風險點二:甲供工程業務重復扣除“甲供材料”
案例:B房地產企業與施工企業簽訂壹份“甲供材”建築施工合同,約定:合同金額為1000萬元(含B企業購買提供給施工企業施工材料),增值稅金額為90萬元。工程竣工,決算價為1090萬元,“甲供材”金額為200萬元。另外,B企業向材料供應商采購材料200萬元,收到13%的增值稅進項發票,B企業計入“開發成本”科目的成本金額是1200萬元。 具體分析:企業采取包工不包料方式發包工程,在材料供應商提供的材料、水電和其他物資已憑發票計入開發成本的情況下,讓施工企業按勞務費和材料價款的合計金額再次開具發票,並負擔其多開部分的稅款,重復列支開發成本。因此,在含“甲供材”金額簽訂合同的情況下,房地產企業與施工企業在工程結算時,建議盡可能采用“差額結算法”,即將甲供材金額不計入工程結算價和施工企業的銷售額中,從而避免重復列支開發成本的稅務風險。風險點三:缺失合法有效的稅前扣除憑證
1.風險描述:根據《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》(國家稅務總局公告2018年第28號)第五條規定,企業發生支出,應取得稅前扣除憑證,作為計算企業所得稅應納稅所得額時扣除相關支出的依據。同時,該公告第六條規定,企業應在當年度企業所得稅法規定的匯算清繳期結束前取得稅前扣除憑證,而房地產企業經營環節多、業務交易量和交易對象規模不壹,尤其是對壹些零散的人工費用、代理費用,部分情況下未能及時取得合法有效的稅前扣除憑證,但同時又將相應的支出違規進行稅前扣除,容易產生涉稅風險。 2.風險防控建議:對房地產企業而言,是否能夠取得合法有效的稅前扣除憑證,直接決定了成本費用支出。因此,企業在業務交易時需註意上遊供貨商或服務提供商能否及時開具發票,同時在入賬時需註意取得發票是否符合規定、票面信息是否與經濟業務壹致、是否為作廢發票等。 3.案例:C房地產企業委托某房地產經紀有限公司,開展商品房銷售代理及現場手續辦理等業務,雙方約定根據委托代辦完成進度計算代理費。當年,C房地產企業計提委托銷售代理費390萬元,計入“銷售費用”科目,並在企業所得稅前全額扣除。但該筆款項當年並未實際支付,也未取得任何合法有效憑證,產生了違規稅前扣除的涉稅風險。 具體分析:是否能取得合法有效的稅前扣除憑證,直接決定了成本費用支出。因此,企業在業務交易時需註意上遊供貨商或服務提供商能否及時開具發票,同時在入賬時需註意取得發票是否符合規定、票面信息是否與經濟業務壹致、是否為作廢發票等。風險點四:違規扣除利息費用
1.風險描述: (1)符合資本化條件的借款費用未作資本化處理。根據《中華人民***和國企業所得稅法實施條例》第三十八條規定,房地產企業支付的利息,超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的部分,不得在企業所得稅前扣除。但實際業務中,部分納稅人通過非金融企業進行貸款融資,其較壹般金融企業同期同類利率高,在不熟悉政策情況下全額列支利息成本。此外,根據《中華人民***和國企業所得稅法實施條例》第三十七條規定,房地產企業對符合資本化的利息支出應當按規定作為資本性支出計入有關資產成本,不得作為財務費用在當年度企業所得稅前扣除,部分納稅人往往不熟悉政策細節內容或把握不準,導致發生違規扣除利息支出情形。 (2)利息費用重復扣除導致少繳納土地增值稅的風險。比方說某房地產企業某項目取得土地使用權成本為5000萬元,房地產開發成本為3000萬元,其中“開發成本—開發間接費用”中利息支出50萬元,“財務費用—利息支出”20萬元,發生的利息費用能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明。清算時,該企業未將平常會計核算計入房地產開發成本的利息支出調整至財務費用中計算扣除,導致利息費用重復扣除。所以,需要提醒房地產開發企業:已經計入開發成本的利息支出,應調整至財務費用中計算扣除。 2.風險防控建議:房地產企業對投入資金量要求高,主要依賴金融機構貸款。同時,部分企業在銀行收縮貸款情況下通過民間借貸獲得資金流,利息成本高,因此作為借款方,需要重點關註利息支出。