識別方法:
查土地使用證。
根據相關規定，房屋使用權的性質與土地使用權壹致，商品房的性質只有住宅用地、商業用地和工業用地。天盛房地產咨詢公司總經理助理余說，購房者只需查看該樓盤土地使用證上的土地用途壹欄，房子是否為商業用房就壹目了然了。如果在售樓部沒有看到土地使用證，可以問置業顧問。
找出不同之處:
有四點不同。
用途不同。商務公寓可以登記為辦公用房，但不能遷入戶口；住宅公寓可以入戶，但不能登記辦公用房。
使用壽命不同。在從化，商業期限是40年，住宅期限是70年。如果其中壹些在出售前已經腐爛了很多年，這些服務年限將被扣除。商業產品，已經爛了10年，妳是10年後買的，所以妳的使用壽命只有30年。
使用成本不壹樣。商業公寓契稅按3%收取，水電費、管理費也按商業標準收取；住宅公寓契稅按1.5%收取，水電費按民用標準收取。
商業價值不同。商業公寓的商業價值更高，單價通常比住宅公寓高出1000至2000元/平方米。如果想在銀行申請按揭貸款，前者的評估價格要比後者高很多。
有些公寓本質上是以租代售，涉嫌欺騙消費者。這些公寓都沒有商品房預售許可證。他們以酒店式公寓為基礎，可以簽訂50年的使用權租賃合同。但我國規定租賃合同不能超過10年。
提醒:擦亮眼睛！這種房子壹定要搞清楚，不然到處都是坑！
不是大產權的那種房子，還有各種公房，房改房，買的時候壹定要慎重，了解交易的風險，免得以後扯皮！
說了自然，我們來說說購買時需要註意的地方:
買公寓需要註意什麽？
a、調查小區周邊綜合環境及配套設施。這包括兩個方面:壹是看小區自有功能配套是否能滿足居住需求，二是看小區周邊是否具備公園等基礎配套和優美環境。
b、如果作為理財手段，投入越少越好。所以房子的裝修標準不能太高。過高的話，租客數量會明顯縮水，房子出租機會大大減少，空置風險大大增強。
c、物業管理水平決定了小區房屋的入住率。首先，小區自身的設施要足夠齊全和豐富，如超市、餐廳、洗衣服務、重點中小學等。同時要有好的安全措施，治安狀況不好，只有壹條路可走，就是減租，那麽收益會大打折扣。
D.註意房屋的產權:根據相關規定，房屋使用權的性質與土地使用權壹致，商品房的性質只有住宅用地、商業用地和工業用地。購房者只需查看該房產土地使用證中的土地用途壹欄，是住宅還是商業就壹目了然了。
e、明確購買目的:如果是買房理財，建議選擇商務公寓。與寫字樓相比，這種公寓租金較低，更受小企業歡迎。此外，房子的配套、安防系統是否完善、周邊交通網絡是否完好，也是考慮項目時不可忽視的因素。如果是自住，建議選擇住宅公寓。因為大部分商業公寓都是氣密的，滿足不了基本的生活需求。
f、要註意選擇信譽好的品牌開發商。這樣的企業是有責任感的，是被大眾認可的。註意選擇位置優越、交通便利、商業設施成熟的區域。
g、房屋面積大小要合適，出租用的小戶型，面積盡量小，不宜選太大的房子。