×11%=1486486.49元
2．選擇簡易計稅方法：
根據國稅總局2016年第18號公告規定，房地產開發企業中的壹般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。但選擇簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。
應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%=6000000÷（1+5%）×3%=171428.57元
銷售額=全部價款和價外費用÷（1+5%）=20000000÷（1+5%）=19047619元
應納稅額=銷售額×5%=19047619×5%=952380.95元
分析：
根據計算結果可以看出，選擇簡易辦法計稅的應預繳稅款略大於選擇壹般計稅方法計稅的應預繳稅款,而應納稅額則與土地價款的占比相關。如果房地產項目的土地價款占比比較高，則選擇壹般計稅方法計算的應納稅額會小於選擇簡易辦法計稅的應納稅額；對於土地價款占比不是特別高的房地產項目，則選擇適用簡易計稅方法計稅更能體現增值稅稅收優惠。企業應根據項目實際情況合理選擇按壹般計稅方法計稅還是按簡易辦法計稅。