壹方面,稅收政策有明確規定,超標的貸款利息不能在企業所得稅前扣除,企業須認真梳理貸款合同內容,確保利息超標部分不作稅前列支。且對於金融企業同期同類貸款利率,納稅人是負有舉證責任的,即企業按照合同要求首次支付利息並稅前扣除時,應提供金融企業的同期同類貸款利率情況說明。另壹方面,企業為購置、建造固定資產、無形資產和經過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態的存貨發生借款的,在有關資產購置、建造期間發生的合理的借款費用,應當作為資本性支出計入有關資產的成本,企業應對準確將該部分貸款利息支出區分出來,避免違規列支財務費用。 3.案例:D房地產開發企業經稅務機關提醒後發現,2020年“財務費用”科目數據為170萬元,其中110萬元為工程貸款產生的利息,該筆工程貸款資金用於建設甲項目,符合資本化條件,但該筆貸款發生的相關利息卻被財務人員記入了“財務費用”科目,而未進行資本化處理。 具體分析:企業發生的借款費用,符合資本化條件的,必須進行資本化處理;不符合資本化條件的,才可作為期間費用在所得稅稅前扣除。房地產開發企業開發周期長,占用資金量大,借入資金較多,利息支出所占比重較大,對於為建造開發產品借入資金發生的借款費用,應準確劃分成本對象,嚴格遵守會計準則和稅法的規定,精確計算資本化的金額,才能管控好稅務風險。風險點五:外購禮品用於贈送客戶涉稅風險
1.風險描述:房地產企業在經營過程中,因銷售或者宣傳等營銷性質活動需要,外購禮品贈送客戶的情況時有發生。根據《增值稅暫行條例實施細則》第四條規定,該行為應視同銷售處理。同時,根據《企業所得稅法實施條例》第四十三條規定,禮品贈送支出屬於業務招待支出,只能按照發生額的60%作稅前扣除且不得超過當年營業收入的因此,禮品贈送業務若財務處理不當,容易造成稅收風險。 2.風險防控建議:房地產企業發生向客戶贈送禮品的業務時,財務上要及時作增值稅和企業所得稅視同銷售處理。同時,要註意兩者之間存在處理上的差異,視同銷售收入確認的,增值稅要按照《增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定的順序來確定,企業所得稅則按照公允價值確定收入。在確認視同銷售收入後,則須按照營業收入和業務招待費支出總額,確定該項費用的稅前扣除限額。 3.案例:E房地產企業購買服裝、雨傘等作為禮品贈送給客戶,並將該筆支出計入期間費用科目,申報企業所得稅前全額扣除。 具體分析:外購禮品贈送客戶應作視同銷售處理,並且禮品贈送支出不得超限額扣除。就增值稅而言,視同銷售貨物行為無銷售額的,依次按當月同類貨物的平均銷售價格、最近時期同類貨物的平均銷售價格、組成計稅價格的順序確定;就企業所得稅而言,除另有規定外,應按照被移送資產的公允價值確定銷售收入。例子中,該房地產企業的禮品贈送支出屬於業務招待支出,只能按照發生額的60%作稅前扣除且不得超過當年營業收入的5‰ 。風險點六:預售階段涉稅風險
1.風險描述:根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第十條、《中華人民***和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條、《國家稅務總局關於營改增後土地增值稅若幹征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)第壹條有關規定,房地產企業在預售環節收到的預收款進入監管賬戶,收款次月征收期須要按照上述規定向主管稅務機關預繳稅款,包括增值稅預繳申報和土地增值稅預征。同時,根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第九條,企業需要根據預計毛利額計算應納稅所得額並在企業所得稅季度預繳,但部分房地產企業由於不熟悉稅收政策,未能夠按照規定申報預繳或未能足額申報預繳稅款。 2.風險防控建議:房地產企業取得《商品房預售許可證》後,在項目竣工前為迅速回籠資金采取預售方式銷售,預收款需要及時足額作相應的稅款預繳,避免產生稅款滯納風險。 3.案例:F房地產企業本月預收房款8000萬元,簽訂購房合同金額億元(其中含合同約定分期付款當月應收而未收到的房款800萬元)。次月申報期內,財務人員僅將預收房款8000萬元確認收入並申報了企業所得稅,合同約定分期付款當月應收未收房款800萬元未確認銷售收入,產生涉稅風險。 具體分析:房地產企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入,應確認為銷售收入的實現。其中,采取分期收款方式銷售開發產品的,應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。風險點七:租金收入未按照規定納稅申報
案例:某房地產企業的項目已竣工備案,由於低層房屋靠近商圈且尚未出售,便將未出售房屋、車位暫時出租,但卻沒有將相關租金收入進行納稅申報,產生涉稅風險。所以,房地產企業若將未出售的房屋、車位以及商鋪進行出租,取得的租金收入可別忘了要按照規定進行納稅申報。風險點八:直接引用增值稅預繳計稅依據作為土地增值稅預繳計稅依據
稅務人員在風險審查過程中時有發現,部分房地產企業直接引用增值稅預繳的計稅依據作為土地增值稅預繳的計稅依據,導致少預繳土地增值稅的情況發生。 對於房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發房地產項目的情況,可以選擇按預收賬款全額預繳土地增值稅,或者按照國家稅務總局公告2016年第70號規定口徑,按照“土地增值稅預繳稅額=(預收款-應預繳增值稅稅款)×預征率”口徑預繳土地增值稅,而不得直接參照增值稅預繳口徑。風險點九:土地增值稅清算環節違規扣除不能辦理權屬轉移登記手續的人防車位建築安裝成本
案例:某房地產開發企業拍得壹塊國有土地使用權,項目中有別墅建築,也有高層建築,高層建築下均有地下車位,車位不計容不能辦理產權證。土地增值稅清算時,該企業將地下人防車位與別墅、高層建築壹並進行土地成本的分攤和扣除,導致涉稅風險產生。根據《國家稅務總局廣東省稅務局關於發布風險點十:未按開發項目正確分攤拆遷補償(安置)房成本
案例:某房地產開發公司壹次性征地10萬平方米,計劃在該宗土地上分五期開發商品房20棟,所開發商品房總建築面積為200萬平方米。其中壹期開發工程占地面積為1萬平方米,開發的商品房總建築面積為20萬平方米,已銷售19萬平方米,其中30套商品房用於補償被拆遷戶,市場價值600萬元。該公司在土地增值稅清算時,將以實物方式支付的拆遷補償費全部在第壹期開發項目中扣除。 多個開發項目***同發生的土地及拆遷補償成本,如果沒有按照開發項目正確分攤,就會導致先開發的項目少繳納土地增值稅,產生涉稅風險。所以房地產企業要留心:開發項目有多個,按項分攤要記得。土地增值稅是以開發項目為清算單位的,不同清算單位發生的成本費用不得相互抵減,因此,對於屬於多個清算單位發生的***同成本費用,要在各清算單位之間進行合理分配或分攤。風險點十壹:清算時分項分期的普通住宅劃分不正確
案例:某房地產開發公司認為其開發的房地產項目是針對住房剛需群體的居住用住宅,建築面積都在144平方米以下,便簡單地將該項目認定為普通住宅,產生土地增值稅計算不準確的風險。劃分普通住宅不能僅憑建築面積這壹個條件,而是須同時滿足容積率、銷售價格和建築面積三個條件。根據《廣東省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》〔粵府辦[2005]56號〕規定,享受優惠政策普通住房的標準為: 1住宅小區建築容積率在以上; 2單套住房套內建築面積120平方米以下或單套住房建築面積144平方米以下; 3實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格的倍以下。 以上三個條件需同時滿足,才能劃分為普通住宅。風險點十二:簽訂合同未申報繳納印花稅
1.風險描述:根據《中華人民***和國印花稅暫行條例》(國務院令第11號)第壹條規定,在中華人民***和國境內書立、領受本條例所列舉憑證的單位和個人,都是印花稅的納稅義務人,應當按照本條例規定繳納印花稅。房地產企業簽訂土地出讓或轉讓、規劃設計、建築施工等合同較多,容易忽略合同印花稅申報。 2.風險防控建議:納稅人在經營過程中簽訂合同,及時申報繳納應稅憑證對應的印花稅。由於印花稅征稅範圍較廣、稅目較多,納稅人需要事前準確掌握相關法規條例,避免出現稅款滯納風險。風險點十三:違規代征契稅
1.風險描述:根據《稅收征收管理法》第二十九條規定,除稅務機關、稅務人員以及經稅務機關依照法律、行政法規委托代征的單位和個人外,任何單位和個人不得進行稅款征收活動。部分房地產企業對該方面政策不熟悉,向購房者代收所謂“辦證費”中包含了契稅稅款,實際已違反了稅收征管法的上述規定,需承擔相應的法律責任,同時也給購房者帶來了壹定的涉稅風險。 2.風險防控建議:在未按照規定程序取得稅務機關代征委托情況下,房地產企業不應向購房者代收任何契稅稅款,如已收取相關費用則應當盡快退回,及時糾正違規行為。風險點十四:車位銷售未及時確認收入
1.風險描述:車位銷售收入壹般是在項目竣工驗收,首次確認產權後進行,屬於現售行為,根據現行稅收政策需要同時確認收入。但部分房地產企業由於不熟悉稅收政策,在取得車位銷售收入時,特別是對於不需要辦理產權證的車位(人防工程部分)既未開具發票,也不作增值稅、企業所得稅收入確認,存在極大稅收風險。 2.風險防控建議:企業應當梳理銷售業務和款項,對已取得產權或交付使用的車位銷售時要及時作收入確認,避免帶來稅款滯納風險。風險點十五:收入確認時點滯後
1.風險描述:根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第三條和第九條有關規定,房地產企業開發產品完工或視為完工後,應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額,同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額,計入當年度企業本項目與其他項目合並計算的應納稅所得額。部分房地產企業由於對稅收政策不熟悉,未區分會計和稅法的收入確認原則差異,導致企業在確認收入時點滯後,進而產生稅款滯納風險。 2.風險防控建議:房地產企業要準確把握開發產品的完工界定,即房地產企業開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案、開發產品已開始投入使用、或開發產品已取得了初始產權證明的,視為已經完工,應當及時確認收入。同時,不同的銷售方式,具有不同的交易環節及操作流程,其納稅義務發生時間亦不同。《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)第六條對各種銷售方式下收入的確認時點都作了明確規定。企業應對照這壹規定,準確判斷自身銷售方式是否達到確認收入的時點,避免產生收入確認滯後的稅務風險。風險點十六:自然人股東股息紅利個人所得稅代扣代繳
1.風險描述:根據《中華人民***和國個人所得稅法》第二條、第九條以及《中華人民***和國個人所得稅法實施條例》第二十四條有關規定,房地產企業向個人股東支付股息紅利時,應當預扣或者代扣個人稅款,按時繳庫,並專項記載備查。部分房地產企業由於不熟悉政策,可能存在應扣未扣情形,尤其對於壹些非貨幣形式的股東分紅、贈送等行為,未準確掌握政策,容易產生稅收風險。 2.風險防控建議:根據個人所得稅政策規定,房地產企業在向股東支付股息紅利或以其他形式分紅的情況下,企業應當及時預扣或代扣稅款,並且做好臺賬。同時,會計處理上要準確把握分紅和往來賬的區分。根據《財政部 國家稅務總局關於規範個人投資者個人所得稅征收管理的通知》(財稅〔2003〕158號)第二條規定,納稅年度內個人投資者從其投資的企業(個人獨資企業、合夥企業除外)借款,在該納稅年度終了後既不歸還,又未用於企業生產經營的,其未歸還的借款可視為企業對個人投資者的紅利分配,依照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。部分股東長期借款需依照股息紅利所得征收個稅,房地產業屬於資金密集行業,資金往來多,在這方面更需多加註意,避免產生稅收風險。 —END—